Как проверить право собственности на квартиру

Выписка из ЕГРН как подтверждение права собственности

Распоряжаться имуществом, в том числе и квартирой, может только собственник. Поэтому покупатель должен убедиться, что квартиру ему продает гражданин, являющийся ее собственником.

В соответствии с российским законодательством право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации и считается возникшим с момента такой регистрации. Регистрацию прав собственности осуществляет Росреестр, точнее, его филиалы в России. Физически регистрация права означает внесение соответствующей записи об объекте и его владельце в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

До недавнего времени при регистрации права собственности Росреестр выдавал свидетельство о регистрации права. Его форма со временем несколько изменилась, но он всегда был официальным документом с водяными знаками, гербом и печатью. Многие продавцы квартир до сих пор показывают такие сертификаты для подтверждения своего права и считают, что если у них на руках оригинал сертификата, то их право безоговорочно подтверждается. На самом деле это не так. В справке отражаются только те сведения, которые имелись в реестре на момент ее выдачи. Но все, что происходило с квартирой после выдачи справки, в самой справке не отражалось.

Более того, в случае утери сертификата владелец мог легко получить его дубликат. При этом в дубликате было указано, что он выдан вместо свидетельства за серию и номер такой-то от такой-то даты.

Недобросовестный гражданин (вернее, мошенник), намеревавшийся дважды продать одну и ту же квартиру, мог получить дубликат, в дополнение к оригиналу свидетельства, не потеряв его, а затем продать квартиру, представив полученный дубликат на регистрацию. В дальнейшем он мог предъявить оставшийся у него оригинал сертификата второму покупателю, подтверждая, что он по-прежнему остается собственником.

Действующий порядок оформления права снижает риски, связанные с покупкой квартиры у не собственника. С 15 июля 2016 года вообще не выдаются никакие свидетельства при регистрации права на недвижимость, а ранее выданные свидетельства ни в коем случае не могут быть единственным подтверждением прав продавца.

В настоящее время право собственности гражданина подтверждается выпиской из ЕГРН, в которой отражаются актуальные данные о квартире и правах на нее. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о любом имуществе (в том числе и о квартире) может получить любой гражданин за относительно небольшую плату. Выписку можно получить в отделениях Росреестра, в МФЦ или в электронном виде – через сайт Росреестра. Электронная выписка имеет точно такую ​​же юридическую силу, как бумажная выписка.

Как проверить продавца квартиры перед покупкой

В выписке из ЕГРН указывается:

• Описание квартиры, включая ее кадастровый номер (это уникальный номер, который является основным идентификатором любого объекта недвижимости), адрес, площадь, тип объекта и его назначение, этаж, на котором расположена квартира, а также ее кадастровая стоимость;
• Сведения о кадастровом учете;
• Сведения о правах на квартиру, в том числе фамилия, имя и отчество собственника, номер и дата государственной регистрации права, а также, при наличии, обременения прав (например, залог, аренда, д.), дата и основания их возникновения, срок действия.

Помимо выписки об основных характеристиках квартиры, вы также можете получить выписку о переходе прав на нее, в которой указано, кто ранее владел этой квартирой и когда было зарегистрировано его право.

Итак, по общему правилу в действующей выписке из ЕГРН в качестве собственника должен быть указан продавец. Покупателю лучше получить такую ​​выписку самостоятельно, чтобы не зависеть от продавца. От него можно получить только информацию об описании объекта: адрес квартиры, ее кадастровый номер.

А если собственник квартиры не указан в выписке из ЕГРН?

Бывают ситуации, когда в выписке из ЕГРН продавец не указан. Что это значит и как быть в такой ситуации? Значит ли это, что перед нами если не мошенник, то по крайней мере не хозяин квартиры? Не всегда.

Есть несколько случаев, когда купить квартиру можно, даже если продавец как собственник не зарегистрирован в ЕГРН.

Рассмотрим эти случаи более подробно.

Первый случай. ЕГРН не может содержать сведений о квартирах, поступивших в собственность до начала действия системы регистрации прав на недвижимое имущество, то есть до 31 января 1998 года. Это могут быть квартиры, приватизированные или приобретенные до указанной даты (сведения из ранее существующие регистрационные органы могли не быть включены в ЕГРН).

Для подтверждения своего права распоряжения такой квартирой продавец должен представить документы, подтверждающие основания возникновения права. К таким документам могут относиться:

1. Договор приватизации (он может называться по-разному, например, договор о безвозмездном приобретении права собственности, приватизации, переходе права собственности, а то и вовсе быть безымянным);
2. Договор купли-продажи (он может иметь и другое название, но это не является решающим), договор дарения, мены;
3. Справка из жилищного или жилищно-строительного кооператива о полной оплате пая;
4. Свидетельство о праве на наследство и др.

