Подготовка документов
Продажа любого недвижимого имущества, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании договора купли-продажи. Перед заключением такого договора необходимо подготовить следующие документы:
- Паспорта или иные документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
- Правоустанавливающие документы, то есть документы, на основании которых продавец приобрел право собственности на нежилое помещение (например, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, вступивший в законную силу судебный акт);
- Подтверждающие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение или долю в нем, выданное до 15.07.2016, или выписка из ЕГРН, удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество;
- Документы из БТИ, включающие экспликацию и поэтажный план в отношении продаваемого нежилого помещения. Они необходимы для того, чтобы покупатель, в частности, убедился в отсутствии незаконных перепланировок в помещении;
- Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по расходам, связанным с содержанием нежилого помещения. Эти документы при необходимости предъявляются покупателю.
Указанный перечень документов не является исчерпывающим, и в зависимости от обстоятельств может потребоваться представление других документов или их части.
Например, если нежилое помещение было приобретено продавцом в период брака и является общей совместной собственностью супругов, то продавец должен получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на продажу нежилого помещения. При этом если помещение было получено во время брака безвозмездно (по наследству или в дар), то согласие супруга на его продажу не требуется.
Если собственником нежилого помещения является несовершеннолетний, то необходимо получить разрешение (согласие) органов опеки и попечительства. Для этого необходимо подать заявку.
Получение выписки из ЕГРН
Эта выписка больше нужна покупателю, так как при ее наличии он может убедиться в том, что нежилое помещение принадлежит продавцу, а также может убедиться в отсутствии обременений.
Сведения из Единого государственного реестра регистрации недвижимого имущества могут быть получены в виде электронного документа или на бумажном носителе в течение трех рабочих дней со дня поступления соответствующего запроса в ФГБУ ФКП Росреестра, если иной срок не установлен законодательством.
В случае оформления сделки купли-продажи через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронном виде в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса.
Договор купли-продажи
Договор является основным документом сделки купли-продажи нежилого помещения. Он должен содержать данные, позволяющие однозначно идентифицировать выставленное на продажу помещение, а именно:
- Наименование (тип) помещения;
- Точный адрес;
- Кадастровый номер;
- Общая площадь по документам;
- Назначение помещения;
- Цена этого помещения.
Договор составляется в простой письменной форме и подписывается продавцом и покупателем. Однако, как правило, не требует обязательного нотариального заверения. Исключением являются, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на нежилые помещения.
Если стороны договора решают, что договор необходимо нотариально заверить, они обращаются к нотариусу. Удостоверение договора купли-продажи возможно у двух и более нотариусов, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. При этом хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации по месту нахождения нежилого помещения.
За нотариальное удостоверение сделок уплачивается госпошлина или нотариальный тариф (при обращении к частному нотариусу). Если нотариусов два и более, то нотариальный сбор взимается каждым нотариусом. При необходимости оплачиваются юридические и технические услуги.
Размер государственной пошлины (нотариального сбора) за удостоверение договора купли-продажи у нотариуса составляет 0,5 % от стоимости отчуждаемого нежилого помещения, но не более 20 тыс. руб. Инвалиды 1 и 2 групп, дети-инвалиды, инвалиды с детства уплачивают государственную пошлину в размере 50%.
Если в сделке участвует представитель одной из сторон или обеих сторон, на представителя должна быть оформлена нотариально удостоверенная доверенность. Представитель может подписать договор, подать документы в орган регистрации прав и совершить другие необходимые действия.
Регистрация перехода права собственности
Если договор нотариально удостоверен, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы подаются в Росреестр нотариусом (если против этого не возражают стороны сделки). Исключением является случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения жилого помещения без личного участия собственника (его законного представителя) и договор заключен на от имени правообладателя представителем по доверенности.
В остальных случаях продавец может подать документы на регистрацию самостоятельно.
Если договор удостоверен нотариусом, то подать заявку на государственную регистрацию может любая сторона сделки.
Заявление и необходимые документы можно подать в Росреестр одним из следующих способов:
- Лично в подразделение ФГБУ «ФКП Росреестр» или МФЦ (независимо от места нахождения объекта согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра), в том числе на выездной приемной. При этом в Москве документы на государственную регистрацию принимаются только через МФЦ, за исключением приема в экстерриториальном порядке;
- Через нотариуса, удостоверившего подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав;
- В виде электронных документов через сеть Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.
Прокомментируем способ подачи документов в электронном виде. Такое представление документов возможно при соблюдении, в частности, одного из следующих условий:
- Если продавец заранее направил в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода права на нежилое помещение на основании электронных документов;
- Если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которым подписаны документы, выдан ФГБУ «ФКП Росреестра».
В противном случае этот способ подачи не будет работать. Росреестр вернет заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения.
За государственную регистрацию прав необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 руб. При возможности подачи заявления и оплаты госпошлины через порталы госуслуг и другие порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7.
Документ, подтверждающий уплату госпошлины, вместе с заявлением представлять не требуется. Однако заявитель может сделать это по собственной инициативе.
Государственная регистрация осуществляется в срок, не превышающий семи рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в орган регистрации прав или девяти рабочих дней со дня поступления заявления и документов в МФЦ. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенного договора, то ее срок составляет:
- Три рабочих дня - в целом;
- Пять рабочих дней - при обращении через МФЦ;
- Один рабочий день - в случае поступления документов в электронном виде.
Течение срока начинается со следующего рабочего дня после даты поступления документов.
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, которую можно отправить в электронном виде.