Привет! Скажите пожалуйста, я написал собственноручную расписку, что сдаю квартиру с последующим выкупом. В итоге договор аренды продлился год, выкупить я его не смог, так как остался без работы, да еще и долги по коммунальным платежам росли. Договора найма жилья нет и не было. Собственники судились и хотят отсудить половину стоимости квартиры плюс все долги за коммуналку плюс моральный вред. Действительна ли эта расписка в суде, не заверена нотариусом, написана без свидетелей.
Здравствуйте Кристина.
1. Расписка имеет юридическую силу, если она действительно была написана вами.
Хозяева подали в суд и хотят отсудить пол стоимости квартиры плюс все долги по коммуналке плюс моральный ущерб
2. Это их право. «Отсудить» у них с вас половину стоимости квартиры — не вижу смысла, должны «отказать», как и в моральном вреде.
3. В реальности на что могут рассчитывать хозяева, так это на взыскание с вас долгов по квартплате и коммунальным платежам, но для этого им необходимо доказать факт и продолжительность вашего пребывания в квартире.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Аренда с последующим выкупом
Бывают ситуации, когда человек сначала снимает квартиру или дом на определенный срок, а потом выкупает ее. Однако это немного другая ситуация. Аренда с выкупом представляет собой сочетание договора аренды и договора купли-продажи.
Схема аренды дома с последующим выкупом (или квартиры) такова: собственник жилья и его будущий арендатор заключают договор аренды квартиры, в котором обязательно прописывается право на покупку жилья.
По договору арендатор уплачивает как арендные платежи, так и выкупную стоимость - в рассрочку. То есть прописывается обязательный ежемесячный платеж, который составит, например, 40 процентов от аренды, 60 процентов от последующего выкупа.
В договоре указывается выкупная стоимость квартиры, порядок осуществления выкупных платежей и другие реквизиты. Когда арендатор полностью оплачивает цену за квартиру, заключается договор купли-продажи, и арендатор становится собственником. До тех пор прежний владелец остается собственником.
Что, если арендатор передумает покупать дом?
Если после заключения договора через определенный промежуток времени какая-либо из сторон передумает заключать сделку, то договор может быть расторгнут. В этом случае собственник обязан вернуть арендатору все деньги, уже уплаченные за квартиру (разумеется, без учета арендной платы).
Каковы плюсы и минусы сделки?
Поняв суть такой сделки, можно подумать: кому нужны такие сделки и зачем? Ведь есть более простые и потому распространенные варианты: обычная покупка или ипотека.
Однако первый вариант подходит для тех, у кого уже есть деньги на руках, а ипотека доступна далеко не всем. Именно поэтому аренда с последующим выкупом – это возможность для многих купить жилье на вторичном рынке в рассрочку и без использования кредита.
То есть для покупателя преимущества заключаются в том, что:
- Не требуется первоначальный взнос;
- Официальный статус заработка не важен;
- Нет необходимости оплачивать всю сумму единовременно;
- Вы можете сразу переехать в свой дом.
- В аренду с выкупом часто предлагают варианты, которые по каким-то причинам продать нельзя: цена в этом случае будет ниже рыночной;
- Обязательный платеж прописывается в договоре, и он не может расти, то есть не учитывается инфляция и другие факторы.
Для продавца аренда дома с последующей выкупом выгодна тем, что жилье не будет простаивать в ожидании покупателей, а начнет приносить доход. Причем как от аренды, так и от ее стоимости. В этом случае прежний владелец остается собственником до полной выплаты долга.
Минусы для продавца в том, что:
- Не каждую квартиру можно снять с правом выкупа, то есть выбор квартир невелик;
- Заключение договора аренды с правом последующего выкупа не делает арендатора собственником;
- Арендатор-покупатель должен будет проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно или с привлечением юриста.
- До полного расчета квартира не будет собственностью покупателя, что не гарантирует отсутствие обременений на квартиру в будущем.
Важный! Чаще всего схема «аренда-покупка» используется для удержания продавца (или покупателя) на определенный момент: до наличия денежных средств, до определенной даты, до оформления документов.
Например, дом достался владельцу по наследству. Однако до официального вступления в наследство и получения документов продать его невозможно. В этом случае хорошим вариантом является заключение договора аренды с последующей выкупом. Договор аренды на срок менее 11 месяцев не требует регистрации, поэтому достаточно двух экземпляров, по одному для каждой стороны, что свидетельствует о том, что арендные платежи идут в счет покупной цены.
