Договор пожизненной ренты на квартиру – плюсы и минусы

Что такое пожизненная аренда

В рамках статьи 583 ГК РФ найм представляет собой возмездный договор, на основании которого одна сторона - собственник квартиры передает второй стороне недвижимое имущество с переходом права собственности.

При этом в качестве платы за имущество выступает не единовременный платеж, а ежемесячные перечисления в виде дополнительного дохода или оказания бытовых услуг по содержанию пожилого человека.

Получателями ренты могут быть:

• Собственник квартиры полностью или только ее части;
• Супруги – пожилая пара;
• Третье лицо, например, пожилая бабушка.

Таким образом, на основании договора найма собственник квартиры может передать ее другому лицу при условии пожизненного или постоянного содержания лично им или его родственниками.

Плательщиками ренты могут быть:

• Лица: соседи, знакомые;
• Юридические компании.

Важный! Юридическое лицо вправе заключить с гражданином договор пожизненной ренты только в том случае, если данный вид деятельности прописан в учредительных документах.

Разновидности договора ренты

Нормы закона предусматривают договор бессрочной и пожизненной ренты, который имеет некоторые отличительные черты:

Подпунктом 4 главы 33 ГК РФ предусмотрен и третий вариант, а именно пожизненная рента с иждивением, предполагающая ту же передачу квартиры другому лицу. Однако, помимо ежемесячных платежей, плательщик ренты также гарантирует предоставление ряда услуг, которые могут понадобиться пожилому человеку.

Так, на основании статьи 602 ГК РФ плательщик ренты может дополнительно обеспечить пенсионера одеждой, продуктами питания, лекарствами. Он также может предоставить ему другое жилье или обеспечить погребение после его смерти. В ряде случаев в договор пожизненной ренты на иждивении включаются услуги по найму сиделки, количество посещений в неделю или месяц, а также доставка в лечебное учреждение.

Условия договора пожизненной ренты

Предметом договора аренды является недвижимое имущество на основании возмездной сделки. В такой ситуации при переходе права собственности по договору предъявляются определенные требования. Так, в силу статьи 584 ГК РФ документ в обязательном порядке должен быть нотариально удостоверен. При этом если по условиям договора квартира подлежит отчуждению, договор должен пройти государственную регистрацию в Росреестре.

Определенные требования к сторонам договора также устанавливаются законодательством. В частности, если получателем квартплаты является недееспособный гражданин, а квартира будет принадлежать ему, во исполнение статьи 37 ГК РФ сделка должна быть согласована с органами опеки и попечительства.

Также в договор пожизненной ренты на квартиру должны быть включены следующие обязательные условия:

• Срок действия соглашения;
• Размер арендных платежей;
• Перечень услуг и периодичность их оказания;
• Условия оплаты;
• Право проживания в отчуждаемом имуществе или предоставление иного жилого помещения;
• Порядок расторжения договора.

Важный! При передаче доли квартиры по договору пожизненной ренты с иждивенцем правила статьи 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки не применяются в связи с тем, что волеизъявление на заключение договора составляет индивидуально-личного характера в соответствии с пунктом 1.2 Постановления Пленума Вооруженных Сил Российской Федерации № 4.

Плюсы и минусы договора пожизненной ренты

На первый взгляд стороны договора пожизненной ренты заключают взаимовыгодную сделку, однако документ имеет не только преимущества, но и недостатки.

Итак, несомненными плюсами являются:

• Возможность жить в собственной квартире до последних дней жизни;
• Получать не только дополнительный доход, но и ряд услуг в виде присмотра и помощи;
• Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенных нарушений с возвратом квартиры собственнику.

Плательщик ренты получает:

• Перспектива приобретения собственного жилья по более низкой стоимости, чем при заключении договора купли-продажи;
• По желанию получателя ренты право собственности может быть оформлено немедленно;
• По условиям договора аренды пенсионеру может быть предоставлено другое жилье.

Однако на фоне радужных перспектив для обеих сторон существуют определенные риски. Так, пенсионер по неопытности и в силу преклонного возраста может столкнуться с мошенниками, которые после подписания договора будут выполнять условия номинально. А для плательщика ренты отрицательными моментами являются:

• Отсутствие возможности переоформить квартиру и пользоваться ею до перехода в мир другого получателя ренты;
• Оспаривание действительности договора потенциальными наследниками квартиры;
• Обращение в суд получателя ренты в связи с невыполнением даже его мелких поручений о расторжении договора;
• Бессрочный срок перечисления платежей и оказания услуг, которые в совокупности могут стоить дороже жилого помещения;
• Невозможность выкупа квартиры до смерти получателя ренты;
• Обязательно согласие пенсионера на распоряжение квартирой, в частности пос.

Важный! В рамках статьи 597 ГК РФ месячная арендная плата не может быть меньше прожиточного минимума, установленного в регионе. При этом с учетом годовой инфляции и пересмотра минимума контракт необходимо корректировать.

Заключаем договор пожизненной ренты

Заключение договора пожизненной ренты включает довольно многоэтапную комбинацию. Ведь на начальном этапе необходимо не только найти пожилого гражданина, но и убедиться, что он готов не только передать свое имущество, но и общаться с ним не менее нескольких лет и относиться к нему как к родственник.

Следующим шагом является сбор пакета документов, в который должны входить:

• Идентификация сторон;
• Правоустанавливающие документы на квартиру;
• Согласие супруга, если имущество было приобретено во время брака;
• Разрешение органов опеки, если получатель ренты признан недееспособным;
• Выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных в жилых помещениях.

Следующим шагом является составление договора аренды с включением существенных и дополнительных условий. Затем документ необходимо нотариально заверить и зарегистрировать в Росреестре. С образцом договора пожизненной ренты можно ознакомиться по ссылке https://pravo812.ru/dokumenty-blanki-zayavleniya/1384-obraztsy-dokumentov-i-gotovye-blanki-dlya-skachivaniya.html.

Можно ли оспорить или расторгнуть договор аренды?

Практически любой договор предусматривает отдельный порядок прекращения правоотношений при определенных обстоятельствах. Итак, расторжение договора пожизненной ренты возможно:

• По соглашению сторон;
• По требованию получателя ренты в случае нарушения условий договора;
• Если документ выдан под принуждением;
• Если плательщик ренты признан неплатежеспособным и уже не в состоянии надлежащим образом выполнять взятые на себя обязательства.

Договор пожизненной ренты можно оспорить и в том случае, если плательщик ренты при составлении документа не учел интересы подопечного и нарушил нормы закона, в частности ГК РФ. Как правило, наследники обращаются в суды с заявлением о расторжении договора по следующим основаниям:

• Арендатор не знал о своих действиях;
• Человек был введен в заблуждение;
• Договор аренды был заключен с целью мошеннических действий.

Важный! Договор пожизненной ренты на квартиру не содержит условия о будущих наследниках. Поэтому, если пожилая женщина предпочла получать достойный уход на склоне лет от посторонних лиц, наследники не вправе претендовать на квартиру только на основании близкородственных связей.

Об эксперте