Что такое комплексное развитие территорий
В пояснительной записке к документу отмечается, что закон о комплексном развитии территорий должен распространить опыт реновации Москвы на все регионы России, однако слово «реновация» в законе ни разу не используется. Документ определяет комплексное развитие территорий как «комплекс мероприятий, осуществляемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды обитания и мест общего пользования населенных пунктов, городских округов». ."
Цели Всероссийской программы реновации
Основными задачами программы являются развитие населенных пунктов и городов, повышение качества и комфортности городской среды и улучшение их внешнего вида, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство. Программа также должна обеспечить достижение необходимых показателей в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий россиян, которые указаны в различных государственных программах и национальных проектах. Одной из целей программы также является привлечение частных инвестиций в проекты реновации.
Регионам дали широкие полномочия по реновации
Властям областей и городов были предоставлены широкие полномочия в вопросах обновления в субъектах России. Право принятия решения о реновации будет предоставлено их высшим исполнительным органам. Они смогут разрабатывать и утверждать целевые программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых будет приниматься решение о комплексном освоении территории. Регионы сами определят содержание программ, источники финансирования, порядок опроса граждан, технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу.
Такие полномочия необходимы главам регионов для расчистки фонда ветхого и ветхого жилья и ускорения темпов ввода нового жилья, а федеральные и региональные власти будут взаимодействовать в вопросах реновации в субъектах, Дмитрий Песков, пресс-секретарь секретарь президента России, пояснил журналистам.
Какие районы и дома можно отремонтировать
В законе названо несколько вариантов, когда может осуществляться комплексное освоение территорий – это касается участков жилой, нежилой застройки, неосвоенных территорий и по инициативе правообладателя.
Из законопроекта убрали положение, согласно которому в программу могли быть включены только территории, в которых 50% и более аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов. Этот пункт подвергся критике, так как в программу могли быть включены любые дома, в том числе не ветхие и не в аварийном состоянии. Ко второму чтению это положение исчезло - теперь параметры территорий будут определять субъекты. Таким образом, под реновацию могут попасть территории, где нет даже ветхого и аварийного жилья.
Помимо ветхого и ветхого жилья, в программу могут быть включены и неповрежденные дома в случае износа кровли или фундамента, а также в случае, если капитальный ремонт дома дорог и нецелесообразен. В документе отмечается, что здания должны быть построены в период индустриального жилищного строительства, находиться в ограниченно-рабочем техническом состоянии. Дома с определенным износом конструктивных элементов или если стоимость капитального ремонта превышает определенную сумму, могут быть снесены. Порядок признания зданий частично функциональными, а также степень износа и предельные затраты на капитальный ремонт будут определять регионы.
Приобретение земли
Закон о всероссийской реновации допускает изъятие земельных участков, включенных в программу, для государственных или муниципальных нужд в целях комплексной застройки. Документ устанавливает ограничения на изъятие участков. Не могут быть изъяты для реновации без согласования с органами власти участки с объектами федерального значения, а также участки с жилыми - частными и многоквартирными - домами и с садовыми домиками, находящиеся в исправном состоянии и отвечающие всем критериям, предъявляемым к таким объектам. Правительство может дополнительно определить объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для реновации.
Кто решает, сносит и строит
Решение о реновации и присоединении территорий принимается высшим органом исполнительной власти субъекта или главой местной администрации.
Правительство также может принять такое решение, если территория и объекты на ней принадлежат федеральным властям и если инвестиционный проект реализуется с привлечением средств федерального бюджета. После принятия решения о комплексном освоении территории оно должно быть согласовано уполномоченными органами в течение 30 дней.
Для реновации инвесторы могут быть привлечены через тендеры или аукционы. Компании, имеющие опыт строительства не менее трех лет и имеющие в своем портфолио реализованные проекты площадью не менее 10% от площади квартир, которые они собираются возводить в ходе комплексного освоения территории смогут принять в них участие.
Что решают жильцы?
После опубликования решения о реновации необходимо проводить общие собрания собственников только в многоквартирных домах, не признанных аварийными. Срок проведения совещаний – не позднее месяца после принятия решения о благоустройстве территории, но регионы могут сократить этот срок. Если в установленный срок в домах не проводятся собрания собственников, они также включаются в программу реновации.
В документе к окончательному чтению уточнены правила голосования по включению домов в программу реновации. Согласно принятым поправкам, в голосовании должны участвовать собственники жилых помещений в доме. За включение в программу должны проголосовать две трети участников голосования. Одной трети достаточно для выхода из программы.
В самое незащищенное положение закон ставит владельцев ветхих и неблагоустроенных индивидуальных домов. Такие постройки предлагается сносить с предоставлением только денежной компенсации, что, конечно же, не позволит гражданам улучшить свои жилищные условия, отмечает Надежда Косарева.
Планы могут быть изменены
Для внесения изменений в основные градостроительные документы — генеральный план и правила землепользования и застройки — специальных процедур не требуется. Теперь такие изменения должны быть внесены в течение 90 дней с момента утверждения проекта планировки территории под реновацию. Общественные слушания могут проводиться на территориях, в отношении которых принято решение о комплексном развитии территории.
Потенциал программы реновации в регионах
По оценкам экспертов ЦИАН, реновация в городах-миллионниках может охватывать 27% от общего количества зданий. Максимальная доля потенциально сносимого жилья приходится на Волгоград, Красноярск, Челябинск и Казань. Меньше всего таких зданий в Краснодаре, Ленинградской области и Санкт-Петербурге. Потенциальными участниками программы в расчетах были четырех-, пяти- и шестиэтажные панельные, блочные дома постройки 1955-1975 годов, а также часть кирпичных домов с аналогичными характеристиками.
Если оценивать только дома, признанные аварийными, то, по мнению экспертов Института экономики города, в 11 крупных городах России - Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке , Краснодар и Екатеринбург – общая площадь территории с потенциалом редевелопмента составляет более 420 га, а минимальный потенциал новой застройки – 5,2 млн кв. м. По мнению экспертов фонда, в крупных российских городах есть возможность реновации районов с ветхим жильем, в том числе с привлечением частных инвесторов.