Ущерб за ошибки
На официальном сайте Ленинского районного суда Краснодара указано, что 3 декабря 2021 года Луиза Ахеджак обратилась в администрацию Краснодара с заявлением о взыскании стоимости недвижимости. Речь идет о 1,7 га земли (или 170 соток) и жилых домах, расположенных на участке площадью 1299,5 кв. м и 306 кв.м, а также административное здание площадью 296,7 кв.м. Территория примыкает к парку имени 30-летия Победы.
Суть претензии заключается в следующем. Бывшему собственнику земельного участка ООО «Инвест-Юг» ранее были выданы разрешения на строительство объекта капитального строительства Департаментом архитектуры и градостроительства администрации Краснодара. Основателем компании стал отец бывшего вице-губернатора Краснодара Мурата Ахеджака Казбека Ахеджака. В 2021 году он подарил эту недвижимость своей внучке. Став собственником, Луиза Ахеджак обратилась в мэрию краевой столицы с просьбой разрешить реконструкцию (достройку) зданий, в чем ей было отказано.
Как поясняет Алексей Иванов, управляющий партнер Адвокатского бюро «Правовой статус», при выдаче разрешения правообладателю земельного участка на строительство на нем объектов капитального строительства орган местного самоуправления не учел ограничения в использовании земельного участка, но вспомнили о них позже. Это, по словам адвоката, и стало причиной отказа в выдаче разрешения на реконструкцию объекта. «Выяснилось, что земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территории, в которой ИЖС вообще не допускается», — уточняет г-н Иванов.
Как указано в решении суда, «земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1046 полностью расположен в границах третьей зоны санитарно-защитной зоны Кировского водозабора, частично расположен в границах второй зоне санитарно-защитной зоны артезианских скважин, и полностью находится в зоне возможного катастрофического затопления, частично находится в прибрежной зоне водоемов общего пользования, частично находится в прибрежной защитной зоне реки Кубань (50 м), полностью расположен в водоохранной зоне реки Кубань (200 м).
Из материалов дела следует, что, по утверждению истца, администрация Краснодара не приняла меры по устранению выявленных нарушений при выдаче разрешений на строительство, отказала во внесении изменений и реконструкции построенных объектов недвижимости. В результате собственники якобы понесли убытки, которые просили взыскать с мэрии краевой столицы. Кроме того, по решению суда это имущество после полной выплаты его стоимости истцу должно перейти в собственность муниципалитета.
«Бесспорное решение»
По словам Алексея Иванова, решение суда бесспорно. Эксперт обращает внимание на то, что, удовлетворяя исковые требования, суд в числе прочего указал, что земельные участки общего пользования не могут находиться в собственности юридических и физических лиц, и сослался на ст. 16 ГК РФ, гласящей, что «убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате неправомерных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издание акта государственным органом или органом, не соблюдающим закон или иной правовой акт местного самоуправления, подлежат возмещению со стороны Российской Федерации, соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования».
Г-н Иванов отмечает, что истец сам должен был доказывать факт неправомерных действий органов местного самоуправления или должностных лиц, требуя возмещения вреда. «Поэтому при предъявлении требований о взыскании стоимости объектов недвижимости на основании неправомерных действий органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов истец должен был доказать факт причинения вреда, его размер, наличие причинно-следственной связи между действия (бездействие) должностных лиц и наступившие неблагоприятные последствия, а также неправомерность таких действий (бездействия)», — говорит адвокат.
Именно на этом представитель мэрии акцентировал внимание суда: «Таким образом, в данном споре отсутствует причинно-следственная связь между действиями администрации и возможными убытками истца».
«Важно понимать, что при этом «никто не лишал истца права пользования земельным участком и расположенными на нем объектами капитального строительства в их нынешнем виде, в соответствии с их целевым назначением», — констатируется мнение представителя ответчика. в решении суда.
