Особенности перепланировки в нежилых помещениях
Нежилое здание – это здание, не предназначенное для постоянного проживания. Он может располагаться в жилом или нежилом здании. Чаще всего к нежилым относят объекты, предназначенные для размещения различных коммерческих объектов, офисов, государственных учреждений, складов, подсобных помещений.
Процесс согласования перепланировки нежилого помещения напрямую зависит от того, в каком типе здания оно находится.
В соответствии с действующим российским законодательством допускается проведение как перепланировки, так и реконструкции по одному проекту. То есть по единой схеме меняется конфигурация объекта, а также расположение или тип коммуникаций, электрических сетей, сантехнического оборудования и т.д.
Решение о проведении перепланировки принимает собственник помещения. Арендатор имеет право выполнять рассматриваемые работы только после согласования процедуры с собственником имущества.
Все конструктивные изменения вносятся на основании конструкторской документации, разработанной компанией, входящей в состав СРО. Процедура завершается оформлением технического плана и регистрацией изменений в Росреестре.
Требования
Требования к безопасности жилых и нежилых помещений не отличаются друг от друга. Планируя ремонт, обратите внимание на следующее:
- Важно предусмотреть отдельный вход в помещение;
- По проекту перепланировки запрещается проводить работы по реконструкции;
- Не допускается воздействие на несущие конструкции;
- Работы нельзя проводить, если они мешают подаче коммунальных ресурсов на другие объекты.
Однозначно проект перепланировки не утвердят, если изменения повлекут за собой нарушение прочности здания, работы инженерных и других систем.
«При разработке плана, важно учесть нормы пожарной безопасности. Сам проект заверят руководитель проектной организации. Он подтверждает то, что все изменения не нарушают установленные правила и полностью безопасны для внедрения».
Проект перепланировки согласовывается с местной администрацией только в том случае, если предполагается изменение внешнего вида фасадов здания.
Если нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме, то его нельзя использовать в производственных целях. Такие помещения часто оборудуют под магазины, кафе, парикмахерские, салоны красоты и другие подобные коммерческие цели.
Если нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, жилой дом перестраивается, то процедура также проводится с учетом Постановления Госстроя № 170 от 2003 года. Этим объектам не разрешается:
- Демонтировать дымовые, вентиляционные каналы;
- Блокировать доступ к приборам учета, а также к оборудованию, предназначенному для регулирования подачи и прекращения ресурсов;
- Расширить площадь за счет общего имущества;
- Проводить работы на несущих конструкциях, не предусмотренных проектом и не соответствующих нормам безопасности;
- Устанавливайте устройства, предназначенные для ограничения или прекращения подачи ресурсов третьим лицам.
На самом деле требований к перепланировке нежилого помещения очень много. Прежде чем планировать какие-либо изменения, рекомендуем проверить, соответствуют ли они правилам безопасности.
Порядок согласования перепланировки помещений в нежилом здании
Согласование проекта перепланировки – это процедура, в ходе которой заявитель получает одобрение на осуществление тех или иных изменений. Но, прежде чем приступить к согласованию, необходимо подготовить план. Для этого необходимо обратиться в специализированную компанию, которая является членом СРО.
Затем проект утверждается руководителем проектной организации и заказчиком. Если перепланировке подлежат фасады нежилого здания, то план необходимо согласовать с архитектурным управлением или иным уполномоченным органом.
Согласование проекта потребуется и в том случае, если нежилое помещение находится в многоквартирном доме.
Не забывайте об оформлении технического заключения. Часто он прилагается к проекту. Если нет, то его нужно подготовить дополнительно.
Подготовка проекта
Для подготовки проекта перепланировки необходимо обратиться в проектную компанию, входящую в СРО, и заключить с ней договор.
Для составления плана специалисту наверняка понадобится выписка из ЕГРН. Рекомендуем заказывать заранее. Это можно сделать онлайн на официальном сайте Росреестра или через Госуслуги, или лично в территориальном подразделении ведомства, в МФЦ.
Затем специалист выполняет замерно-измерительные работы:
- Устанавливает фактическое состояние стен и несущих конструкций;
- Определяет место планируемой будущей работы;
- Выполняет расчеты допустимых нагрузок;
- Делает рисунки, фотографии, схемы.
На основании выполненных работ специалист готовит проект перепланировки. Этот документ является основанием для внесения изменений в конструкцию. Он включает в себя следующую информацию:
- Наименование организации и сведения о ее участии в СРО;
- Объяснительная записка;
- Список планируемых изменений;
- Перечень мер безопасности;
- Требования к качеству материалов, которые будут использоваться при проведении работ, а также к уборке и утилизации строительного мусора;
- Графические материалы.
Готовый проект утверждается руководителем подготовившей его организации и заказчиком.
