Военнослужащие
В России госслужащим и военнослужащим запрещено заниматься предпринимательской деятельностью. Кроме того, существует прямой запрет на аренду жилья военнослужащим. Согласно п. 7 ст. 10 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" военнослужащий не вправе заниматься иной оплачиваемой деятельностью. Таким образом, сделка по предоставлению военнослужащему принадлежащего ему жилья в аренду может рассматриваться как иная оплачиваемая деятельность.
Должностные лица и другие государственные служащие
По закону лица, находящиеся на государственной службе (должностные лица, судьи, работники налоговых органов и полиции, прокуроры) не вправе заниматься предпринимательской деятельностью (п. 3.1 ст. 17 Федерального закона № 1 «Федерации»). При этом время, согласно письму Министерства Российской Федерации по налогам и сборам № 04-3-01/398 от 06.07.2004 "Об аренде жилых помещений (найме)", договор аренды жилых помещений физическое лицо не занимается предпринимательской деятельностью.
«То есть госслужащий может сдавать жилье в аренду, если сделка не имеет признаков предпринимательской деятельности. В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность - это самостоятельная деятельность, осуществляемая на свой страх и риск, направленная на получение систематической прибыли. При сдаче жилья в аренду физическое лицо платит НДФЛ, и эта деятельность не является предпринимательской», — поясняет Попова.
На данные документы ссылается Верховный Суд в Постановлении № 51-АД11-7 от 10.01.2012 по делу о привлечении гражданина к административной ответственности за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица, приводит в пример Попова. Гражданин сдавал свою квартиру посуточно и по часам с 1 марта 2011 года по 11 мая 2011 года.
Таким образом, аренда жилых помещений физическими лицами не имеет экономических признаков и не является предпринимательской деятельностью. При этом не имеет значения ни систематическая деятельность, ни количество объектов, поскольку физическое лицо реализует свое право распоряжения личным имуществом, поясняет юрист.
Государственный служащий может сдавать жилье в аренду, но госслужащий не может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Регистрация ИП позволяет снизить ставку НДФЛ до 6%. Также в Жилищном кодексе есть ограничения, запрещающие сдавать квартиру под гостиницу, промышленное производство и миссионерскую деятельность.
Чем опасна незаконная аренда?
Осуществление гражданскими служащими предпринимательской деятельности может быть основанием для увольнения в связи с утратой доверия (п. 4 п. 1 ст. 59.2 Федерального закона от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации»). и статьей 51 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе»). Привлечение к уголовной ответственности за сдачу жилья вряд ли возможно, если только это не связано с учреждением, участием в организации и покровительством ему, отмечает Попова.
Анна Попова, юрист юридической фирмы LDD:
- На мой взгляд, если государственный служащий, имея в собственности квартиру, вдруг получает другую, например, по наследству и решает временно сдать ее в аренду, предполагая, что в будущем она достанется его детям, то, я думаю, в этом случае его деятельность не будет иметь признаков предпринимательства.
Другое дело, если квартира или несколько квартир приобретаются с целью сдачи в аренду. Или чиновник вместо выполнения своих прямых обязанностей будет занят сдачей своих квартир посуточно. В этом случае, я полагаю, прокуратуру заинтересуют побочные действия. Ввиду отсутствия примеров в судебной практике сложно сказать, как отреагирует судебная власть на эту деятельность с учетом вышеизложенного.
Сдача квартиры в ипотеку
Есть еще одно ограничение на сдачу жилья в аренду. Если квартира находится в залоге у банка по ипотечному кредиту, то для сдачи такой квартиры в аренду требуется разрешение банка.