При этом реализация конституционного права на возмещение вреда, добавляет Алексей Иванов, возможна только при условии оценки законности действий (бездействия) органа государственной власти или должностного лица, а не только с точки зрения соблюдения пределов предоставленных полномочий. им законом (т. е. формально определенным), но и с точки зрения правомерности таких действий, т. е. их соответствия конституционным требованиям справедливости, соразмерности и правовой безопасности. «Для правильного разрешения спора это очень важно. И на основании решения Ленинского районного суда непонятно, какие доказательства суд учел при установлении этого факта и были ли они вообще предоставлены суду», — резюмирует адвокат.
Богатое прошлое
Роман Домащенко считает, что изначально предоставление земельного участка было произведено с нарушением закона. «Но, скорее всего, суды по этому поводу уже прошли, и по истечении срока исковой давности эти споры выиграл собственник. Если бы ситуация была иной и незаконное предоставление земельного участка в парковой зоне можно было бы обжаловать, администрация Краснодара сделала бы это в обязательном порядке. Теперь титул собственника земельного участка уже нельзя признать недействительным», — говорит эксперт.
Предположение адвоката подтверждается фактами. Недвижимость семьи Ахеджаковых с самого начала своего существования привлекала внимание правоохранительных органов. Как сообщал «Коммерсантъ-Юг», еще в 2007 году Экспертный межведомственный инвестиционный совет (ЭМСС) области одобрил инвестиционный проект ООО «Инвест-Юг». Заключение подписал Председатель Совета Александр Ремезков. Проект предусматривал строительство комплекса офисно-административных зданий на участке площадью 1,6 га по улице Береговой, объем инвестиций составил 988 млн рублей.
На основании этого заключения в 2008 году администрация области передала землю в аренду компании ООО «Инвест-Юг». Тогда между департаментом имущественных отношений области в лице Елены Сердюковой и руководством ООО «Инвест-Юг» был заключен договор аренды земельного участка на 49 лет с арендной платой 10,1 млн руб. в год. Однако уже 21 апреля того же года госпожа Сердюкова обратилась в Роснедвижимость с просьбой внести изменения в сведения о едином государственном земельном учете на участок, изменив вид разрешенного использования участка на индивидуальное жилое строительство (ИЖС). , что и было сделано. При этом сумма лизинговых платежей уменьшилась до 30 тыс. руб. в год. В 2010 году Мурат Ахеджак умер, строительство объекта было заморожено, но вскоре «Инвест-Юг» приватизировал землю и недостроенные объекты.
В 2010 году Счетная комиссия России провела проверку управлений инвестиционного и имущественного блоков региона. В акте проверки отмечены неправомерные действия должностных лиц при реализации проекта ООО «Инвест-Юг». В ответ на документ СП глава ведомства заявил, что собственник земельного участка вправе самостоятельно выбирать вид разрешенного использования земли. Тем не менее, органы дознания и следствия посчитали, что действия Елены Сердюковой нарушили законные интересы государства при реализации права аренды земельного участка рыночной стоимостью более 105 млн рублей, сумма неуплаченных платежей в пользу бюджет превысил 20 млн руб.
В 2011 году в отношении г-жи Сердюковой было возбуждено уголовное дело, которое получило широкую огласку в СМИ. Статья об этом случае в «Российской газете» была опубликована под заголовком «Власти Кубани незаконно предоставили участки для реализации крупных проектов». «Государственные земельные участки под частную застройку должны предоставляться с торгов — это требование закона. На Кубани придумали способ обойти это: начали предоставлять участки под реализацию крупных инвестиционных проектов по решению экспертного межведомственного инвестиционного совета при администрации края (ЕМИС)», — говорится в публикации. Однако дело было закрыто. В некоторых СМИ говорится, что возможно потому, что сомнительные документы были подписаны губернатором Александром Ткачевым и депутатом Госдумы Александром Ремезковым.
Эксперты считают, что этот участок городу не нужен, так как с учетом нынешних ограничений здесь невозможно построить, скажем, детский сад или школу.
Другой краснодарский юрист, пожелавший остаться неназванным, рассказал «Коммерсантъ-Кубань», что, по его мнению, «мэрия Краснодара видит в споре с Луизой Ахеджак две перспективные стратегии: бороться за отмену исковых требований и одновременно оспаривать и существенно снизить стоимость спорного объекта. «Не исключено, что если стоимость объекта будет оцениваться в 70–100 млн рублей, истец сам откажется от своих требований», — говорит собеседник.
