Как сдать земельный участок в аренду с последующим правом выкупа?

Законодательство

Земельные отношения в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом Российской Федерации. Кодифицированный правовой акт определяет порядок приватизации земельных участков.

Помимо Земельного кодекса, отношения в сфере аренды земельного участка с последующим его выкупом регулируются:

• Гражданский кодекс РФ, определяющий срок аренды земли без выкупа ее в собственность. Максимальные сроки необходимы для расторжения договора (договора), если стороны не отказываются от аренды, но в то же время не хотят ее продлевать;
• 606 и 624 статьи ГК РФ, в которой закреплено, что такое договор аренды земельного участка, правила уплаты арендной платы по такому договору, право последующего выкупа арендованного имущества, в том числе земельного участка в собственность;
• КоАП РФ (КоАП) – статья 7 пункт 34, где указаны суммы штрафов за нарушение порядка приватизации земельного участка или оформления бессрочной аренды.

С какой целью возможна аренда участка с последующим выкупом?

Аренда участка может осуществляться как с торгом, так и без него.

Как правило, аукционы проводятся на земельных участках нецелевого назначения. Например, сдавать в аренду земли сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Аренда земельного участка без торгов с последующим выкупом требует от арендатора использования земельного участка для определенных целей, установленных государством:

• Аренда земли сельскохозяйственного назначения. Государство разрешает аренду без торгов с последующим выкупом земли, если на ней планируется построить сельскохозяйственное поселение или организовать фермерское хозяйство;
• Земельный участок под индивидуальное жилищное строительство или строительство многоэтажного дома. Строительство многоэтажного дома в основном ведется по договору, согласно которому в дальнейшем можно будет выкупить землю.
• Социальное здание. Постройте детский сад, школу и другие здания социального назначения.

Если землю планируется сдать в аренду для вышеуказанных целей, то необходимо обратиться в администрацию города (района) для предварительного согласования, межевания и постановки на кадастровый учет.

Затем подается заявка на аренду земли от муниципалитета без проведения торгов. После этого в региональных СМИ делается объявление о намерении сдать землю в аренду.

Если по истечении 30 дней других претендентов на землю нет, заключается договор аренды земельного участка с правом выкупа. Если они появятся, власти объявят аукцион.

При каких условиях возможен данный вид аренды земли?

Если на арендованной земле нет недвижимости, то местные власти организуют продажу земельного участка путем торгов на аукционе, что может резко увеличить стоимость земли. Чтобы избежать торгов, следует заранее организовать на земле какую-либо постройку (баню, сарай, летнюю веранду и т. д.), зарегистрировать такую ​​недвижимость и только потом оформлять документы на покупку земельного участка.

При аренде земельного участка и строительстве недвижимого имущества на арендованной у муниципалитета земле арендатор имеет исключительное право на покупку земельного участка.

Если на участке есть приватизированная недвижимость, то выкупная цена не может превышать кадастровую стоимость участка. Являются ли муниципальные власти собственниками земли или государство - для цены выкупа значения не имеет.

Религиозные организации вправе выкупать земельные участки, на которых расположены здания и сооружения религиозного или благотворительного характера, на весь период пользования этими строениями.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения, арендатор имеет исключительное право выкупа земельного участка из аренды только по истечении 3 лет с даты подписания договора аренды и при условии целевого использования участка. В случае нецелевого использования земли арендатор может лишиться преимущественного права покупки.

Государственные органы вправе запретить реконструкцию или строительство объектов на арендованном участке, но только в отношении имущества государства, и ни в коем случае не муниципального образования.

Помимо прочего, государство не вправе запрещать реконструкцию объектов капитального строительства, если эта реконструкция не влечет за собой изменение назначения земельного участка.

Как сдать землю в аренду с последующим правом выкупа — пошаговый алгоритм

Лицо, желающее выкупить арендованный земельный участок, должно обратиться в местный исполнительный орган или в орган местного самоуправления.

