Добрый день
Продаем квартиру, риелтор (со стороны покупателя) «нарисовал» такую схему: оформляем генеральную доверенность на покупателя (мужа), нам дают деньги, потом мы ему доверенность отдаем , а квартиру на жену он (муж) оформляет когда ему "удобно" уже без нашего естественного участия. Как будто деньги будут на руках и вроде бы не о чем беспокоиться (у него должно быть больше поводов для беспокойства), но меня все же волнует вопрос: может ли покупатель «надолго» не регистрировать недвижимость, а налоги и кого. услуги. на нас повесят? ведь по документам мы все равно остаемся собственниками?
И нужно ли в такой ситуации оформлять договор купли-продажи? Или он тоже все сделает без «нашего участия»?
Спасибо.
Привет. Сделка купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством должна быть оформлена сторонами в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В противном случае такая сделка недействительна. По недействительной сделке каждая сторона должна вернуть другой стороне все полученное по этой сделке. Кроме того, непонятно, какую генеральную доверенность вы выдаете покупателю и какие полномочия там предусмотрены. Имейте в виду, что с такими «схемами» в будущем могут быть большие проблемы.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
В каких случаях требуется регистрация?
Регистрация перехода полномочий второму лицу может стать необходимой в следующих случаях:
- Доверитель проживает в другом городе, стране, области;
- Ограниченные физические возможности доверителя в связи с болезнью, инвалидностью, возрастом;
- Оформление покупки квартиры предполагается одним из супругов;
Привет. Собираюсь покупать квартиру, у меня есть "генеральная доверенность" от супруга. Нужно ли еще получать согласие супруга на покупку квартиры у юриста или достаточно доверенности?
- Доверенность 1 .pdf
- Доверенность 2.pdf
Привет!
Такое согласие необходимо даже при наличии доверенности, так как это императивное требование закона.
Согласно ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации,
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
3. В целях заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для совершения которой законом установлена обязательная нотариальная форма, либо сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации , необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга.
Супруг, нотариально удостоверенное согласие которого на заключение указанной сделки не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. сделка.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Как составить?
Форма доверенности должна соответствовать виду сделки, предназначенной для осуществления уполномоченным лицом.
Доверенность может быть оформлена в 2-х вариантах:
- Орал,
- Написано.
Устная форма, согласно легальному определению слова «доверенность», недействительна и не может применяться к различным сделкам. Передача полномочий на приобретение квартиры имеет юридическую силу только в виде письменного документа и, кроме того, имеет оттиск печати юридического органа, выдавшего его.
Кроме того, необходимы реквизиты нотариальной конторы, оказывающей свои услуги по оформлению доверенности, а именно документация, подтверждающая полномочия на совершение юридических сделок данного формата данным юридическим лицом.
Документ о передаче полномочий должен содержать следующие сведения о доверителе и лице, которому передаются полномочия:
- ФИО.
- Дата рождения,
- Точные данные паспорта доверителя и доверенного лица,
- Место регистрации постоянного проживания в Российской Федерации,
- Дата и место составления доверенности,
- Подписи обеих сторон.
Некоторые рекомендации по составлению домашнего делегирования:
- Доверенность может быть выдана нескольким лицам одновременно, несколькими лицами.
- Доверенности, оформленные карандашом, а также с дополнениями, зачеркиваниями, подчистками государственными органами не принимаются. Также откажут в принятии доверенности с ненумерованными страницами, в случаях, когда они оформлены более чем на одном листе.
- Текст, содержащийся в доверенности, должен быть написан четким, разборчивым языком с прописными буквами всех терминов и дат, а указанные в нем наименования (юридические и физические) не должны быть сокращены.
Как оформить документ?
Чтобы привлечь нотариуса к услугам по составлению доверенности, вам необходимо совершить звонок и записаться на регистрацию. Он укажет точное время, в которое нужно явиться для этой сделки. При наличии всех необходимых документов оформление доверенности может занять до 25 минут.
В случае передачи полномочий доверенному лицу юридическим лицом, нотариусу может потребоваться до 3-х дней для изучения документации.
Стоимость его услуг будет зависеть от определенных факторов:
- Вид юридической деятельности;
- Объем документации, с которой ему придется работать;
- Срок действия, который необходимо указать в доверенности;
Общие показатели стоимости услуг нотариуса по Москве и области варьируются от 800 рублей до 2000 рублей.
Для оформления юридически оформленного документа, подтверждающего передачу полномочий второму лицу на приобретение квартиры, необходимо иметь при себе следующий перечень документов (для физических лиц):
- Действующий паспорт гражданина Российской Федерации.
- Для оформления доверенности по вопросу регистрации прав на жилую площадь в соответствии с пунктом 17 приказа Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765 необходимо предоставить свидетельство о обязательное пенсионное страхование.