Привет. Хочу сдать свой автомобиль стоимостью 100 000 рублей частному лицу для такси на 6 месяцев с его ремонтом, с ежемесячными платежами 30 000 рублей (из них 15 арендная плата и 15 000 рублей выкуп самого автомобиля). Через 6 месяцев общая сумма аренды+покупки составит 180 000 руб. Как лучше и безопаснее всего это сделать? Арендовать с правом покупки на 6 месяцев или Продать Авто в рассрочку на 6 месяцев, застраховав себя залогом такого же автомобиля, и можно ли это сделать? и в этом случае ПТС останется у меня?
Павел,
Слишком мало информации для совета (на мой взгляд, безопаснее не передавать право собственности, но у каждого свой вкус. Приехал забрать СВОЮ машину, ну а дальше суды и выяснять, кто какие условия нарушил, кто что должен кому, кроме МАШИНЫ, то ВОТ ОНА берется и снова продается).
Пойдем немного назад.
2. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.
Искусство. 335 "Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в редакции от 05 мая 2014 г.)
Соответственно, при продаже автомобиля в рассрочку важен момент возникновения права собственности на автомобиль у покупателя.
Статья 223
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Искусство. 223 "Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в редакции от 05.05.2014)
Если он возникает с момента заключения договора купли-продажи, т.е. он вам еще ничего не заплатил, но уже стал собственником автомобиля, то залог возможен - ведь он собственник и имеет право распоряжаться своим имуществом.
А если право собственности возникает после уплаты последнего платежа по договору купли-продажи, то залога нет (ведь нового собственника нет, а себя заложить нельзя).
Вопрос цены тоже не ясен, ведь вы указали 100 т.р. в конце концов.
Да, и не забудьте про регистрацию залога у нотариуса, и про ПТС - неважно, у кого он будет в случае регистрации залога у нотариуса.
Статья 34.3. Внесение сведений в единую информационную систему нотариуса
Внесение сведений в единую информационную систему нотариуса осуществляется нотариусами, а в случаях, установленных настоящими Основами или в соответствии с ними, - нотариальными палатами.
Нотариусы обязаны вносить в единую информационную систему нотариуса следующую информацию:
1) о совершении нотариальных действий при их регистрации в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариуса;
3) об извещениях о залоге движимого имущества при их регистрации в реестре извещений о залоге движимого имущества;
Искусство. 34.3, "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. Верховным Судом Российской Федерации 11 февраля 1993 г. N 4462-1) (в редакции от 23 июня 2014 г.)
Немного о покупке и продаже в рассрочку и залог.
Искренне.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Покупка квартиры в рассрочку
Бывают ситуации, когда при покупке квартиры не хватает денег для полной оплаты, и получить ипотечный кредит не представляется возможным. Решением может быть покупка дома в рассрочку. Рассрочку предоставляют в основном застройщики, на рынке вторичного жилья такая возможность встречается редко.
Покупка квартиры в рассрочку на первичном рынке
Когда квартира приобретается у застройщика в рассрочку, это означает, что оплата ее стоимости будет производиться поэтапно. Например, сначала от 20% до 50%, а остальные - ежемесячные или ежеквартальные платежи. Этот способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) брать ипотечный кредит, но не имеет всей необходимой суммы для покупки жилья.
На вторичном рынке редко продают жилье в рассрочку. Как правило, такие сделки заключаются между людьми, которые знакомы или состоят в родстве.
В этом случае составляется традиционный договор купли-продажи. Здесь утверждается:
- Адрес проживания,
- Персональные данные и контакты покупателя и продавца,
- Сумма первоначального взноса,
- Условия оплаты платежей и их суммы в рамках рассрочки.
Отдельными пунктами оговаривается момент перехода права собственности, прописываются санкции в случае просрочки платежей и порядок расторжения договора в этом случае, добавляет эксперт.
Преимущества покупки квартиры в рассрочку от застройщика:
- Требуется минимальный первоначальный взнос
- Переплата минимальна
- Доходы и официальные заработки никем не проверяются.
Минусы покупки квартиры в рассрочку от застройщика:
- Необходимость платить даже в случае заморозки строительства;
- Просроченные платежи и штрафы;
- Программы рассрочки могут быть предоставлены только на невостребованные квартиры.
Если говорить о вторичном рынке, то все условия прописаны в договоре. При правильном составлении острые углы (они же минусы и для продавца, и для покупателя) минимальны.