Что лучше для дольщика – аренда или право собственности на землю под новостройкой?
Земля под новостройкой, какие есть варианты, аренда или собственность и что из этого предпочтительнее для собственника.
На современном загородном рынке много предложений о покупке жилых домов, отличающихся большим количеством параметров.
Что касается прав на передаваемое имущество, то здесь есть два варианта: либо аренда, либо собственность. Вместе с ним, согласно действующему законодательству (ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса), должны передаваться и земельные участки под многоквартирным домом.
Обычно бывает так, что и земля, и недвижимость принадлежат одному и тому же застройщику. Тогда не возникает проблем с их оформлением. Все довольны результатом сотрудничества.
Но бывает и по-другому – застройщик не может купить земельный участок под свое строительство, либо у него с этим сложности. Это может произойти, если земельный участок предоставляется через аукцион, условием которого является, например, освоение территории для воспроизводства здесь жилищной застройки в будущем, или на основании договора о освоении этой территории. .
В таких случаях застройщик получает, как правило, землю под новостройку в аренду. Есть предположение, что рост предложений по освоению арендованных земель будет расти.
Так как застройщику проще и выгоднее арендовать участок, чем купить его. А для приобретателя – гораздо важнее получить жилье в собственность, чем оформить участок. Более того, никто не может отнять у него право пользования ею.
Пока занимаемся вопросом земли под многоквартирным домом, читайте статью «Как выбрать застройщика», это не менее важно, чем земля под новостройкой. И если вы решаете Как заключить договор, то сначала узнайте, от чего не защищает договор долевого участия, ведь лишние риски никому не нужны, а материал о двойной продаже квартир будет вам очень полезен.
Земля под новостройкой в собственности
Владение земельным участком предпочитают многие. Прежде всего потому, что покупатели уже знают, что землю под многоквартирным домом можно на законных основаниях передать собственникам новостроек.
Хотя и здесь есть риски – например, на земельном участке есть охранная зона газопровода или ручья, право прохода или прохода земли третьими лицами. Такие сведения должны быть указаны в свидетельстве о праве собственности на землю.
Приобретая квартиру, покупатель должен сразу же ознакомиться с этим документом, посмотреть, нет ли таких обременений. Ведь на него будут наложены определенные обязательства (например, запрет на строительство определенного участка земли), и доказать после подписания документов, что его ввели в заблуждение относительно возможности пользования землей, очень сложно.
К тому же право собственности в России не такое уж незыблемое. Известны случаи, когда его отбирали у собственников, а на их участках выполнялись госпрограммы (например, по строительству дорог).
Земля под новостройкой в аренду чем грозит
Если жилой дом, передаваемый в собственность, находится на арендованном земельном участке, то покупателю необходимо смотреть на то, что его собственником является муниципальное учреждение. В этом случае арендные отношения продолжаются в течение 49 лет, после чего продлеваются.
Собственник недвижимости может использовать землю под многоквартирным домом по целевому назначению. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке невозможно.
Если застройщик не проводил работы 3-7 лет, именно на такой срок муниципальные власти сдают ему землю в аренду, договор расторгается и передается другому застройщику.
В этом случае новому арендатору не потребуется согласие властей на уступку права аренды. Это означает, что для приобретателя земли без подряда существуют значительные риски.
Такой же механизм запускается при продаже дома, который находится на арендованном участке. Размер арендной платы, а также преимущественное право собственника жилья на выкуп арендуемого земельного участка определяется Постановлением Правительства № 353, принятым 29 декабря 2007 года.
Преимущества аренды земельного участка – более низкая цена на недвижимость. Так как большинство покупателей будут избегать таких домов из-за боязни, что договор аренды не будет продлен. Это первое. И второе – интересующий покупателя объект может быть продан исключительно в форме аренды.
Кстати, кроме земли под новостройкой вас может заинтересовать порядок принятия квартиры в строящемся доме. Это можно сделать самостоятельно, для этого читайте статью «Как принять квартиру в новостройке».
Возможные риски аренды земли под новостройкой:
- Чрезвычайно сложное отслеживание цепочки транзакций, возможность мошенничества и ошибок в договорах;
- Сделки по аренде почти всегда формально согласовываются с властями. Есть вероятность, что через несколько лет придут приставы с юридически оформленными документами и заявят, что ДК должен быть;
- Если на указанный собственниками счет перестанет поступать платеж, новенькие новостройки могут превратиться в непостоянный «скваттер». Если только один собственник-субарендатор отказывается платить, за него могут заплатить его соседи;
- В основном документе может быть указано ограничение или запрет на сдачу жилья в субаренду. Например, если арендодателем является совхоз такой-то, а собственником земли является Федеральное агентство или какая-то другая госструктура, то окончательное решение будет за последней. А если собственник недвижимости захочет продать дачу, это будет стоить ему немало нервов, времени и, возможно, денег.
Какие документы на землю, если земля в собственности и в аренде
Основными документами на землю под новостройкой, в аренду или в собственность, является договор аренды или свидетельство о праве собственности с регистрационными номерами.
В любом случае (при аренде или покупке недвижимости) лучше всего обратиться за помощью к юристам для оформления документов. Так как нюансов много, простому человеку их учесть просто невозможно.
Помните, что грамотно проведенная сделка – это гарантия отсутствия каких-либо забот в будущем.
В связи с этим, если вы планируете купить квартиру в новостройке и хотите быть уверены, что не совершите ошибок, цена которых довольно высока, проконсультируйтесь с жилищным юристом.
Вы можете бесплатно задать вопрос юристу на вкладке "Специалисты"
Сегодня мы рассмотрели варианты статуса земли под многоквартирным домом и плюсы и минусы этих вариантов. Теперь вы точно знаете, что предпочитаете при покупке квартиры в новостройке, а если сомневаетесь, проконсультируйтесь с грамотным юристом. Мне остается только пожелать вам удачной покупки.