Техническое заключение
Техническое заключение представляет собой документ, характеризующий состояние несущих конструкций. Чаще всего он составляется на этапе подготовки проекта и включается в план. Если этого документа нет в наличии, то его необходимо заказать дополнительно.
В соответствии с техническим заключением определяются максимально допустимые пределы нагрузок, которые необходимо соблюдать при ремонте, поэтому утверждение проекта без этой бумаги невозможно.
Технический план
После согласования проекта перепланировки можно приступать к выполнению запланированных работ. При внесении изменений отступать от плана запрещается. В противном случае в дальнейшем могут возникнуть сложности с регистрацией изменения помещения.
После завершения работ необходимо вызвать кадастрового инженера, который зафиксирует внесенные изменения и подготовит технический план.
Постановка на учет
Получив технический план, можно приступать к регистрации изменений. Для этого собственник обращается с пакетом документов в Росреестр:
- Заявление установленной формы;
- Технический план и проект перепланировки;
- Нотариально заверенная доверенность (если заявление подает официальный представитель собственника помещения).
Вы можете обратиться лично к сотруднику территориального подразделения Росреестра, через МФЦ или онлайн, на официальном сайте ведомства, либо в личном кабинете на портале Госуслуги.
Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме
Если речь идет о перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, то алгоритм согласования и регистрации изменений будет немного другим. Во-первых, работы можно проводить только после утверждения проекта уполномоченным органом. Сама бюрократическая процедура выглядит следующим образом:
- Заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (нужна для подготовки проекта);
- Найти проектную организацию и заключить с ней договор;
- Предоставить специалисту доступ в помещение для выполнения работ;
- Получить готовый проект перепланировки;
- Согласовать план с центром гигиены и эпидемиологии;
- Подготовить документы для согласования;
- Обратиться в архитектурный отдел или другое уполномоченное учреждение, присутствующее в вашем городе;
- После утверждения приступайте к внесению изменений в конфигурацию.
Перепланировку необходимо узаконить. Для этого необходимо подать заявление в Росреестр так же, как и при регистрации модификации помещения в нежилом доме.
Как легализовать через суд
Если работы производятся без согласования, то перепланировку необходимо узаконить. В противном случае от собственника может потребоваться восстановление помещения нежилого дома или жилого дома до первоначального состояния.
Есть 2 варианта: заказать и утвердить проект после завершения работ, либо обратиться в суд с иском о сохранении в перепланированном виде.
Первый способ может подойти только в том случае, если не требуется предварительное согласование проекта с Центром эпидемиологии и администрации. Конечно, можно попробовать пройти всю бюрократическую процедуру, но шансы получить одобрение ничтожно малы.
По общим правилам узаконение перепланировки, сделанной без согласования, осуществляется в судебном порядке.
- Составить проект перепланировки;
- Подготовить претензию;
- Подать иск, подкрепленный пакетом необходимых документов, в суд;
- Получить приговор.
К заявлению должны быть приложены документы, регламентированные статьей 132 ГПК РФ, а иск составляется по правилам, установленным статьей 131 ГПК РФ.
Рекомендуем не отказываться от присутствия на судебном заседании, а лучше воспользоваться профессиональной помощью юриста для защиты своих прав.
Судебная практика
Перепланировка без согласования иногда приводит к плачевным последствиям. Собственника могут обязать привести помещение в надлежащее состояние и оштрафовать.
Так, Арбитражный суд Краснодарского края рассмотрел дело № А32-49160/2018, по которому истец, Администрация города Краснодара, потребовала от ответчика АО «Тандер» устранить все последствия незаконной перепланировки путем приведения помещения в в исходное состояние.
АО «Тандер» подало встречный иск и просило суд сохранить нежилое помещение в перепланированном состоянии.
«В соответствии со ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью».
Для полной оценки безопасности внесенных изменений была проведена экспертиза, результаты которой показали, что она не повлияла на прочность несущих конструкций здания, не нарушила противопожарные устройства, не препятствовала доступу к инженерным коммуникациям, сетям отопления и водоснабжения, соответствуют строительным, санитарным, пожарным и другим нормам и правилам, не угрожают жизни и здоровью граждан.
Несмотря на то, что Жилищным кодексом РФ предусмотрена возможность оставления переоборудованного жилого помещения в таком виде в случае признания его безопасным, в данном случае суд сослался на нормы Закона Краснодарского края от 19.12.2010 г. Суд удовлетворил иск Администрации и отклонил заявление АО "Тандер".
Часто задаваемые вопросы
+++Мнение эксперта
Важно понимать, что узаконивание и согласование перепланировки нежилого помещения – это две разные процедуры. Под первыми понимаются меры, направленные на оформление легитимности уже выполненных работ. Если этого не сделать, то от гражданина или организации может потребоваться восстановление объекта до первоначального состояния.
Если заявитель соглашается на перепланировку еще на стадии планирования, то проблемы со сдачей изменений маловероятны.