Добрый день
Я, моя жена и моя дочь 14 лет проживаем в 3-х комнатной квартире, которая принадлежит моим свекру и свекрови (квартирой они владеют более 5 лет на правах доверенности). общая долевая собственность). В свою очередь, свекор и свекровь проживают в 2-х комнатной квартире, которая находится в нашей (моей с женой) собственности более 5 лет на правах общей совместной собственности. Обе квартиры стали собственностью обеих сторон сделки по договорам купли-продажи.
Сейчас мы решили вернуть ситуацию в нормальное русло. Насколько я понимаю, самый подходящий вариант для нашей ситуации — это обмен квартир.
Возникло несколько вопросов:
1) Какие документы нам (и 2-му лицу) необходимо предоставить в регистрационную палату для совершения сделки (почему-то на разных сайтах указаны разные пакеты документов)? Какие из этих документов должны быть нотариально заверены?
2) Может ли регистрационная палата отказать нам в регистрации сделки на том основании, что в квартире произведена перепланировка (дверь в ванную перенесена в другое место)?
3) Какую цену лучше указать в договоре обмена - одинаковую на обе квартиры (до 1 млн.рублей или не важно) или примерную рыночную или кадастровую цену (при условии, что никто никому не будет платить никаких доплат )?
4) Каким в итоге будет имущество в приобретенной нами таким образом квартире - общей долей или общим долевым участием? Или мы можем выбрать его сами при подаче документов?
5) Какие расходы потребуются для совершения сделки, кроме оплаты госпошлины и услуг нотариуса? Налог при совершении обмена я так понимаю ни одна из сторон платить не будет и декларацию подавать не надо?
Заранее спасибо за ваши ответы!
Однозначно, договор мены будет заверен у нотариуса, т.к. квартиры в долях. К тому же 2-х комнатная квартира в общей совместной собственности без доли, поэтому предварительно нужно будет выделить доли. Если перепланировка не оформлялась, то официального документа о том, что она вообще была, нет. Это не помешает регистрации. Можно указать рыночную стоимость, т.к. в договоре все равно будет указано, что обмен без доплат. Считаю, что при приобретении нужно будет указать долевое владение. Расходы будут у нотариуса: 0,5% от кадастровой стоимости квартиры
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Что такое родственный обмен квартир?
Обмен семейной квартиры - гражданско-правовая сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и других документах сторонами договора являются только дальние или близкие родственники (например, дедушка и внук, сестра и брат и т. д.). Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации не содержат особых нюансов для заключения договоров недвижимости между родственниками. Однако в некоторых случаях стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов передачи прав на жилье.
Порядок действий граждан, планирующих обмен своих имущественных активов, будет зависеть от формы сделки и статуса имущества.
Приватизированные квартиры могут быть обменяны или проданы без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Единственным исключением является сделка, при которой отчуждается право собственности ребенка. Если жилье находится в муниципальной собственности и предоставляется по договору социального найма, согласие на обмен дает арендодатель.
Мы с сыном владеем двухкомнатной квартирой в равных долях. У меня тоже есть однокомнатная квартира. Все в собственности более 5 лет. Хочу обменять с сыном на его долю в двухкомнатной квартире. Разница в кадастровой стоимости составляет 1,5 миллиона. Но можем ли мы считать квартиры равноценными? Какие налоги мы должны заплатить при заключении договора мены? А если подписать договор дарения? Что лучше с точки зрения налогов?
Добрый день
По договору мены каждая из сторон обязуется передать один товар в собственность другой стороне в обмен на другой.
2. К договору мены соответственно применяются правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять взамен.
В случае, если в соответствии с договором мены обмениваемый товар признан неравноценным, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставленного в обмен, обязана уплатить разницу в ценах. непосредственно до или после исполнения своей обязанности по передаче товара, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Оптимальный вариант – договор дарения, при этом необходимо обязательно подтвердить родство.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Связанные варианты обмена
Родственникам доступны все возможные сделки, предусмотренные ГК РФ.
