Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как составить | Банки.ру

Что такое договор купли-продажи

Договор купли-продажи – это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать право собственности на товар другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить определенную денежную сумму (цену). для этого. В качестве товара в договоре купли-продажи может выступать и недвижимость, например, квартира.

Что делать перед заключением договора

По словам Елены Гладышевой, управляющего партнера адвокатского бюро «РИ-консалтинг», перед заключением договора необходимо:

1. Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. Из него можно узнать собственника недвижимости - продавца, а также информацию о существующих обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и т.п.). Необходимо, чтобы выписка была получена не позднее, чем за две недели до даты заключения договора.
2. Запросите у продавца документы, на основании которых он приобрел право собственности (договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения).
3. Попросите у продавца выписку из домовой книги (ее можно получить в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости) или справку из управляющей компании. Из этих документов можно узнать о наличии или отсутствии зарегистрированных на объекте лиц. «Если в приобретаемом объекте кто-то прописан, необходимо, чтобы продавец снял этих людей с учета», — говорит Елена Гладышева.
4. Попросите у продавца нотариально заверенное согласие супруга(и).
5. Если сделка осуществляется по доверенности, запросите ее (нотариально заверенную - у физического лица, простую с печатью и подписью генерального директора - у юридического лица). В доверенности должны быть указаны: полномочия на продажу конкретного объекта, цена этого объекта (фирма или на усмотрение представителя), полномочия на подачу документов на государственную регистрацию в Росреестр. Проверить действительность нотариальной доверенности можно в специальном сервисе на сайте Федеральной нотариальной палаты России.
6. Также желательно запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.
7. Проверить управляющего на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте Арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, CASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Что такое договор купли-продажи?

Правила составления договора купли-продажи квартиры прописаны в ГК РФ. В документе должны быть указаны:

• Тип собственности;
• Информация о покупателях и продавцах;
• Основные условия, цена;
• Ответственность за несоблюдение условий и невыполнение обязательств;
• Сведения о сторонах (дата и место рождения, серия и номер паспорта, наименование органа, выдавшего паспорт, а также дата выдачи, код подразделения и адрес регистрации).

Необходимо указать сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, а также список лиц, сохраняющих за собой право пользования квартирой после ее продажи, с указанием этого права.

Юрист Елена Гладышева рекомендует детализировать реквизиты сторон договора.

«Укажите, что продавец не состоит в браке или недвижимость не является совместной собственностью. Или — что есть нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, — говорит эксперт. «Указать, что в отношении сторон не возбуждено дело о банкротстве, отсутствуют долги или иные неисполненные обязательства, которые могут привести к банкротству».

В договоре должны содержаться сведения о том, что стороны не лишены дееспособности:

• Не находятся под опекой и попечительством;
• Не страдать заболеваниями, препятствующими пониманию сути договора;
• Не состоят на учете в психоневрологических и наркологических диспансерах;
• При заключении договора действуют добровольно;
• У них нет обстоятельств, вынуждающих их заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.

При наличии несовершеннолетнего собственника-продавца придется получить согласие органа опеки и попечительства, говорит Юрий Аванесов, ведущий юрист Европейской юридической службы.

Также необходимо регистрировать данные о недвижимости: кадастровый номер квартиры, размер (общий и жилплощадь), — говорит Андрей Саунин, руководитель юридической практики «САУНИН». Можно указать и другие признаки: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома.

Зафиксируйте момент перехода обязанностей по содержанию недвижимости: например, с момента подписания договора, оформления права собственности или передачи квартиры. А также упомянуть о наличии или отсутствии задолженности за коммунальные услуги, капитальный ремонт.

Что еще нужно написать:

• Момент фактической передачи квартиры покупателю;
• Условия и способы оплаты;
• Состояние передаваемой квартиры;
• Если вы договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то опишите каждый предмет;
• Сроки снятия с учета лиц, прописанных в квартире;
• Гарантии продавца, что квартира свободна от каких-либо ограничений, обременений;
• Неустойка.

Какая цена указана в договоре купли-продажи квартиры?

В договорах купли-продажи указывается источник средств (например, ипотека), порядок расчетов (деньги переводятся через ячейку, аккредитив, перевод или наличные), а также полная стоимость недвижимости, говорит юрист Олег Сухов:

- Это продиктовано тем, что покупатель обязан уплатить подоходный налог, если решит избавиться от него в течение пяти лет с момента приобретения квартиры. К тому же, в случае недействительности или расторжения, вернуть больше, чем указано в нем, будет непросто.

Более того, соглашаясь на занижение фактической стоимости недвижимости в договоре, покупатель занижает и налоговую базу для исчисления вычета, который он может получить после приобретения квартиры, говорит Елена Гладышева.

Факт передачи денег необходимо дополнительно зафиксировать в квитанции, а еще лучше — оплатить через банк, советует юрист Андрей Саунин. Если оплата безналичная, то подтверждением является платежное поручение. Если квартира продается в кредит и оплата будет производиться в рассрочку, необходимо указать порядок и сроки.

Если вы не уверены, что правильно составили договор купли-продажи, советуем проконсультироваться с юристом.

Как и где составить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры составляется в письменной форме. Оно может быть нотариально удостоверено по соглашению сторон. В обязательном порядке это делается, когда продавцом является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, или когда продается доля в праве общей долевой собственности, говорит юрист Олег Сухов.

1. Копии готовятся для каждой стороны плюс дополнительно одна копия для Росреестра.
2. Помимо договора купли-продажи необходимо составить передаточный акт. Все должно быть сшито вместе, а подписи проставлены с каждой стороны шва.
3. На момент подписания необходимо иметь при себе другие документы: паспорта, выписку из ЕГРН, документы на квартиру, согласие супруга(и), разрешение на опекунство, квитанцию ​​об оплате госпошлины и т.д. .

Существует несколько способов регистрации перехода права собственности:

1. Через банк, где берется ипотека. После подписания кредитор отправит документ на регистрацию.
2. Через МФЦ. После подписания и передачи договора обратно он будет доступен в течение трех недель.
3. Через нотариуса.

Когда договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным?

Статьи 166-180 ГК РФ содержат случаи, когда сделка может быть признана недействительной. Например, если оно совершено под влиянием обмана, насилия, угроз или совершено гражданином, признанным недееспособным.

Вы можете расторгнуть или изменить условия договора через суд или по соглашению сторон.