Являюсь собственником двух сельскохозяйственных участков, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. Раньше был один участок, разделенный на два отдельных, каждому присвоили кадастровый номер. Оба участка я сдал в аренду, но разным лицам, один на длительный срок на 4 года с правом выкупа, второй просто на длительный срок, а второй планирую продать в ближайшее время. Во вторую секцию можно попасть только через первую секцию. по грунтовой дороге вдоль границы участка, которая сложилась годами, так как туда постоянно ездят местные жители местности и охотники. эта дорога продолжается за вторым участком, и по ней также ездят многие местные жители и охотники. При разделении не учел этот момент с дорогой. На сегодняшний день арендатор первого участка выложил бетонные блоки в начале дороги, а второму арендатору устно запретил ездить и разбивать его участок. Как решить проблему?.
1. Как оформить сервитут, чтобы арендатор второго участка (а в дальнейшем и новый собственник, если я продам участок) мог свободно въезжать на второй участок.
2. Может ли арендатор первого участка возражать и препятствовать оформлению сервитута, так как на данный момент фактически участок обременен договором долгосрочной аренды с правом выкупа.
3. Могу ли я как собственник оформить сервитут на первый участок без уведомления арендатора этого участка.
4. Могу ли я получить сервитут как собственник с арендатором второго участка для прохода через первый участок, или только как собственник с другим собственником, если я его продам, но с другой стороны, никто не купит участок, который добраться без проблем невозможно.
5. Если я смогу договориться с арендатором второго участка о сервитуте для проезда по первому, если я продам оба участка, будет ли этот сервитут действительным.
6. как лучше оформить, чтобы на обоих участках был сервитут на дорогу и чтобы он действовал бессрочно
Здравствуйте Яна!
К сожалению, нет четкого ответа, как действовать в этой ситуации. Проще говоря, сервитут — это когда один владелец позволяет другому владельцу использовать свою землю. Но, учитывая, что вы собственник обоих земельных участков, как оформить (и зачем) возникает вопрос.
Статья 274 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Таким образом, с требованием установить сервитут вы можете обратиться только к собственнику земли, то есть к вам. Но арендатор также может ходатайствовать об установлении сервитута. Однако судебная практика исходит из того, что арендатор находится в договорных отношениях с собственником, а потому он должен решить этот вопрос и отказаться от подобных претензий. Поэтому в вашем случае придется решать вопрос по-другому.
В дальнейшем при приобретении в собственность одного из участков уже можно говорить об установлении сервитута. При этом существует множество нюансов в его установлении.
Суд будет рассматривать все условиясведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. (Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.)
К сведению, сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный этим сервитутом, к другому лицу (ст. 257 ГК РФ).
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Что такое сервитут
Сервитут – это право пользования чужим имуществом. Он может применяться к нежилым и жилым помещениям или земельным участкам [1]. Термин, перешедший в юридическую практику из римского права, от латинского servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».
Чаще всего потребность в сервитутах возникает у жителей дачных и садовых товариществ, если дом огорожен таким образом, что спецслужбы не могут подъехать с улицы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — путь к озеру или лесу, перекрытый из-за заборов. Сервитут может быть земельным, имущественным, воздушным, водным и гражданским - когда он применяется к зданиям, а не только к земле.
Частная и публичная легкость: в чем разница?
Сервитут подразделяется на частный и публичный; второй - для общественных целей. Интересно, что в законодательстве вы не встретите формулировку «частное», этот вид права пользования чужим имуществом называется просто сервитутом [2]. Но в этом материале он упоминается с прилагательным, чтобы вы не запутались.
- Публичный сервитут устанавливается законом Российской Федерации в интересах государства, местного административного аппарата или жителей. Например, от вас может потребоваться пропустить людей, если через вашу собственность проходит только одна дорога. Лучше всего выяснить эти моменты до покупки дачи, чтобы потом не превратить дачный газон в тропинку для дачников, спешащих к поезду, или маршрут для выпаса скота. Участок также может быть использован для государственных целей при невозможности их выполнения за его пределами: геодезические работы, сенокос, рыбалка, расстановка межевых знаков и гравиметрических пунктов.
- Частный сервитут - установление права пользования для ограниченного круга лиц, обычно соседей. Например, вам необходимо провести электрические коммуникации к вашему дому, но сделать это можно только через соседний участок. В этом случае с соседями заключается договор, в котором указывается причина использования чужого имущества. При этом важно учитывать, что через некоторое время после монтажа может потребоваться реконструкция, ремонт и как минимум техническое обслуживание проложенной ЛЭП. В случае отказа собственника земли от заключения договора сервитут придется добиваться в судебном порядке.
Кто платит за льготу
Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не является бесплатным. Иначе каждый второй могбы потребовать землю соседа в личных целях. Компенсационные отчисления устанавливаются по соглашению сторон договора. Пользователь может перевести деньги единовременно или разделить сумму на ежемесячные платежи за весь период интервенции на чужой территории [3].
