Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

В каких случаях заключается договор

Согласно жилищному кодексу, для любого многоквартирного дома должна быть определена форма управления. Они перечислены в статье 161 ЖК РФ. При организации ТСЖ или самостоятельной формы управления собственники квартир вправе заключить договор с выбранной управляющей компанией на определенный вид работ. Все остальные вопросы будут рассматриваться на общем собрании собственников МКД.

Если собственники откажутся от выбора способа непосредственного управления коммунальным хозяйством, то УК будет назначать органы местного самоуправления путем конкурсного отбора.

Кто заключает договор?

Утверждение и подписание договора управления возможно только после собрания жильцов многоквартирного дома. Важно учитывать, что для заключения договора положительно должны проголосовать более 50% собственников жилых помещений.

Если ТСЖ не было организовано, то заключение договора происходит между жильцами и УК. При создании товарищества собственников оформляет договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Важный! Статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из основных участников является управляющая компания, имеющая лицензию на осуществление деятельности в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 1110.

Вторая сторона это:

• Домовладельцы;
• Глава ТСЖ;
• Кооператив жильцов;
• Лица, которым застройщик передал дом.

Важные пункты договора

В документе должны быть указаны:

• Адрес местонахождения дома, а также реквизиты УК;
• Перечень услуг, предоставляемых компанией, функции организации;
• Подробное описание состава общедомового имущества;
• Критерии качества, сроки выполнения необходимых работ;
• Проведение ремонтов, реновация имущества;
• Методы контроля за выполнением обязанностей управляющей компании;
• Порядок, уровень оплаты выполненных работ;
• Права сторон.

Условия

В состав имущества входит имущество МКД, которое используется для непосредственного содержания жилья, коридоров, подвалов, подсобных помещений, лестниц, крыш, лифтов.

Это также включает:

• Техническое оборудование;
• Различные коммуникации;
• Сервисные элементы, устройства;
• Сама территория дома, дворовые территории, в том числе расположенные на них элементы.

Долевое право собственников - определяется отношением площади отдельного помещения к сумме площадей всех помещений в здании. Не учитывают площади балконов, веранд и террас.

Важный! Коммунальные услуги - снабжение здания дома горячей и холодной водой, электричеством, газом, теплом; организация утилизации твердых бытовых отходов.

Обслуживание общедомового имущества – комплексная работа, обеспечивающая нормальное функционирование всех систем, своевременное устранение неисправностей.

В эту категорию входят:

• Уборка мест общего пользования дома и прилегающей территории;
• Благоустройство территорий;
• Обслуживание инженерных, коммуникационных систем, лифтов, счетчиков, крыш, подвалов.

Текущий ремонт - мероприятия по улучшению, восстановлению, устранению неисправностей систем, оборудования, поддержанию работоспособности технических устройств, электротехники.

Права и обязанности сторон

Как и другие виды договоров, форма договора с управляющей компанией содержит пункты, раскрывающие обязательные функции, права обеих сторон. Обязанности организации следующие:

1. Обеспечение безопасности проживания, отсутствие причинения вреда здоровью проживающих. К таким мерам относится своевременный текущий или капитальный ремонт.
2. Обеспечение собственников квартир ресурсами: водоснабжением, отоплением, электроэнергией. Компания должна следить за состоянием всех систем дома, вовремя продлевать или заключать договоры на поставку услуг.
3. Контроль коммунальных услуг, поддержание надлежащего санитарного состояния дома и общего имущества собственников помещений.
4. Поддержание общего состояния дома, проведение краткосрочного ремонта.
5. Систематические проверки работоспособности коммуникаций, инженерных систем.
6. Хранение технических документов, использование персональных данных владельцев квартир в соответствии с законодательством.
7. Своевременное информирование жителей об изменениях тарифных планов, платы за домовладение.
8. Предоставление подробной разбивки услуг и стоимости выполненных работ.

Управляющая организация также имеет определенные права:

1. Утверждает подрядчиков, выполняющих различные виды работ.
2. Определяет последовательность обслуживания.
3. Получает любую техническую документацию, на основании которой обслуживается МКД.
4. Принимает платежи, ведет учет задолженностей, штрафов с учетом условий договора и законодательства.

