В чем сложность продажи
По закону средства материнского капитала принадлежат не только родителям, но и детям, и в первую очередь должны использоваться в пользу младших членов семьи. Именно поэтому при покупке квартиры за счет материнского капитала родители обязаны выделить доли в приобретаемом жилье своим детям. За этим строго следят Пенсионный фонд и органы опеки. При этом выделение долей не является единственным условием. Пока дети несовершеннолетние, продавать жилье без согласия органов опеки нельзя.
Сколько времени нужно, чтобы продать дом
Ограничений по срокам владения при продаже дома, купленного на материнский капитал, нет, но необходимо учитывать следующий нюанс:
Условия продажи жилья
Согласно федеральному закону № 256-ФЗ запрета на продажу такого жилья нет. Однако есть нюансы, связанные с тем, что купить квартиру на материнский капитал можно, только оформив ее в собственность всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Это создает трудности в будущем.
Для продажи квартиры или дома необходимо выполнение следующих условий:
- Сохранение или улучшение жилищных условий семьи;
- Разрешение органов опеки (если одному из владельцев меньше 18 лет);
- Дети до 18 лет, имеющие доли в квартире, должны иметь право на доли, равные выделенным;
- Требуется согласие совершеннолетних владельцев;
- Разрешение банка (если квартира обременена ипотекой).
Разрешение органов опеки: как получить
Перед продажей квартиры нужно получить разрешение органов опеки и попечительства и доказать, что интересы детей не будут ущемлены при продаже квартиры. Соблюдение этого условия может быть достигнуто несколькими способами:
- Раздать детям равные доли в имеющемся жилье, собственник не важен;
- Приобрести новую квартиру (или дом) и выделить равные доли детям;
- Перечислить денежные средства от продажи квартиры на банковские счета, открытые на имя несовершеннолетних детей: сумма залога должна быть эквивалентна стоимости долей в продаваемом доме;
- Можно комбинировать методы.
Подробнее о методах
- В первом случае дети получают равные доли в другом жилом помещении. Закон позволяет долям быть еще меньше по площади. Это допустимо, если уменьшенные доли равны по стоимости тем, которые есть. Например, в сельской местности дети имели ¼ доли, а 1/8 выделяется в городской квартире в престижном районе.
- Во втором случае сделка по покупке нового жилья и отчуждение старого осуществляются одновременно. При этом доля, которая причитается детям, указывается в договоре купли-продажи жилья. К заявлению о выдаче разрешения на продажу жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении детям долей во вновь приобретаемом жилье.
- В третьем случае акции заменяются равноценным вознаграждением. Он депонируется на именной банковский вклад и хранится до достижения ребенком совершеннолетия. Родители могут получить доступ к этим средствам только с письменного разрешения органа опеки и попечительства.
Вне зависимости от выбранного способа, необходимо получить разрешение органов опеки на совершение сделки. Для его получения в органы опеки и попечительства подаются следующие документы:
- Оригинал паспорта заявителя (матери, отца или обоих родителей (опекунов);
- Свидетельство о рождении каждого ребенка;
- Заявление законного представителя ребенка о согласии на участие в сделке (отдельно от каждого);
- Предварительный договор купли-продажи квартиры (в договоре необходимо указать покупную цену и приложить документы о площади жилья и характеристиках);
- Документы на имеющееся жилье (выписка из ЕГРН);
- Другие документы, требуемые работниками органов опеки и попечительства (например, справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг).
Имея на руках разрешение органов опеки, можно приступать к самой процедуре продажи квартиры. Разрешение действует 3 месяца. А с момента совершения сделки необходимо в течение 30 дней предоставить ООиП копию договора купли-продажи.
Порядок продажи квартиры/дома
Процесс продажи начинается с поиска новой квартиры и одновременно поиска покупателя на старую. Если хотите сэкономить время, составьте предварительные договоры купли-продажи — и обязательно пропишите в них доли всех членов семьи, включая детей. Если вы подумываете взять ипотеку, то оформите ее на одного из родителей (или на обоих) и подтвердите выделение долей детям у нотариуса.
Следующий этап – сбор документов для получения разрешения органов опеки и попечительства.
Порядок оформления и необходимые документы - мы уже рассказали. Осталось только уточнить: органы опеки обязаны принять решение в течение 15 дней с момента подачи документов. Если в сделке будет отказано, вы можете обратиться в суд и оспорить это решение.
Регистрационные операции
Если опекунство дало согласие, то следующим шагом будет регистрация сделки. Проходит в МФЦ или Регистрационной палате, так как обязательно указывается факт купли-продажи жилья с материнским капиталом. В Росреестре делается соответствующая запись, а владельцу выдается свидетельство.
Если недвижимость куплена в ипотеку
В этом случае еще одним участником сделки, помимо продавца и покупателя, будет банк, который также должен дать разрешение на заключение договора купли-продажи. Без него (разрешения) заключить сделку не получится.
Кроме того, для продажи такой квартиры детям должны быть выделены доли в другом жилье (другие варианты в данном случае неактуальны). После того, как доли были выделены, и органы опеки и попечительства дали разрешение на сделку, сделка осуществляется по одной из схем:
- Из всех денег, уплаченных покупателем, часть идет на погашение кредита продавца;
- Права и обязанности по договору ипотеки переходят от продавца к покупателю (по согласованию с банком);
- Продавец сразу выплачивает остаток ипотеки, и квартира, с которой снято обременение, становится собственностью покупателя уже не как ипотека, а как обычное имущество.