В чем разница между дарением и продажей?
Чтобы понять их отличия, стоит дать определение каждому типу транзакций.
Договор дарения – безвозмездная передача имущества другому лицу. Именно это свойство и является основным отличием дарения.
Купчая — это передача имущества в обмен на определенную сумму денег. Новый владелец сможет вступить во владение только после того, как переведет всю сумму продавцу.
Во избежание противоправных действий по принуждению лиц к передаче имущества существует ряд ограничений на дарение. Имущество нельзя дарить
- Госслужащий;
- Социальные работники;
- Медицинские работники.
Для покупки квартиры или другого имущества таких ограничений нет.
Еще одно отличие касается вида оформления этих документов. Договор купли-продажи может быть составлен только в письменной форме. Неважно, кто является получателем имущества. Даже если это родственник.
Дарить вещи, стоимость которых не превышает 3000 рублей, можно на основании устной договоренности. Более дорогое имущество в дар также необходимо передавать на основании письменного договора.
Но если договор дарения оформляется между близкими родственниками, то такая сделка не облагается налогом. В любом случае вам придется заплатить налог с продажи и покупки. Но покупатель сможет получить налоговый вычет, если продавец является его родственником.
Советы по оформлению договора купли-продажи: преимущества и недостатки
В силу своих различий договор дарения и договор купли-продажи имеют как плюсы, так и минусы. Но чтобы воспользоваться этими преимуществами и не нажить проблем из-за недостатков, нужно учитывать ряд требований к оформлению договоров передачи имущества обоих видов.
Купчая – один из самых популярных видов передачи имущества. При его изготовлении вам понадобятся:
- Оформите письменный документ. Заверять у нотариуса не обязательно, но для дополнительных гарантий сделать это стоит;
- В договоре купли-продажи указываются все паспортные данные обеих сторон;
- Необходимо подробно описать передаваемое имущество. Если это квартира, то ее площадь, адрес, состояние на основании технических и регистрационных документов;
- Необходимо указать, какие правоустанавливающие документы есть у продавца на данный объект;
- Стоимость должна быть указана только в рублях (цифрами и прописью).
Преимуществами договора купли-продажи являются его надежность и возможность получения налогового вычета.
Минусы купчей:
- Если продавец владеет этой недвижимостью менее трех лет, то при продаже он должен заплатить НДФЛ;
- Он должен получить согласие жены, если он состоит в официальном браке, или других собственников, если он владеет только частью общего имущества. Такие согласия должны быть нотариально удостоверены, что требует дополнительных затрат.
Налог на продажу квартиры
При продаже квартиры любому лицу, в том числе родственнику путем продажи, продавец должен уплатить налог в размере 13% от стоимости имущества.
Но если он продает имущество, которым владел более трех лет, то закон освобождает продавца от такого налога. Однако это правило распространяется только на недвижимость, приобретенную до 2016 года. Если человек получил эту недвижимость позже, то он может быть освобожден от налога только в том случае, если он будет продан через пять лет владения.
Трехлетний или пятилетний периоды исчисляются:
- От прохождения процедуры приватизации;
- Если имущество получено на основании договора пожизненной ренты с иждивенцем, с момента заключения договора;
- После вступления в права наследования;
- Если объект был получен в дар, с момента подписания акта дарения.
Особенности оформления договора дарения
Дарение квартиры или договор купли-продажи - что лучше? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно сопоставить описанные выше преимущества и недостатки купчей с характеристиками договора дарения.
При оформлении такого документа необходимо:
- Указать все данные дарителя и получателя подарка;
- Подробная информация об объекте пожертвования;
- Документы, дающие дарителю право распоряжаться этим имуществом.
При этом такой договор дарения не может содержать дополнительных условий в отношении одариваемого.
Получатель подарка получит права собственности после регистрации имущества на него в Росреестре.
Преимущества договора дарения:
- Простота дизайна;
- Нет необходимости платить налог, если договор дарения заключен близкими родственниками;
- Имущество, полученное в дар, будет считаться личной собственностью получателя. И его супруга не может претендовать на долю в нем.
Недостатки дарения:
- Трудно оспорить;
- Отсутствие пользы для донора;
- Они могут быть признаны недействительными, если договор дарения оформлен не в соответствии с требованиями закона.
Что выгоднее и проще организовать - дарение или продажа?
Для родственников договор дарения является лучшим вариантом, чем продажа. Но это при условии доверительных отношений между ними, и отсутствия опасений по поводу возможных споров в будущем.
В случае, когда таких проблем нет, дарение между родственниками сэкономит деньги (не нужно платить налог), позволит вам совместно пользоваться имуществом, и вам не нужно будет получать согласие третьих лиц для заключения сделки.
В случае сделки между незнакомыми людьми предпочтительнее купля-продажа. Такой договор позволяет согласовать все нюансы, в том числе и ситуации расторжения сделки.
Последствия при оформлении договора дарения вместо договора купли-продажи
Иногда под видом договора дарения совершается купля-продажа. Такая сделка может быть признана недействительной. Любое заинтересованное лицо может обратиться с заявлением об отмене такой сделки.
Что дешевле организовать?
Это неоднозначный вопрос. Пожертвование дешевле только в том случае, если оно заключено между родственниками. В противном случае нужно платить налог.
Что касается общего сбора в пользу государства, то в случае пожертвования он составляет 2000 руб. В случае купли-продажи - 1000 руб.
А вот при продаже недвижимости, недавно (менее 3 лет назад) перешедшей в собственность продавца, он заплатит 13-процентный налог.
Также будет дороже обрабатывать документы в транзакциях между третьими лицами.
Какие документы подготовить
Пакет документов одинаков как при заключении договора дарения, так и при договоре купли-продажи. Нужно собрать:
- Паспорта;
- Законные документы;
- Свидетельство о собственности;
- Выписки из кадастра и домовой книги;
- Технический паспорт на землю и строение.
При отсутствии каких-либо документов договор не будет зарегистрирован в Росреестре. Но при этом дадут время на сбор остальных документов.
Что включает в себя договор купли-продажи?
Основные пункты такого документа должны содержать:
- Паспортные данные и адреса участников сделки;
- Подробная информация об объекте сделки, с описанием его характеристик на основании документов, а также на основании осмотра;
- Указание документов, дающих право на продажу данного объекта;
- Описание условий прекращения сделки;
- Обязанности и права обеих сторон;
- Сумма сделки и информация о внесенном депозите;
- Подписи сторон сделки и дата ее заключения.
Риски заключения договора купли-продажи
Основной риск может быть связан с мошенническими действиями одной из сторон. Также проблемы могут возникнуть при неправильном составлении договора.
Для того, чтобы избежать таких последствий, нужно:
- Внимательно проверьте все документы. Убедитесь, что требуемый список составлен в полном объеме;
- Убедитесь, что продавец присутствует на сделке. Если вместо него делом занимается доверенное лицо, проверьте доверенность, позвонив в нотариальную контору, выдавшую ее.
- Не давайте большой залог. И оформить факт его передачи в договоре;
- Заключить предварительный договор купли-продажи, а также передаточный акт после подписания основной купчей.
В случае сомнений лучше обратиться за помощью к юристам или нотариусам. Так что договор купли-продажи или дарения будет оформлен в соответствии с требованиями закона.