Привет.
Купил квартиру в новостройке в долевом строительстве.
Сейчас дом формально достроен, но его «доводят до ума», то есть подключают газ, налаживают систему отопления, устраняют недостатки на основании жалоб клиентов.
У меня сейчас есть только договор об участии в долевом строительстве.
Ни права собственности, ни акта приема-передачи квартиры еще не сделано и не подписано.
При этом я получил счет от ЖКХ за 2 месяца пользования коммунальными услугами, в том числе «содержание и ремонт общего имущества» и «вывоз твердых бытовых отходов».
Повторюсь, дом еще не достроен, права собственности еще нет, акт приема-передачи еще не подписан.
Законны ли эти сборы и обязан ли я их платить?
Заранее спасибо, уважаемые юристы!
Денис, добрый день!
Застройщик несет ответственность за оплату коммунальных услуг до подписания акта, поэтому выданные вам квитанции незаконны.
ЖК РФ, статья 153. Обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг
…2. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает у: ... 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома помещения в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче с момента такой передачи; 7) застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в этом доме, не переданных другим лицам по передаточному акту или иному передаточному акту, с момента получения им разрешения на сдать многоквартирный дом в эксплуатацию.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Когда покупать квартиру в новостройке: в строящемся или в готовом доме
На разных этапах строительства цены на недвижимость могут сильно различаться. Когда лучше покупать квартиру: на стадии земляных работ или в готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.
Приемка квартиры в новостройке. Панельный дом без штукатурки.
Каков допуск на кривизну стены?
Добрый день, Владимир.
Правовое основание вашего вопроса - СП 70.13330.2012. Список правил. Несущие и ограждающие конструкции. Актуальная редакция СНиП3.03.01-87" (утверждена Приказом Минрегиона России от 25.12.2012 N 109/ГС).
Бетонная стена может отклоняться от вертикали на 15 мм, кирпичная – на 20 мм.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
До начала продаж. Минимальная цена
Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения сертификата соответствия Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании перед этим заключают договор бронирования с потенциальными покупателями.
В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по лучшей цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем от 10 до 50 тысяч рублей.
Преимущества договора бронирования
Самая низкая цена – иногда почти по стоимости квартиры Низкие риски – при отсутствии оформления ДДУ деньги покупателю возвращаются. Но это должно быть прописано в договоре!
Самый широкий выбор планировок и этажей
Недостатки договора бронирования
Соглашение о бронировании не гарантирует, что сделка состоится
Сумма, указанная в договоре бронирования, не всегда входит в стоимость приобретаемого жилья. Иногда это идет на оплату бронирования. Еще раз читайте договор.
Ознакомьтесь с соглашением о бронировании
Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобрести понравившуюся квартиру.
Убедитесь, что возврат зарегистрирован.
Ямный этап. Дешевле на 20-30%
После оформления необходимых документов застройщик приступает к нулевой стадии строительства – стадии котлована, где готовится фундамент. На данном этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике около 30% всех квартир продается на стадии раскопок.
Преимущества покупки квартиры в новостройке на стадии земляных работ
Низкая цена - разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30% в зависимости от региона Большой выбор площади и планировки будущего жилья - первым покупателям достаются наиболее удачные варианты
Застройщик может предоставить возможность оплаты в рассрочку - обычно без процентов
Недостатки покупки квартиры на стадии раскопок
Квартиру придется ждать несколько лет
Риск заморозки строительства - например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие затраты (из-за грунтовых вод, дорогой схемы коммуникаций и т.д.)
Риск смены проекта или этажности - чем меньше построено, тем легче менять. Например, запланировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.
Двойные траты — например, на ипотеку или рассрочку и на аренду квартиры Возможна задержка строительства и сдачи дома
Немного статистики
По данным Сбербанка за 2022–2019 годы, средний срок строительства жилого дома от начала до завершения строительства составляет 2 года.
Как правило, в первую половину периода строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок продажи 50% квартир составляет 9 месяцев.
На вторую половину срока продается еще 30-35% квартир. А остальные 15-20% после сдачи дома. Цифры верны для жилья эконом и комфорт-класса.
Имейте в виду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять до года.
Дом наполовину готов. Дешевле на 10-15%
Если вы не хотите вкладывать деньги в квартиру на этапе земляных работ, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома уже будут достаточно различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах строительства, значительно ниже. Тем не менее, цены по-прежнему приемлемы.
Преимущества покупки квартиры на стадии 50% готовности
Меньше времени ожидания квартирыЦена все равно меньше, чем в готовом доме
Можно проверить соответствие хода строительства заявленным срокам Меньше шансов попасть в долгострои (но они есть)
Недостатки покупки квартиры на стадии 50% готовности
Цена квартиры уже выросла на 10-15% по сравнению со стадией раскопок. Удачные планировки и этажи, как правило, уже распроданы
Возможна задержка строительства и сдачи дома
Важный! Если квартиры вдруг подешевели, это может свидетельствовать о том, что у застройщика не хватает денег на текущее строительство. Это плохой знак.
Как защитить себя?
Одним из признаков, на который можно ориентироваться при выборе новостройки, является аккредитация застройщика в крупных банках. Например, при аккредитации застройщика Сбербанк должен проверить:
- Деловая репутация юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (при наличии)
- Опыт компании в строительной сфере - сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они сданы в эксплуатацию
- Финансовое состояние компании на момент аккредитации
- Строительные документы - разрешение на строительство, проектная декларация, земельные документы и градостроительный план земельного участка. Банк следит за тем, чтобы все сроки, прописанные в документах, были актуальными, отсутствовали обременения и ограничения по строительству дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное.
Квартира в съемном доме. Полная стоимость
Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это самый дорогой вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у разработчика скидку.
Но не рассчитывайте сэкономить более 5%.
Преимущества покупки квартиры в съемном доме
Это безопасно - объект полностью достроен и сдан в эксплуатацию
В кризис на рынке недвижимости застройщики избавились от неликвидных площадей. Можно было попасть в ситуацию, при которой менеджер забронировал другую квартиру с непопулярной планировкой. Что касается суммы самой сделки, то в большинстве случаев, если цена за квадратный метр заявлена в рублях, она фигурирует в договоре бронирования. Если цена указана в валюте, то расчет, как правило, ведется по курсу ММВБ на момент внесения денег. Бесплатное бронирование предоставляется на срок от 1 до 5 дней. В этом случае покупатель должен связаться с застройщиком и заявить о своем намерении забронировать данную квартиру, оставив свои данные. Процедура следующая. Граждане обращаются с намерением приобрести недвижимость в новостройке и выбирают подходящий объект. На 1-2 дня выбранное помещение фиксируется по устной договоренности. По словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», размер аванса обычно определяется на усмотрение застройщика.
Это может быть фиксированная сумма денег, не зависящая от цены контракта, или какой-то процент от этой цены. Обычно не более 10%. «В нашей компании оплата за бронирование составляет 25 000 рублей, — говорит Александр Энгель (Группа компаний «МИЦ»).
О сделках с недвижимостью читайте в следующих статьях:
- Сколько стоит оформить квартиру в собственность в Подмосковье
- Как разделить квартиру на студии для продажи
- Я участвовал в приватизации, но квартира продана, можно ли снова участвовать
- Как обменять муниципальную квартиру, если ты против приватизации
- Как узнать о временном выселении из квартиры при покупке