Привет. Как правильно рассчитать пеню по ДДУ за несвоевременную передачу квартиры? По ставке рефинансирования, действовавшей на дату исполнения обязательства, или по периодам? Что по этому поводу говорят законы и судебная практика?
Привет!
Тут надо смотреть договор, если в нем не прописана договорная неустойка, то применяется юридическая неустойка.
Сумма неустойки = (Стоимость квартиры по договору) * 1/300 * (количество дней просрочки) * 2 * (ключевая ставка ЦБ РФ). Кроме того, покупатель жилья имеет право на получение компенсации морального вреда и судебных издержек.
Закон № 214-ФЗ предусматривает разный размер неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства для юридических и физических лиц. Для граждан размер штрафа выше, чем для юридических лиц: для граждан установлен двойной размер штрафа. Формула расчета неустойки по договору долевого участия за просрочку сдачи объекта по ФЗ-214 (для дольщиков): СР - ставка рефинансирования, ДП - количество дней просрочки, 2 - двойная сумма неустойки (пени), предусмотренной в случае, когда участником долевого строительства является гражданин (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ) Формула расчета неустойки по договору долевого участия за несвоевременную сдачу объекта объекта по ФЗ-214 (для дольщиков-юрлиц): N = SD * 1/300 * SR * DP, где N - сумма неустойки по ДДУ, SD - сумма договора, SR - сумма ставка рефинансирования, ДП – количество дней просрочки В этих формулах расчета неустойки по ДДУ используется наш калькулятор.
Источник.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Правила расчета пени по ДДУ по ФЗ-214
ст. 6 и 9 Закона «Образование в долевом участии…» от 30.12.2004 № 214 устанавливает два случая, когда застройщик обязан уплатить неустойку по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Правила начисления пени зависят от основания ее уплаты.
- Неустойка подлежит уплате в случае нарушения сроков передачи квартиры дольщику. Согласно части 1 ст. 6ФЗ № 214, застройщик обязан передать все квартиры одного подъезда дольщикам в день, предусмотренный договорами аренды. В случае неисполнения данной обязанности застройщик уплачивает неустойку за каждый день просрочки, исчисляемую по формуле гл. 2-й. 6ФЗ № 214.
- Если застройщик задержал передачу квартиры на два и более месяца или дом был построен с существенными нарушениями строительных норм, в этих ситуациях дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. При расторжении договора застройщик должен вернуть дольщику уплаченные им деньги, а также уплатить неустойку за весь период их использования. Формула расчета в этом случае определяется 2ст. 9ФЗ № 214.
Формула расчета пени по ДДУ
Математическая формула расчета штрафа выглядит следующим образом:
Формула, по которой рассчитывается пеня, одинакова в обоих случаях. Однако снаружи подставляются разные данные.
Для расчетов требуется 4 значения:
- Сумма, на которую начисляется пеня;
- Период, за который начисляется пеня;
- Значение ставки рефинансирования ЦБ РФ;
- Доля от ставки рефинансирования, которая устанавливается за каждый день просрочки.
Если акционером является гражданин, то это 1/150 ставки рефинансирования; если организация, то 1/300 ставки рефинансирования.
Как определить сумму, на которую начисляется пеня
В случае нарушения сроков сдачи квартиры штраф, согласно ст. 2-й. 6ФЗ №214 взимается цена договора, то есть стоимость квартиры. Неважно, была ли она оплачена полностью или частично.
При расторжении договора неустойка начисляется на сумму, фактически уплаченную дольщиком застройщику. Если деньги были выплачены частями, то пеня за каждую часть рассчитывается отдельно, так как в этой ситуации количество дней пользования средствами разное.
На какой срок считать штраф
В случае несвоевременной сдачи квартиры неустойка будет начисляться на день, следующий за обратным, указанный в договоре как день сдачи квартиры. Днем окончания срока просрочки считается день фактической передачи жилья дольщику.
Если речь идет о расторжении договора, то первым при расчете должен быть день выплаты денег (их части) застройщику, а последним - день их возврата дольщику.
Какую ставку ЦБ применять при расчете
Ставка рефинансирования, иначе называемая учетной ставкой (с 2016 года она совпадает с ключевой ставкой), представляет собой процентную ставку, по которой Центральный банк предоставляет кредиты коммерческим банкам. Он также используется для расчета пеней и штрафов.
Ставка рефинансирования представляет собой колеблющуюся величину, которая периодически изменяется Центральным банком. Например, в период с 22 июня 2020 года по 27 июля 2020 года ставка составляла 4,5% годовых.
Что касается вопроса, какое значение ставки рефинансирования следует использовать, то ответ на него – h. 2-й. 6ч. 2-й. 9ФЗ № 214. В обоих случаях применяется ставка пени, которая действует на день фактической выплаты застройщиком денег дольщику.
Мораторий на начисление неустойки по ДДУ
Для минимизации последствий ограничений, введенных из-за коронавируса, Правительство Российской Федерации ввело мораторий на начисление пени.
Согласно п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2020 г. № 423 в период с 3 апреля 2020 г. по 31 января 2021 г. пеня не начисляется.
Также застройщикам предоставлена отсрочка на период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года по уплате неустойки по искам, которые были предъявлены им до 3 апреля 2020 года.
Пример расчета
Предположим, что стоимость квартиры составляет 2 миллиона рублей. Срок сдачи объекта по договору 1 мая 2020 года. Фактически квартира сдана 25 июля 2020 года. Застройщик произвел передачу 26 июля 2020 года, ключевая ставка 4,5 процента.
Для начала определяем, какая сумма неустойки будет за 1 день просрочки:
2000000 4,5/100/150 = 600 руб.
Именно в эту сумму застройщику обойдется 1 день просрочки.
Далее 600 руб. умножаем на 86 (срок просрочки в днях, начиная со 2 мая по 26 июля 2020 года включительно) и получаем 51 600 руб.
***
Расчет неустойки по ДДУ не представляет особой сложности. При этом следует быть внимательным при определении срока просрочки и суммы, на которую будет начисляться неустойка. В зависимости от того, идет ли речь о просрочке или расторжении договора, они рассчитываются по-разному.