- Представить полную информацию о лице, которому осуществляется передача полномочий: паспортные данные, в том числе ФИО, дату рождения, место регистрации по месту жительства.
- Также необходимо указать нотариусу объем полномочий в точном перечне допустимых действий, допустимых для совершения доверенным лицом, и сообщить о сроках, на которые распространяется доверенность от первого лица. Если вы не укажете срок действия доверенности, этот срок будет установлен автоматически и будет равен 1 году.
Обращение физического лица производится исключительно от первого лица в его присутствии.
В случаях, когда доверенность выдается юридическим лицом, необходимо указать следующие сведения:
- Полное наименование юридического лица;
- Номер ОГРН, ИНН, КПП, дату регистрации при создании (при внесении в ЕГРЮЛ);
- Наименование органа, осуществившего регистрацию;
- Место регистрации юридического лица;
- ФИО руководителя и наименование должности руководящего юридического лица;
- Оригинал паспорта руководителя юридического лица;
- Оригинал устава юридического лица;
- Оригинал протокола или решения о назначении руководителя юридического лица;
- Оригинал приказа о принятии на себя обязанностей управляющего;
- Свидетельство, выдаваемое при создании юридического лица;
- Свидетельство о постановке на налоговый учет;
- В случаях, когда доверенность выдается на ООО, требуется список участников организации (в соответствии со статьей 31.1 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ);
- Если юридическое лицо является АО, необходимо предоставить выписку из реестра акционеров, которая выдается регистратором и должна быть в виде оригинала, выданного не более чем за 30 дней до выдачи доверенности ;
- Предоставление полной информации о лице, на которое оформляется доверенность;
- При себе необходимо иметь печать организации, выдавшей доверенность.
Образец делегирования полномочий на покупку дома
Вот образец оформления доверенности на приобретение жилья в РФ:
В каких случаях доверенность считается недействительной?
Документально оформленная передача полномочий будет считаться недействительной в ряде случаев:
- Несоблюдение правильного оформления доверенности (неуказание ФИО, паспортных данных, отсутствие печати оттиска юридического лица (на любой стороне оформляемой сделки) или нотариуса, отсутствие указания вида юридической деятельности, охватываемой доверенностью).
- Истечение срока, охватываемого передачей полномочий.
- Смерть доверенного лица или попечителя.
- Отзыв документа доверителем, который он может осуществить в любое время.
Нюансы оформления доверенностей на супруга
В случаях, когда один из супругов находится не в том месте, где планируется покупка квартиры, которая будет оформлена обоим супругам, требуется юридическое подтверждение согласия отсутствующего супруга на приобретение жилья.
Поскольку приобретаемое жилье юридически будет считаться совместно нажитым имуществом, и будет принадлежать обоим супругам, вне зависимости от того, на кого из них оно прописано, оформление доверенности не является обязательным.
Если один из супругов на момент покупки квартиры находится в другой стране, необходимо взять в консульстве бланк согласия и заполнить его, нотариально заверив, а затем отправить второму супругу.
Какие риски возникают при оформлении перехода права собственности на квартиру?
К числу рисков, сопровождающих оформление передачи полномочий второму лицу, относится опасность совершения этим лицом действий, противоречащих интересам доверителя, в целях достижения собственной выгоды.
Чтобы свести к минимуму возможность такого развития событий, необходимо исключить из прописанного в документе перечня полномочий доверенного лица все пункты, которые могут привести к нежелательным последствиям.
Также риск представляют возможные юридические последствия для доверителя в связи с превышением полномочий доверительным управляющим. Опасность представляет возможное письменное одобрение доверителем сделки доверенного лица, совершенной с превышением его полномочий или законодательства.
После письменной проверки согласия лица, передавшего полномочия, ответственность с уполномоченного лица снимается и переходит к лицу, подписавшему согласие.
Передача полномочий по договору долевого строительства
Такая доверенность выдается строительной компании, занимающейся строительством будущей квартиры, и характерна для всех строительных организаций. Выдается застройщикам, участвующим в строительстве.
После завершения строительства документ теряет свою силу, так как компания выполнила все включенные в него условия. Возможен отзыв документа о передаче полномочий застройщику, в случае возникновения сомнений в добросовестности доверительного управляющего.
Доверенность на покупку квартиры за материнский капитал
В случаях приобретения квартиры за материнский капитал процедура оформления перехода полномочий мало чем отличается от стандартной сделки и оформляется по ее образцу. В документе указывается наименование лица, уполномоченного на перечисление средств на квартиру из материнского капитала.
Легальная передача полномочий по продаже доли в квартире
В том случае, если у недвижимого объекта несколько собственников, то каждый из них может распоряжаться своей долей по своему усмотрению, в том числе и продавать ее. Оформление доверенности на продажу доли в квартире отличается только тем, что в документе необходимо внести сведения об объеме доли.