Оплата рассчитывается исходя из площади земельного участка, которая фиксируется в договоре. Но тут важно учитывать и другие нюансы: насколько пользование участком будет мешать владельцу, какие неудобства и как долго ему придется терпеть. Закон формулирует это как «принцип разумности», но не дает конкретного алгоритма расчета, поэтому вопрос будет решаться на усмотрение судей.
При этом лицо может быть обязано предоставить имущество в безвозмездное пользование для общественных сервитутов, например, для инженерных работ. Также можно самостоятельно договориться об отсутствии оплаты — еще один повод дружить с соседями.
Как составить соглашение о сервитуте
Перед обращением в суд имеет смысл договориться с другой стороной. Как минимум уведомить о необходимости использования имущества другого лица. В договоре должна быть указана территория, на которую распространяется сервитут, а также возмездность или безвозмездность. Обязательно уточняйте сроки выполнения работ или необходимость проезда по чужой территории. Если удалось договориться, то после заключения договора нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре. После завершения сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения. С этого момента сервитут вступает в силу.
Имейте в виду, что обременение касается имущества или земли, поэтому не зависит от собственника. То есть, если земля была унаследована, сервитут сохраняется на срок, указанный в договоре [4].
Как установить сервитут
При регистрации, в случае обоюдного согласия, потребуются паспорта, свидетельство о праве собственности на землю или выписка из ЕГРН, заявление по установленной форме и межевой план рассматриваемого участка. К документам должен быть приложен чек, подтверждающий уплату государственной пошлины: для физических лиц – 1,5 тысячи рублей, для юридических лиц – 6 тысяч рублей.
При установлении публичного права пользования основанием его правомерности будет являться нормативный акт муниципальных или региональных органов власти; в этом случае собственнику не нужно получать выписки и заключать договор. Сервитут может быть прекращен по инициативе собственника участка до истечения срока, указанного в документах. Для этого ему необходимо обратиться в суд, если пользоваться сайтом стало невозможно из-за работы или необходимости в обременении не было.
Комментарий эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме, к нотариусу обращаться не нужно. Сложности при составлении договора вызывают определение границ и цены сервитута.
Перед подписанием договора рекомендую обратиться к экспертам-геодезистам, которые определят наименее обременительный для собственника вариант размещения: дороги, пешеходная часть, границы сервитута, это поможет разрешить споры между соседями. Составляют схему с указанием границ участков с использованием координат поворотных точек - расчет границ на местности по установленным правилам. Такая услуга для сюрвейеров стоит относительно недорого, цена зависит от количества разворотов.
Определить рыночную стоимость вам поможет оценщик, но вы также можете определить ее самостоятельно. Для примера рекомендую взять ставку арендной платы за земельный участок. Такие ставки можно найти в открытом доступе. Обратите внимание в договоре, что плата за сервитут может быть в виде единовременной суммы или периодических платежей. Предусмотреть возможность изменения размера периодических платежей один раз в год, сделать его зависимым от уровня инфляции. Прогнозировать ситуацию, если вы ожидаете в будущем существенное изменение интенсивности движения, увеличение количества транспортных средств; напишите в договоре, что цена увеличится.
Основным условием, из которого должны исходить стороны договора при определении цены, является соразмерность сервитутного платежа. Учитывайте в договоре срок действия сервитута - срочный (ограниченный определенным сроком, который необходимо прописать) или постоянный. Указать в договоре санкции (неустойку и штраф) за нарушение обязательств сторон. Такие меры дисциплинируют стороны соглашения. Пожалуйста, укажите действующую корреспонденцию и адрес электронной почты.
К договору приложить схему с границами участков, выполненную геодезистом или самостоятельно, в последнем случае с подписью сторон договора. Стандартные формы договора сервитута доступны в открытом доступе, также они доступны в правовых системах («Консультант», «Гарант»), к которым можно получить временный доступ (демо-версия).
Вы можете использовать стандартные формы, не забывая о специфике вашей ситуации, учитывая рекомендации данных выше. Шаблоны содержат только существенные (обязательные) условия договора. Если вы не можете прийти к соглашению с соседом, вы можете обратиться в суд.
Специфика сервитутных споров заключается в том, что суд установит ограничение на пользование землей (недвижимостью) только в том случае, если у вас нет иной возможности воспользоваться правом пользования. Например, если въезд (проход) на ваш участок идет исключительно через участок соседей. При этом сервитут не может быть установлен, если собственник земли лишен возможности пользоваться всем земельным участком в соответствии с разрешенным использованием.
При подготовке к судебному разбирательству отправьте письменное предложение соседу и приложите проект договора сервитута. Заказать выписки из ЕГРН и заключение экспертизы. Суд будет исходить из необходимости обеспечения баланса интересов сторон. На практике сервитут, особенно безвозмездный, устанавливается, скорее, в исключительных случаях.