1 этап

Гражданин или юридическое лицо приходит в местную администрацию с личным паспортом (свидетельство о государственной регистрации для юридических лиц), с кадастровым паспортом (или выпиской из него), договором аренды земельного участка и планом участка.

2 этап

Выписки из кадастра предоставляет Федеральное ведомство, в функции которого входит картография и кадастровый учет земель.

Работники кадастровой службы области оценят стоимость территории. Для этого необходим кадастровый план участка, составленный самой кадастровой службой.

После межевания и согласования границ участка с соседними Федеральное ведомство выдаст необходимую техническую документацию.

3 этап

Получение решения муниципалитета о передаче участка в частную собственность, которое оформляется на основании предоставленной документации. В решении будет указана стоимость передачи земли в собственность.

4 этап

Заявление установленной формы подается в местное самоуправление (форму можно скачать ниже):

• В «шапке» указывается кому (заявка оформляется на имя Главы Муниципального образования) и от кого (Ф.И.О., адрес регистрации, адрес проживания, ФИО представителя, контактный телефон, адрес электронной почты, документ, удостоверяющий личность, его вид и данные);
• Наименование в центре: заявление о предоставлении за плату земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения;
• Далее текст. Заявление о предоставлении в собственность земельного участка на возмездной основе с указанием его адреса, площади, цели использования (личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство), категории земли, кадастрового номера;
• Согласие на использование и обработку персональных данных;
• Подтверждается полнота и достоверность сведений, указанных в заявке;
• Указывается, где необходимо предоставить результат рассмотрения заявления (почтовый адрес, адрес электронной почты, личная квитанция);
• Список документов, прилагаемых к заявлению;
• Дата Подпись.

К заявлению прилагается необходимый пакет документов:

• Копия документа, удостоверяющего личность заявителя, либо личность представителя физического лица.
• Кадастровый паспорт земельного участка.
• Копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на здание.
• Выписка из ЕГРП на права на здание.
• Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок.

5 этап

Заключение договора аренды земельного участка с правом выкупа.

6 этап

После оплаты всей суммы оформляется договор купли-продажи участка, а также государственный акт на землю (свидетельство собственника).

Стоимость и сроки

Поэтому цена не может быть установлена ​​точно, но определен ее максимальный предел.

Стоимость арендованной земли будет составлять процент от ее кадастровой стоимости. Кадастровая цена зависит от региона, в котором находится земельный участок:

• Как правило, физические и юридические лица, построившие собственное здание или сооружение на арендованном участке, смогут приобрести его за сумму в пределах 60% от кадастровой цены;
• Минимальная ставка составляет 2,5%. Такой процент возможен при выкупе земельного участка из государственной собственности. Такая же ставка будет применяться к юридическим лицам в отношении земельных участков, предоставленных для создания дачного хозяйства;
• При необходимости изменения целевого назначения земли сумма может увеличиться до 80% от стоимости согласно кадастровому паспорту;
• При отсутствии каких-либо преобразований на сайте ставка на получение купленного сайта составит около 20%.

Срок, на который должен быть заключен договор аренды с правом выкупа, составляет не менее 3 лет.

Заявление о выкупе из аренды земельного участка без проведения торгов должно быть подано до окончания срока аренды.

Какие проблемы могут возникнуть?

В выкупе арендованного земельного участка может быть отказано по ряду причин:

• Документация неверна или представлены не все требуемые документы;
• Ложная информация, обнаруженная в представленной документации;
• Возбуждено дело о банкротстве или покупатель-юридическое лицо прекратило свою деятельность;
• Существуют законодательные запреты на передачу данного земельного участка в частную собственность;
• Выкуп земельного участка в связи с его целевым назначением невозможен. Это могут быть земельные участки лесного и водного фондов, заповедников, общего пользования и др.;
• Если покупатель нерезидент РФ.

Таким образом, выкуп земельного участка из аренды является трудоемкой и сложной процедурой. При его реализации необходимо собрать правильный пакет документов, правильно оформить заявление и договор аренды земельного участка с правом выкупа.