1. Описание объекта.
Необходимо проверить соответствие параметров квартиры, указанных в выписке ЕГРН, правоустанавливающим документам. Любые несоответствия могут быть как простой технической ошибкой, так и вызывать серьезные сомнения в подлинности документов, предоставленных продавцом.
2. Обременения, аресты, запреты.
Внимательно изучите выписку ЕГРН на наличие таких ограничений, они могут быть как основанием для приостановления государственной регистрации вашей сделки, так и неприятным сюрпризом для дальнейшего пользования и распоряжения квартирой, если сделка все же будет зарегистрирована.
3. Наличие специальных пометок.
В 2017 году произошло объединение двух информационных баз - Госкомимущества и ЕГРП. Получился ЕГРН, которым мы сейчас пользуемся. При их объединении, в случае расхождений в сведениях, в разделе «особые отметки» данным присваивался статус «фактические неподтвержденные». Это означает, что в государственном кадастре недвижимости были какие-либо изменения, не отраженные в ЕГРП. Поэтому, если по итогам проверки вы увидите такие отметки в выписке ЕГРН, рекомендую перед заключением сделки разобраться, о каких именно изменениях идет речь в вашем случае. Причем эту информацию может получить только владелец недвижимости.
4. Наличие исковых заявлений.
Наличие такой информации в выписке ЕГРН означает, что на данный момент в Росреестр подано заявление о совершении каких-либо регистрационных действий в отношении квартиры. Если это не ваша сделка, то настоятельно рекомендую отказаться от заключения договора купли-продажи до выяснения всех обстоятельств.
5. Регистрация без согласия третьего лица.
Опять же, я не буду описывать все варианты. Рассмотрим самый распространенный случай. Все мы знаем, что квартира, приобретенная в браке, может быть продана только с согласия супруга. Есть исключения, но не будем пока о них. Так, Росреестр может зарегистрировать переход прав и без этого согласия, но в этом случае в ЕГРН вносятся сведения о совершении указанной сделки без согласия третьего лица, т.е. жены продавца. Я рекомендую приобретать такую квартиру только после того, как собственник получит и предоставит вам нотариально заверенное согласие супруги продавца, у которого он приобрел недвижимость.
6. Заявление о невозможности регистрации без личного участия.
Если в выписке ЕГРН есть такая информация, а квартиру вам пытаются продать по доверенности, от сделки следует отказаться. Ни к чему хорошему это не приведет.
7. Изъятие объекта для государственных и муниципальных нужд.
Вы также можете найти аналогичную информацию в заявлении USRN. Их наличие является поводом для отказа в сделке купли-продажи недвижимости, т.к. Росреестр откажет в регистрации перехода прав. А в худшем случае регистрация пройдет успешно, и вскоре имущество перейдет в собственность и пользование государства.
8. Принадлежность к объектам культурного наследия.
И снова обратимся к заявлению ЕГРН. Покупателю важно понимать, какие ограничения могут быть связаны с использованием помещения, особенно если дом является объектом культурного наследия. Например, в некоторых домах запрещено устанавливать кондиционеры, где-то запрещено менять окна и т. д.
9. Информация о сносе дома.
В ближайшее время сведения о сносе объектов недвижимости, их аварийности планируется внести в реестр недвижимости, т.е. информация будет общедоступна и систематизирована, а получатель выписки сможет быстро с ней ознакомиться. Но пока это можно проверить на сайте соответствующего муниципалитета в списке домов, подлежащих сносу.
10. Сведения о признании дома аварийным.
По аналогии с предыдущим пунктом необходимо найти и изучить утвержденный властями список домов, признанных аварийными.
11. Банкротство продавца.
Если продавец «банкрот», то под риском находится сделка купли-продажи недвижимости, совершенная в течение 5 лет до признания продавца неплатежеспособным. Суд может признать его недействительным по заявлению конкурсного управляющего. Уточнить эту информацию можно на официальном сайте арбитражного суда в «картотеке арбитражных дел», а также на портале «КоммерсантЪ» в соответствующем разделе.
12. Информация об исполнительном производстве.
Если у собственника долг более 300 000 рублей, это может привести к банкротству. Мы уже обсуждали последствия в предыдущем абзаце. Посмотреть непогашенные долги собственника можно на портале федеральной службы судебных приставов.
13. Судебный процесс против продавца и его имущества.
