Куплю квартиру на вторичном рынке. Заказывал юридический аудит в Сбербанке. Результаты были записаны следующим образом.
5. Рекомендуем предусмотреть в договоре по отчуждению Квартиры, следующее условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ пришли к соглашению, что в случае признания судом Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавца, а также предъявления прав третьими лицами к Покупателю, и изъятия Объекта у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города Санкт-Петербурга или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения Объекта, исходя из рыночной стоимости аналогичного жилья на момент расторжения Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего Объекта. При этом Объект не может быть изъят у Покупателя до полного возмещения убытков.»
В чем смысл этого абзаца? Разве по закону, если договор будет признан недействительным, продавец все равно не должен возвращать мне деньги? То есть этот пункт только добавляет защиту от инфляции и затрат на приобретение?
Ипотечная квартира, банк Санкт-Петербург, покупаю ипотеку в этом же банке. Я застрахую титул на всю сумму. Пока явных рисков в квартире не обнаружено.
не должен и так вернуть мне деньги? То есть, этот пункт добавляет защиту только от инфляции и расходов на приобретение?Дмитрий
Дмитрий, добрый день! Да, если сделка признана судом недействительной, стороны обязаны вернуть все полученное по сделке в соответствии со ст. 167 ГК РФ. В этом условии указаны последствия в виде учета инфляции, допустим банк перестраховывается, вам как покупателю хуже от этого условия в договоре не будет
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Предварительная проверка продавца на добросовестность
Перед покупкой недвижимости следует узнать, как проверить, что продавец квартиры добросовестный и не банкрот. Существуют различные способы защиты от продавцов, которые могут инициировать процедуру банкротства как умышленно, так и по стечению обстоятельств. В любом случае покупатель перед совершением сделки должен убедиться в ее чистоте. Вот несколько советов, как быстро понять, что что-то не так, и сначала проверить продавца:
- Не гонитесь за ценой значительно ниже рыночной. Мошенники часто используют это, чтобы быстро привлечь внимание к имуществу и найти жертву. Кроме того, такую сделку впоследствии можно оспорить в суде, поскольку она невыгодна бывшему владельцу недвижимости. Но высок и риск остаться без квартиры и без денег.
- Вы не должны указывать в договоре купли-продажи одну цену, а фактически платить другую. Часто продавец просит уменьшить стоимость сделки на бумаге, чтобы платить меньше налогов. Оставшаяся часть суммы в лучшем случае передается по расписке. Но если прежний собственник обанкротится, то в случае возврата купленной недвижимости эту разницу уже не забрать. Да и вообще вернуть деньги с банкрота проблематично, особенно если договор купли-продажи жилья сопровождается подозрительными квитанциями.
- Всегда следует проверять историю продажи купленного жилья. Если прежние владельцы быстро стали перепродавать недвижимость, это повод задуматься о ее покупке. Особенно опасны сделки купли-продажи с родственниками владельца. Скорее всего, человек готовится к банкротству и пытается сохранить имущество.
Это всего лишь профилактические рекомендации, которые помогут вам избежать покупки жилья у явно недобросовестного человека. Если транзакция на первый взгляд кажется безопасной, следует принять другие меры предосторожности.
Как написать пункт о банкротстве продавца в договоре купли-продажи квартиры? Продавец - юридическое лицо. Покупатель физическое лицо.
Здравствуйте Ирина.
Вы можете использовать следующую формулировку.
Продавец подтверждает и гарантирует отсутствие у него долгов и/или иных неисполненных обязательств, которые могут привести к его банкротству как юридического лица, что ему не известны какие-либо кредиторы, которые могут обратиться в суд с иском о признании юридического лица банкротом.
Продавец подтверждает, что в отношении него не возбуждались дела о несостоятельности (банкротстве), не вводились процедуры надзора, финансового оздоровления, процедуры банкротства, продавец не был признан банкротом.
Также рекомендую проверять продавца на сайте газеты "Коммерсантъ" (объявления о банкротстве) и на сайте картотеки Арбитражного суда по ИНН или ФИО.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Другие способы защиты от неплатежеспособного продавца
Перед совершением покупки важно убедиться в надежности продавца. Это можно сделать несколькими способами, например, проверив информацию о нем в официальных источниках. В большинстве случаев это бесплатные сервисы по поиску информации о владельце квартиры в базах данных. Мы перечисляем официальные источники, заслуживающие доверия.
Портал ГАС "Правосудие"
Этот ресурс представляет собой базу данных решений судов общей юрисдикции. Вбив имя продавца, можно узнать, был ли он участником каких-либо судебных разбирательств. Если собственником квартиры является физическое лицо, то таким образом несложно будет узнать, возбуждено ли в отношении него дело о банкротстве.