Перспективы у мэрии Краснодара есть: бороться за отмену исковых требований и одновременно оспаривать и существенно снижать оценку спорного объекта. Не исключено, что если стоимость объекта оценивается в 70-100 млн рублей, истец сам откажется от своих требований.
Цена вопроса
Согласно информации, размещенной на официальном сайте Ленинского районного суда Краснодара, при рассмотрении дела суд назначил судебно-медицинскую экспертизу, которая оценила землю и недвижимость на сумму 304 млн рублей.
По словам Романа Домащенко, иск Луизы Ахеджак к мэрии вполне оправдан, так как эксплуатировать сайт невозможно. Городские власти предоставили участок, выдали разрешение на строительство, но не дают завершить строительство. Юрист полагает, что здесь имеет место невозможность использования земельного участка по целевому назначению по вине администрации, что дает право собственнику требовать выкупа данного объекта.
Г-н Домащенко говорит, что такие иски стали чаще появляться после утверждения нового генплана Краснодара.
«Людям был предоставлен участок под многоквартирное строительство, и по новому генплану они запроектировали на нем строительство школы, как, например, на Старокубанской улице. Сейчас это дело в арбитраже входит в новый круг. И город не выдает им разрешение на строительство. А застройщик купил и вложился в проектирование, в экспертизу как для строительства многоквартирного дома. И таких ситуаций много. Люди спроектировали административное здание или гостиницу, и по новому генплану этот участок подлежит изъятию и будет построена транспортная развязка. И во всех этих ситуациях подаются аналогичные иски», — говорит г-н Домащенко.
При этом он считает, что стоимость недвижимости в случае с домом Ахеджаковых завышена. «Его цена не превышает 100-150 миллионов рублей. Поэтому я высоко оцениваю шансы на успешную апелляцию. Администрация должна запросить проведение повторной экспертизы с оценкой совокупности всех обстоятельств, с учетом ограничений его нормальной работы, с учетом зоны, в которой находится сайт. Если оценщик оценит правильно, то цена снизится в два-три раза. А платить придется в любом случае», — говорит г-н Домащенко.
Вадим Камалов, директор федеральной компании недвижимости «Этажи-Кубань», напротив, считает, что недвижимость Луизы Ахеджак оценена адекватно. «Стоимость сотки в этом районе достигает 1 млн рублей, а стоимость строительства квадратного метра составляет около 65 тысяч рублей. Соответственно, 170 соток — это 170 миллионов рублей, а общая площадь недвижимости — 1902 квадратных метра. м. В денежном выражении это около 123 миллионов рублей. Итого: 293 млн рублей», — говорит г-н Камалов. По его мнению, продажа объекта через риелтора маловероятна.
Объект был выставлен на продажу в 2015 году за 450 млн рублей. Риелтор Алексей, который ее продавал, в комментарии к объявлению отметил: «Это уникальная усадьба, расположенная на правом берегу реки Кубань в парковой зоне. Уникальность этой усадьбы в том, что, несмотря на изолированное расположение, она находится в 10 минутах езды от всеми любимой исторической части города. Территория усадьбы в 1,65 га позволит реализовать любой самый смелый проект. Есть возможность разделить сайт на три части. Тем не менее продать «уникальную усадьбу» не удалось.
«Чтобы превратить природно-парковую зону в общественно-деловую, должна быть чья-то воля. Если будет воля властей, то объект будет достроен. Если туда придет какое-то частное лицо, никто не гарантирует, что этот объект не будет кому-то мешать с точки зрения эстетики или экологии», — говорит эксперт. Он добавляет, что снос домов будет стоить намного дороже, а потому передачу имущества Луизы Ахеджак в собственность города г-н Камалов считает оптимальным решением. «Только администрация может здесь что-то строить. Пусть это будет тот самый Дом приемов, о котором ходят слухи. Место само оживет, и все будут довольны», — уверен Вадим Камалов.
Маргарита Синкевич