Собственники квартир, в свою очередь, обязаны:

• Легальное использование жилых квартир;
• Своевременно оплачивать предоставленные коммунальные услуги, стоимость которых указана в платежных документах;
• Информировать выбранную управляющую организацию о решениях, принятых на собраниях жильцов.
• Согласовать с УК проведение ремонтных работ, предстоящую перепланировку помещения;
• Контролировать мощность устройств, подключенных к электрической сети, соблюдать технические ограничения общедомовых сетей;
• Не переносить инженерные системы самостоятельно или без информирования УК;
• Осуществить установку счетчиков с учетом законодательства и порядка, принятого участниками МКД;
• Согласовать перепланировку или структурные изменения с Уголовным кодексом;
• Соблюдать чистоту, пожарную безопасность при ремонте собственных помещений, очищать площадки и проезды от строительного мусора;
• Не шуметь, соблюдать «часы тишины» в квартире и в местах общего пользования дома;
• Контролировать использование общего имущества и не допускать его порчи;
• Используйте мусоропровод, лифты, технические помещения для хранения или перевозки крупногабаритных отходов, строительных материалов.

Права владельцев заключаются в следующем:

• Получать отчеты и контролировать деятельность УК;
• Требовать информацию о деятельности УК;
• Возместить убытки, причиненные организацией;
• Согласовать изменения тарифных планов
• Требовать изменения стоимости коммунальных услуг, оказанных в неполном объеме или ненадлежащего качества.

Контроль за деятельностью управляющей компании

Управляющая компания составляет отчет для собственников в дату, указанную в договоре, или после проведения каких-либо работ. В отчете должны быть описаны средства, затраченные на ремонт, выявленные причины отказа, состояние систем после принятия мер по устранению неполадок.

Важный! Обязательным пунктом отчета является план будущей работы с расчетом стоимости расходов, который компания согласовывает с владельцами недвижимости.

Жильцы многоквартирного дома имеют право в любое время запросить отчет в случае нарушения обязательств управляющей компании. Собственники жилых помещений проводят осмотр, оценку состояния имущества. Также проверяют, насколько правильно были потрачены выделенные суммы, качественно ли проведена работа и соответствуют ли отчеты. Компания охватывает все вопросы, которые возникают у владельцев квартир.

Условия прекращения

Чаще всего в судебной практике договор управления заключается на срок от 12 месяцев до 5 лет. Возможно указание в договоре автоматического продления или пролонгации, если ни один из участников не изъявил желания расторгнуть договор.

Важный! Любая из сторон может потребовать расторжения договора до истечения срока его действия.

Зачастую инициаторами расторжения выступают собственники квартир, решившие сменить управляющую организацию или систему управления. Организации дается уведомление за шестьдесят дней до закрытия контракта.

Управляющая организация предупреждает жильцов не менее чем за месяц до истечения срока действия договора. Часто причиной прекращения договорных отношений в этом случае является отзыв лицензии на осуществление деятельности.

При расторжении договора обеими сторонами по обоюдному согласию или по истечении срока действия участники уведомляются об этом за 2 месяца.

Особенности составления договора

Обратите внимание на указание конкретных сроков выполнения всех работ, выполняемых компанией. В противном случае ремонт или необходимые работы могут длиться неограниченное количество времени. К договору рекомендуется заключить дополнительное соглашение, в котором перечислены необходимые работы, предельные сроки их выполнения, а также другие пункты, указанные в Постановлении Правительства № 290.

Утвержденная форма содержит:

• Номер расчетного счета, на который производится оплата;
• Площадь занимаемых помещений;
• Количество людей, проживающих или прописанных в квартире;
• Точная сумма затраченных услуг и коммунальных услуг;
• Выбранный тариф;
• Сумма, подлежащая уплате за содержание, ремонт общедомового имущества;
• Сумма перерасчетов, задолженностей, пени по оплате прошлых периодов;
• Предоставляемые субсидии на содержание недвижимого имущества, поставку коммунальных услуг;
• Льготы на оплату стоимости работ или ресурсов, компенсации на содержание имущества;
• Дата платежного поручения;
• Срок, в течение которого требуется оплата.

Если в договоре не указаны требуемые сроки и периоды подачи отчета, то УК может максимально затянуть этот момент.

Важный! Организация может отказаться оговаривать некоторые условия и предложить подписать типовой договор. В этом случае жильцы настаивают на обязательном введении баллов или заключении договора с другим подрядчиком.

Грамотно составленный, детализированный договор управления гарантирует владельцам квартир комфортное проживание, соблюдение норм и правил эксплуатации жилья. Для оценки текста утвержденного договора рекомендуется пригласить юридического или судебного консультанта. Он подскажет, какие моменты следует описать подробнее, увидит двусмысленность или отсутствие формулировок, добавит нужные приложения.