ЕФРСБ
Сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве — один из первых источников, которые стоит посетить, чтобы не приобрести квартиру у неплатежеспособного лица. На сайте ЕФРСБ публикуются все актуальные данные о банкротстве физических и юридических лиц.
ФССП
Посетив официальный сайт Федеральной службы судебных приставов, вы сможете узнать, возбуждено ли какое-либо исполнительное производство в отношении продавца. Для этого вам нужно будет вбить в специальной строке ФИО владельца квартиры, а также его ИНН.
Интернет-портал «Электронная юстиция»
Еще один ресурс, который содержит информацию о решениях судов, но не общей юрисдикции, а арбитражных судов РФ. Вход на сайт можно осуществить с помощью Госуслуг. Благодаря базе данных «Электронная юстиция» можно узнать, возбуждено ли дело против продавца квартиры. Если собственником недвижимости является юридическое лицо, то на этом портале можно узнать, были ли какие-либо штрафные санкции со стороны компании, продающей квартиру.
Проверка кредитной истории
Еще один способ проверить продавца — запросить у него кредитную историю. Сделать это несложно, так как заказать документ можно в Госуслугах. В течение года это можно сделать дважды бесплатно, потом за каждую выписку придется платить 400-1000 рублей.
Кредитная история владельца квартиры покажет все долговые обязательства перед финансовыми учреждениями. И что более важно для покупателя, выписка позволит узнать, выполняет ли он свои обязательства перед финансовым учреждением и делает ли это своевременно.
Однако получить кредитную историю может только сам продавец. Поэтому если он отказывается предоставить ее покупателю, то это повод насторожиться в платежеспособности владельца квартиры. Такой отказ может стать веской причиной для покупки недвижимости у этого гражданина.
Покупатель сам выбирает, с кем заключать договор купли-продажи. Однако покупка квартиры у банкрота чревата негативными последствиями.
Арест квартиры в случае признания продавца банкротом
Потерять купленную квартиру вполне реально. Основные причины перечислены в гл. 3.1 Закона о банкротстве. В законодательстве указано, что в случае передачи имущества третьему лицу в течение трех лет до возбуждения дела о банкротстве договор может быть признан недействительным. Это означает, что квартиру отберут у покупателя и продадут в счет погашения долга продавца. Есть и другие условия:
- Квартира была продана по сниженной цене;
- Транзакция подозрительна;
- Имущество было подарено родственнику, близкому человеку;
- Недвижимость продавалась в интересах одного кредитора в ущерб остальным.
Государство рассматривает такие сделки как умышленное нарушение прав кредитора. Если договор заключен в ущерб банку, заемщику, МФО и т. д., то суд в большинстве случаев признает договор недействительным. Поэтому при выборе продавца нужно быть внимательным, ведь риск потерять квартиру и деньги вполне реален.
Возврат денег за квартиру
Возврат оплаты за квартиру, которую отобрали после банкротства продавца, является наиболее актуальным вопросом для покупателей, оказавшихся в подобной ситуации. Это действительно можно сделать, но шансы крайне малы. Нужно знать, что деньги вернет банкрот, формально денег у него нет, соответственно и вернуть он их не может. Но часто граждане инициируют фиктивные банкротства, чтобы избавиться от нежелательных обязательств. Поэтому, если это будет доказано, то можно будет требовать сумму обратно.
В любом случае все процессы будут проходить в суде, причем не в одном, а в двух разных. Сначала будет решение суда, согласно которому на квартиру будет наложен арест в пользу погашения долгов продавца. И только тогда покупатель, согласно гражданскому законодательству, может подать иск о возврате денег.
Поскольку сделка купли-продажи признана недействительной, имущество должно быть возвращено продавцу, а деньги покупателю. Это общее правило. Но на практике часто бывает по-другому.
В ходе судебного разбирательства выясняется, что и продавец, и покупатель действовали недобросовестно. Первый получил деньги, а затем инициировал банкротство, а второй вольно или невольно приобрел квартиру по цене ниже рыночной. К тому же, как было сказано ранее, в большинстве случаев у продавца не будет денег, так как он банкрот. Поэтому такие судебные разбирательства обычно заканчиваются полным или частичным отклонением требований покупателя.
Часто задаваемые вопросы
+++Мнение эксперта
Если продавец квартиры объявит себя банкротом, велика вероятность, что покупатель останется без денег и жилья. Поэтому при покупке недвижимости важно проверять не только продавца, но и историю перехода права собственности. Не стоит без анализа соглашаться на сделки с подозрительно низкой стоимостью квартиры. Перед заключением договора лучше обратиться за юридической помощью для его составления и получения рекомендаций по приобретению того или иного объекта недвижимости. Это поможет избежать ненужных финансовых потерь.