Какие риски при покупке квартиры

При ознакомлении с такими документами покупатель попадает в довольно сложную ситуацию, так как ему предстоит оценивать действительность документов, составленных по давно не действующим правилам. При этом покупатель несколько защищен тем, что при оформлении перехода права собственности от продавца сотрудники Росреестра также должны будут проверить эти документы, и в случае их недостаточности или недействительности откажут в регистрации. Поэтому, если в договоре купли-продажи квартиры предусмотрена оплата после оформления, покупатель не потеряет свои деньги.

Второй случай. Права продавца могут быть не зарегистрированы, если ему досталась квартира по наследству. В этом случае право собственности считается возникшим без регистрации сразу с момента смерти прежнего собственника.

Для подтверждения своего права продавец может предъявить выданное нотариусом свидетельство о праве на наследство, в котором будет указано, что именно этому наследнику принадлежит та самая квартира, которая продается. Однако это не исключает всех рисков, так как после выдачи свидетельства о праве на наследство могут появиться другие наследники.

По этой причине в таких случаях имеет смысл требовать от продавца сначала зарегистрировать свое право (потом все эти документы проверят сотрудники Росреестра) и только потом заключать договор, а уж тем более платить деньги.

Третий случай. Продавец является членом жилищного или жилищного кооператива. В соответствии с законодательством член такого кооператива становится собственником квартиры с момента внесения паевого взноса в полном объеме и без какой-либо регистрации.

Для подтверждения своего права продавец может представить справку о полной оплате своего пая, выданную правлением кооператива. Но в большинстве ситуаций покупателю достаточно сложно оценить подлинность и юридическую силу такого сертификата. Поэтому рекомендуется заключать договор купли-продажи квартиры только после того, как продавец сам зарегистрирует свое право.

Резюмируя вышеизложенное, отметим, что если право продавца не зарегистрировано, а возникло без регистрации, то проверку тех документов, на основании которых это право возникло, покупатель может взять на себя, либо поручить эту проверку сотрудникам Росреестра, предложив чтобы продавец сначала зарегистрировал свое право, а потом заключал с ним сделку.

Закон не запрещает заключать договор купли-продажи даже с теми, кто вообще не имеет никаких прав в отношении продаваемой квартиры. Ведь в таком договоре может быть условие, что продавец обязуется приобрести (зарегистрировать) право до наступления срока исполнения такого договора.

Дополнительные шаги для проверки прав

Итак, у покупателя на руках есть выписка из ЕГРН, в которой собственником квартиры значится продавец. Этого достаточно? Нет, недостаточно.

Для того чтобы считаться добросовестным приобретателем, покупатель также должен изучить документы и основания, на основании которых эти данные были внесены в ЕГРН.

Какие это могут быть документы и на что следует обратить внимание покупателю?

• Во-первых, это может быть договор, на основании которого продавец получил квартиру в собственность (договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены и т.п.). Здесь целесообразно свериться с выпиской о переходе прав, чтобы убедиться, что этот договор заключен с кем-то, кто предшествовал продавцу в списке собственников.
• Во-вторых, это может быть свидетельство о праве на наследство, если квартира досталась продавцу по наследству. Здесь также полезно проверить, числился ли наследодатель собственником (однако его право могло быть не зарегистрировано, поэтому сведения о нем могли не вноситься в реестр).
• В-третьих, продавцом может быть первый собственник, например, купивший квартиру по договору долевого участия в строительстве, или являющийся членом жилищно-строительного кооператива. В этих случаях искать бывшего собственника бессмысленно, но также полезно посмотреть договор долевого участия, справку об уплате паевых взносов.

Может ли не собственник выступать продавцом? Да, может, но только в некоторых случаях.

В первую очередь это возможно, если собственник сам поручил продать свою квартиру кому-то другому. Как правило, оформляется доверенность, в которой описываются полномочия представителя. Для заключения договора купли-продажи и получения по нему денег нотариальная доверенность не требуется, а значит, доверенность можно оформить в простой письменной форме. Кто может гарантировать, что такая доверенность действительно выдана собственником и без какого-либо принуждения извне?

Поэтому покупатель должен проявить должную осмотрительность, если он потребует представления нотариально заверенной доверенности.

Но даже если доверенность составлена ​​в нотариальной форме, по ее внешнему виду практически невозможно понять, подлинная она или печать и подпись нотариуса поддельные.

Для проверки нотариальных доверенностей действует поддерживаемый Федеральной нотариальной палатой ресурс reestr-dover.ru, зайдя на который можно узнать:

• Действительно ли была выдана такая доверенность;
• Был ли он выпущен этим продавцом;
• Неужели отменили.