Амбициозная задача
Опрошенные РБК-Недвижимость эксперты позволили полностью решить проблему обманутых дольщиков за три года. «Сейчас около 150 тыс. обманутых дольщиков, в прошлом году восстановлено 48 тыс., а скорость рассмотрения увеличилась в три раза», — сообщил руководитель Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Даже если не форсировать работу Фонда, а просто сохранить текущий темп решения вопросов, получается, что трех лет как раз достаточно, чтобы хотя бы решить те проблемы, которые накопились за многие годы, — заявил глава РАСК. верит.
Депутат Госдумы, руководитель рабочей группы президиума Генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский назвал задачу полного решения проблемы обманутых дольщиков до 2024 года амбициозной, но не исключил из своего достижения.
«За последние два года сформирована законодательная база, устанавливающая механизм восстановления прав обманутых дольщиков. Более того, мы регулярно совершенствуем законодательство. Например, сейчас внесен еще один блок поправок, чтобы у Фонда появилась возможность еще быстрее привлекать федеральные средства и направлять их, в том числе, на достройку проблемных объектов. Например, уточняем правила аккредитации арбитражных управляющих и так далее», — пояснил Александр Якубовский.
Сохраняются риски новых банкротств
Несмотря на переход на проектное финансирование, риски появления новых обманутых дольщиков сохраняются, и это может затянуть решение проблемы, признают эксперты. По словам Николая Алексеенко, риски новых обманутых дольщиков будут существовать до тех пор, пока будут объекты, которые строятся по старым правилам — сейчас на них приходится до 35% строящихся объектов. «Даже исходя из нашего мониторинга банкротств застройщиков в 2020 году, только в прошлом году добавилось не менее 7,3 тыс. новых обманутых дольщиков. И это только у тех застройщиков-банкротов, по которым такая информация имеется — у большинства ее нет», — отметил эксперт.
Однако, по его словам, даже если застройщик обанкротится, дольщик будет полностью защищен: либо он получит компенсацию, либо дом достроит другой застройщик. «В случае с эскроу-счетами все еще проще. Во-первых, само по себе получение проектного финансирования свидетельствует о том, что девелопер и проект прошли множество проверок со стороны банка. Во-вторых, даже если застройщик разорится, банку невыгодно держать недостроенное здание. Он либо привлечет нового застройщика, либо выплатит дольщикам средства с эскроу-счетов. В-третьих, если сам банк обанкротится, то стоит помнить, что эскроу-счета попадают под защиту АСВ», — отметил Алексеенко.
Конечно, есть риск банкротства ряда застройщиков, согласился Александр Якубовский. Но благодаря законодательной реформе, которая идет уже почти пять лет, теперь банкротство строительной компании не приводит к появлению новых обманутых дольщиков. «Сейчас это в лучшем случае ведет к тому, что цикл строительства может немного удлиниться. В общем, средства теперь можно тратить только по целевому назначению. Даже если их не привлекают эскроу-счета. Поэтому сейчас нельзя говорить о мошенничестве и хищениях в крупных размерах», — добавил он.
О чем говорят акционеры?
Прогнозы решения проблемы обманутых дольщиков через три года общественная организация «Обманутые дольщики России» считает «весьма оптимистичными». «Сейчас в едином реестре проблемных объектов зарегистрировано более 2,8 тысячи проблемных домов. По данным нашего опроса, почти каждый десятый (8,6%) респондент заявил, что его дом не зарегистрирован в Едином реестре проблемных объектов. Местные власти всячески скрывают проблемы, не публикуют их в едином реестре. Поэтому в реальности проблемных домов и обманутых дольщиков больше. Объективно на решение проблемы может уйти до пяти лет», — считает Мила Рябова, координатор движения «Обманутые проценты — дольщики России», учредитель межрегиональной общественной организации «Жиле» (акционер проблемного жилого комплекса «Шишкин лес», который строится с 2011 года), Мила Рябова.
По ее словам, сейчас остается много открытых вопросов (рефинансирование ипотеки, выплата компенсаций, достройка объектов), связанных с обманутыми дольщиками. При этом решение о судьбе многих проблемных объектов еще не принято, многие такие дома месяцами ждут решения наблюдательного совета Фонда дольщиков, говорит Мила Рябова. По ее словам, большое количество дольщиков получили компенсацию в 2019-2020 годах, но цены на жилье за последний год резко выросли и на сегодняшний день выплаты не соответствуют рыночной стоимости, хотя это закреплено законодательно.
«Если раньше эти компенсации были на 10% ниже рыночной стоимости, то сейчас спрэд может доходить до 50%. Например, в Якутске принято решение о выплате компенсаций дольщикам в размере 50-60 тысяч рублей. за 1 кв.м, хотя рыночная стоимость более 100 тыс. руб. для «квадрата». Люди не могут купить себе подобное жилье, они вынуждены обращаться в суд для восстановления своих прав. Это связано с методикой оценки рыночной стоимости квадратного метра жилья региональными фондами. В Москве дольщиков лишили выбора, компенсация не предусмотрена Фондом города Москвы, хотя федеральное законодательство позволяет сделать выбор между компенсацией и завершением строительства», — рассказала Мила Рябова.
Еще одна проблема – невозможность рефинансировать ипотеку. Банки отказываются рефинансировать дольщиков, так как залог считается рискованным. «Согласно нашему опросу, 91,4% дольщиков проблемной недвижимости было отказано в рефинансировании. В то же время многие дольщики имеют ипотечные кредиты под 12–13% годовых (свыше 30%) и на срок 15–20 лет (свыше 60%). Тем более, что сейчас ипотека на новостройку находится на уровне 6-7%. Мы работаем над этой проблемой вместе с депутатом Государственной Думы РФ Александром Якубовским», — добавил представитель общественной организации.
Отдельная проблема касается самостоятельного строительства. По данным ОД Обманутых дольщиков, актуально для Сочи, Якутска, Краснодара. Это многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС, или объекты, у которых были проблемы с документацией. Были случаи, когда местные власти выдавали разрешения на строительство, а потом отзывали их, в результате дома признавались самовольной постройкой, приводят пример в общественной организации. Сейчас эти дома не признаются проблемными: их либо сносят, либо принимают какие-то решения на местном уровне (выплата компенсации, предоставление альтернативного жилья, как в Екатеринбурге), — говорит Мила Рябова.
Проблема обманутых дольщиков актуальна и для Москвы. Не все проблемные объекты попали под влияние московского фонда обманутых дольщиков. «По трем объектам — жилому комплексу «Шишкин лес», «Овражная 3» и «Мостотрест-7» — в Новой Москве в январе 2018 года принято решение о строительстве компенсационного дома, строительство которого началось только летом 2020 года, документов нет. подписано с дольщиками еще, юридически у дольщиков нет оснований на квартиру в новом доме. Для дольщиков ЖК «Мегаполис» строительство компенсационного дома еще не началось, у дольщиков также нет документов на компенсационные квартиры», — рассказала Мила Рябова. Хотя на законодательном уровне созданы механизмы для решения проблемы обманутых дольщиков, на местах они не всегда работают, добавила она.