Правовой статус созаемщика при оформлении ипотеки
Созаемщиками являются солидарные и несколько заемщиков, от которых банк может потребовать возврата всей суммы долга по кредиту. Это означает, что при формировании просрочки банк вправе требовать погашения долга от одного заемщика или от обоих.
По договору ипотеки может быть как один созаемщик, так и несколько (обычно до 2-3 человек). Обычно дополнительных созаемщиков привлекают, когда доходов супругов не хватает для оформления всей суммы ипотеки.
До погашения кредита каждый созаемщик должен нести ответственность перед банком в размере всей суммы долга. Банк не обязан решать вопрос, кто и в какой пропорции будет возвращать ипотеку. По сути, для банка важно только, чтобы на счет регулярно поступали ежемесячные платежи, а кто это будет делать и в какой пропорции, для него не имеет значения.
Созаемщики по кредиту могут иметь или не иметь родственных связей. Наиболее распространенными заемщиками и созаемщиками являются муж и жена. Но созаемщиками могут выступать не только супруги, но и дети, сестры и братья, партнеры по бизнесу.
Права. Отличия от поручителя
Права созаемщика существенно отличаются от прав поручителя по ипотеке:
- Созаемщик имеет такие же права на квартиру, как и заемщик.
- Созаемщик несет такую же ответственность по ипотечному кредиту, как и заемщик. Созаемщик обязан погасить ипотечный долг заемщика, а также несет все бремя кредита, если по каким-либо причинам заемщик не внес свою часть платежей.
- Дополнительные условия договора могут изменить права, обязанности и ответственность созаемщика.
- Созаемщик лишается права отказаться от своих обязательств в одностороннем порядке.
- Права созаемщика на квартиру определяются его правовым положением при регистрации.
- Право на получение ипотечного вычета принадлежит заемщику и созаемщику.
Выход созаемщика из договора ипотеки может быть обоснован в случае развода и решения суда о разделе имущества. В решении суда должно быть указано, что одна из сторон берет на себя оплату долга, а вторая отказывается от претензий на объект.
Требования
Поскольку ответственность созаемщика по договору об ипотеке не меньше, чем у основного заемщика, банки проверяют его на предмет платежеспособности, уровня доходов, качества обслуживания долга в прошлом и т. д. Требования к созаемщикам, как правило, то же, что и для заемщиков:
- Наличие российского гражданства, постоянная или временная регистрация.
- Хорошая кредитная история.
- Опыт работы - 3-6 месяцев.
- Возраст - от 21 до 60 лет.
- Достаточный уровень платежеспособности.
Так, например, в Сбербанке к дополнительным требованиям к созаемщикам относят отсутствие статуса ИП, руководителя предприятия или владельца бизнеса.
Может ли созаемщик стать собственником квартиры?
При покупке квартиры в ипотеку созаемщики могут быть собственниками жилья или оформить его на кого-то одного. Если и основной заемщик, и созаемщик решают стать собственниками, то пропорции они определяют самостоятельно (иногда с участием банка). В некоторых случаях право собственности созаемщика на квартиру в ипотеке указывается в кредитном договоре.
Квартира по-прежнему будет находиться в залоге у банка на весь период погашения долговых обязательств, а деньги можно требовать с любого должника. Эта ситуация может быть особенно неприятной для тех созаемщиков, которые не оформили право собственности на квартиру, и банк обратился к ним с требованием полностью погасить задолженность за основного заемщика-собственника.
Право собственности возникает у созаемщиков независимо от наличия или отсутствия между ними брачного союза. А вот в отношении созаемщиков-супругов действуют определенные особенности. При оформлении ипотеки в браке муж и жена в обязательном порядке становятся созаемщиками. Это требование закона. Квартира, купленная в ипотеку, становится их общей совместной собственностью. И даже если жена фактически не заплатила за ипотечную квартиру ни копейки, то она имеет право требовать 50% имущества при разводе. Супруги вправе изменить положение дел и оформление квартиры в совместную собственность, когда они состоят в официальном браке, только путем составления брачного договора с режимом раздельной собственности. В нем могут прописать, чтобы квартира при покупке переходила в пользу определенного собственника (например, только жене) или распределить доли в случайном порядке: 70% мужу и 30% жене.
Так, право собственности созаемщика на недвижимое имущество может регулироваться договором с заемщиком, договором ипотеки или брачным договором.
Получение налогового вычета
Если у созаемщика и заемщика равные обязательства, значит ли это, что созаемщик может претендовать на налоговый вычет при покупке недвижимости? Да, но только при определенных условиях.
Первое, что необходимо учитывать, это лимиты выдачи вычета. По затратам на приобретение недвижимости они составляют 2 млн руб. На расходы по погашению процентов по ипотеке - 3 млн руб.
Второй – возможность сделать вычет только в том случае, если созаемщик выплачивает ипотеку. Заемщик и созаемщик будут обрабатывать вычеты независимо друг от друга как отдельные налогоплательщики. Созаемщик должен будет подтвердить в налоговой инспекции факт внесения платежей по ипотеке со своей стороны. Если платежные документы оформляются только на одного заемщика, то налоговый вычет созаемщику не возвращается. Но это правило распространяется только на тех заемщиков и созаемщиков, которые не состоят в браке между собой.
В-третьих, созаемщик должен иметь право собственности. Если квартира полностью оформлена на заемщика, то созаемщик не имеет права на вычет, даже если он фактически выплачивает кредит. Поскольку квартира обычно оформляется в долевой собственности, право созаемщика на вычет предоставляется в пределах стоимости его доли. Например, квартира стоит 4 млн рублей, доля созаемщика 20%. Следовательно, он может оформить вычет с суммы не более 800 тысяч рублей. Созаемщик вправе перевести остаток вычета на другой объект. Этот вариант не распространяется на вычет процентов по ипотеке.
Таким образом, созаемщики имеют право оформить долю в праве собственности на квартиру. Это право принадлежит созаемщику наравне с основным заемщиком. Но созаемщик может отказаться регистрировать право собственности на себя. При этом надо понимать, что созаемщик несет равную с заемщиком ответственность по кредитным обязательствам, в отличие от поручителя.