Осуществить взаимную передачу прав можно следующими способами:
- Объекты муниципальной недвижимости могут быть изменены в порядке, установленном статьей 72 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- Для совершения возмездных сделок необходимо заключение договоров купли-продажи, причем стороны сами могут определять цены на свои квартиры, предусматривать доплаты, согласовывать иные условия перехода прав;
- Возможен обмен недвижимости по договорам безвозмездного дарения;
- По договору мены возможно предусмотреть компенсационную доплату, при этом стороны должны будут составить только один договор
Ограничения на такие сделки могут быть установлены в связи со статусом квартиры, наличием зарегистрированных обременений. Также придется учитывать полный запрет на безвозмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ребенку. Получить согласие органов опеки на такую сделку невозможно, так как материальное положение несовершеннолетнего ухудшается. Запрета на возмездное отчуждение квартиры ребенка нет. Однако договор может быть заключен только с разрешения специалистов местного отдела опеки и попечительства.
Процедура: с чего начать и куда идти?
Для обмена жилья из муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.
Для процедуры в соответствии со ст. 72 ЖК РФ должны быть соблюдены следующие условия:
- Объект обмена должен быть общественно нанят второй стороной, т.е. относиться к муниципальному фонду;
- Вам необходимо запросить письменное согласие арендодателя (обычно это местный комитет по управлению имуществом);
- Члены семьи обоих арендаторов должны согласиться на сделку обмена, если они владеют правом пользования квартирой;
- Принудительный обмен через суд допускается, если кто-то из членов семьи отказывается дать согласие на взаимный переезд.
На практике обмен муниципального жилья применяется редко. Это связано с отсутствием единой базы данных по обменному фонду, сложностью поиска равноценного варианта по площади, району проживания и другим факторам. Кроме того, количество неприватизированных квартир в стране с каждым годом уменьшается, поэтому шанс совершить семейный обмен минимален.
Для частного жилья возможность совершения сделки практически не ограничена. Закон не запрещает даже заключение возмездных договоров купли-продажи между родственниками, т.е. с определением стоимости каждого предмета и передачей денег.
При заключении таких договоров необходимо:
- Согласовать все условия договора (предмет сделки, цена, порядок и сроки перевода денег и т.д.);
- Подготовить два договора купли-продажи;
- Подать заявление в Росреестр или МФЦ для регистрации;
- Получить выписки из ЕГРН, подтверждающие возникновение прав на приобретаемую квартиру и прекращение права собственности на проданное жилье.
Особый порядок предусмотрен для заключения договоров и регистрации сделки с долевой собственностью. Собственник обязан уведомить каждого совладельца о предстоящей продаже доли в целях реализации права преимущественной покупки. Если сам совладелец захочет выкупить долю по той же цене, то сопутствующий обмен будет невозможен. Также сделки с долевой недвижимостью необходимо зарегистрировать у нотариуса до обращения в Росреестр.
При семейном обмене через пожертвование также заключаются два отдельных договора. Хотя такие сделки являются безвозмездными, стороны должны указать цену своей квартиры (например, в пересчете на рыночную или кадастровую стоимость). Это необходимо для целей налогообложения одаряемого, получающего имущественную выгоду.
Один договор заключается для бартерных сделок. При этом можно указать равную стоимость обоих объектов, либо предусмотреть соответствующую денежную надбавку. По бартерным сделкам происходит одновременная регистрация права собственности и отмена прекращенных прав. Поскольку обмен относится к возмездным договорам, на отчуждение имущества ребенка необходимо получить согласие органа опеки и попечительства.
Налоговые последствия семейного обмена квартирами
Согласно нормам НК РФ налоги обязаны уплачивать лица, получающие имущественную или денежную выгоду в гражданско-правовых сделках, т.е. доход. Налог рассчитывается самостоятельно по ставке 13% путем подачи декларации 3-НДФЛ. Выгодой в данном случае является сумма доплаты по договору мены, разница в стоимости объектов при купле-продаже.
Не нужно платить налог при отчуждении недвижимости, если она находится в собственности более пяти лет. Если родственники или продавцы мены владеют квартирами меньше указанного срока, они могут воспользоваться налоговыми вычетами.