Внимательно изучите наличие судебных дел в отношении владельца и его квартиры. Это можно сделать на сайте районного суда по месту регистрации собственника, а также по месту нахождения объекта недвижимости. Наличие судебных исков – повод не торопиться со сделкой. Рекомендую детально разобраться в этой ситуации и оценить возможные риски.
14. Срок действия паспорта продавца.
Проверить действительность паспорта любого гражданина можно на сайте МВД РФ. Регистрация сделки по недействительному паспорту будет приостановлена. В худшем случае сделка будет зарегистрирована, а впоследствии может быть признана недействительной.
15. История перехода права собственности.
Проверка истории квартиры очень важна, т.к. это даст вам представление о том, какие риски и на какой стадии существования объекта могут быть. Исходя из этого, вы сможете более точно определить перечень дополнительных проверок, а также перечень документов, которые необходимо запросить у собственника. Вы можете проверить указанные сведения, заказав выписку по истории перехода прав на недвижимость.
16. Расчеты по предыдущим сделкам.
Попросите у собственника документ, подтверждающий финансовые расчеты по предыдущей сделке. Это может быть как квитанция, так и платежное поручение, или другой документ, заверенный банком. Отсутствие у продавца такого документа очень опасно для покупателя, особенно если квартира была приобретена менее 3-х лет назад, т.е. до истечения общего срока исковой давности.
17. Лица, прописанные в квартире.
Попросите у продавца выписку из домовой книги, из которой вы увидите, кто на данный момент прописан в собственности. Все зарегистрированные лица должны быть сняты с учета до заключения сделки купли-продажи квартиры. В противном случае вы приобретаете квартиру, право пользования которой принадлежит третьим лицам. Можно заставить их выписать через суд, но это будет долго.
18. Наличие лиц, сохраняющих за собой право пользования квартирой.
Попросите у продавца архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Изучив его, можно выявить наличие лиц, временно снятых с учета. Например, граждане, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных, имеют право перерегистрироваться в проверяемой квартире.
19. Режим собственности супругов на момент приобретения и отчуждения объекта.
Квартира была куплена во время брака? Запросите у продавца нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, либо брачный договор, регулирующий правовой режим имущества супругов. В противном случае есть риск признания сделки недействительной по иску супруги продавца.
20. Проверка продавца на регистрацию в ПНД и НД.
Я подробно описывал эту тему в статье о емкости продавца. Суть в том, что владелец предоставляет справки из указанных диспансеров. Напоминаю, что заключение сделки гражданином, признанным судом недееспособным, влечет за собой риск признания ее недействительной.
21. Задолженность по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт.
Попросите у собственника документы, подтверждающие отсутствие такой задолженности. Да, по закону за неуплату коммунальных услуг отвечает предыдущий владелец. Но часто управляющие компании этого факта не знают или просто мало интересуются, и подают в суд на нынешнего собственника квартиры. Что касается капитального ремонта, то здесь ситуация иная. Ответственность за неуплату предыдущих взносов будет нести новый владелец.
22. Перепланировка.
Спросите у собственника технический паспорт помещения. Сопоставьте его с данными, указанными в выписке ЕГРН и правоустанавливающих документах, а также соответствием фактическому состоянию квартиры. Так вы сможете убедиться в отсутствии незаконной перепланировки. Напоминаю, что покупка квартиры с незарегистрированной перепланировкой чревата потерей большого количества времени и денег в будущем.
23. Проверка адреса на массовость.
Кроме физических лиц в квартире могут быть зарегистрированы и юридические лица. Чтобы избежать такого сюрприза, проверьте адрес на массовость на официальном сайте ФНС.
24. Участие в экстремистской или террористической деятельности.
Если гражданин находится в соответствующем списке, то банк может заблокировать денежный расчет по сделке с недвижимостью. Вы можете проверить эту информацию на официальном сайте Росфинмониторинга.
25. Доверенность.
Если квартира продается вам по доверенности, обязательно проверьте этот документ на подлинность. Это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты. Также не лишним будет обратиться к нотариусу, выдавшему доверенность, и уточнить информацию о полномочиях и уполномоченных лицах, указанных в документе.
Дистанционное сопровождение сделок с недвижимостью по всей России.
Официальный сайт
Цена
Отзывы клиентов
Телефон: 8 (495) 015-71-59
Электронная почта: [email protected]