Совет №1. Помните, что собственником квартиры является банк
Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации работ по реконструкции и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Согласно законодательству под перепланировкой понимается существенное изменение помещения, его несущих конструкций и внесение таких изменений в технический паспорт. «Для проведения перепланировки необходимо собрать документы, подготовить проект перепланировки и согласовать его с администрацией города или жилищной инспекцией. Действующее законодательство не содержит прямого запрета на перепланировку квартиры, купленной в ипотеку», — отметил генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.
Но важно помнить, что пока кредит не погашен, фактическим собственником является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете платить по ипотеке, у банка будут все законные основания вернуть заложенную квартиру, напомнил он.
Совет №2. Внимательно читайте договор
Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, прежде чем вносить существенные изменения в квартиру, — изучить договор ипотеки и понять, нет ли прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то необходимо изучить, что заемщик имеет право делать с помещением.
«Возможно, будет формулировка о косметическом ремонте, замене дверных конструкций и проемов или что-то еще. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от ненужных убытков», — рекомендует глава компании «Достижение».
Совет №3. Получите разрешение банка
После того, как вы убедились, что договор не запрещает перепланировку, вам необходимо получить письменное согласие банка, — рассказала Ксения Аверс, руководитель агентства недвижимости TrendHouse. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация будет требовать, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.
«Если вы решите сделать необычную планировку, банк точно не даст согласия. Ведь такие варианты будут вариантами на любителя при продаже. Это значит, что если вы не погасите ипотеку и банку придется продать квартиру, покупателя будет сложно найти и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснил эксперт.
Совет №4. Подготовьте технический отчет
Прежде чем обращаться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, говорит юрист частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техническое заключение и проект можно получить в любой юридической фирме, специализирующейся на сделках с недвижимостью.
Это платный процесс. По словам юриста, иногда также требуется независимая оценка будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.
Совет №5. Напишите официальное письмо в банк
Для получения разрешения необходимо направить в банк официальное письмо с пакетом документов, в том числе техническим отчетом и проектом перепланировки, подчеркнула руководитель юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.
«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Согласие от кредитной организации, скорее всего, будет платной услугой, поэтому потратиться придется еще до начала работ по реконструкции жилья», — пояснил Артем Баранов.
Совет №6. Обратитесь в ЖЭК
С разрешением банка и другими документами необходимо обращаться в жилищную инспекцию или в городскую администрацию, рассказал глава юридической компании «Достижение». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на перепланировку ипотечной квартиры, можно формировать бригаду рабочих и начинать строительные работы.
«До этого момента мы не рекомендуем начинать работу в ипотечной квартире, так как риски очень высоки. От желания провести перепланировку до ее реализации пройдет не менее четырех месяцев», — заключил Баранов.
Совет №7. Помните, что банки против перепланировки
Банки не одобряют перепланировку ипотечного жилья, поскольку объекты с реконструкцией могут быть менее прибыльными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может контролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не выполнит свои обязательства по кредиту, квартира будет продана с торгов, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально снимают с себя такую ответственность», — пояснил юрист.
Банки разрешают перепланировку, если страховая компания, застраховавшая недвижимость, даст добро, получив подтверждение от оценщика о том, что после перепланировки объект подорожает, отмечает юрист. По ее словам, это очень редкие случаи, и на них не стоит полагаться.