Как проходит продажа
Для того, чтобы продать квартиру с долгами, необходимо обязательно сообщить об этом обстоятельстве будущему покупателю. В противном случае тогда у него будет возможность аннулировать договор купли-продажи с помощью судебных органов и выдвинуть требование либо о снижении стоимости, либо о расторжении договора купли-продажи и возврате собственных средств.
Его помощником станет гражданское право, согласно которому такая ситуация допустима.
Правду о долгах, как правило, скрыть невозможно: посредники и внимательные покупатели перед составлением договора делают запрос на выписку со счета или справку об отсутствии неуплаченных платежей от управляющей организации.
Продавец имеет право представить покупателю некоторые способы решения проблемы:
- Составление письменного договора или предварительного договора купли-продажи, по которому продавец обязан уплатить просроченные платежи за коммуналку из той стоимости, которую он намерен получить от приобретателя;
- Задолженность по квартплате может быть переведена на нового собственника, если он на это согласен. Для этого покупатель и продавец заключают договор, по которому покупатель обязуется оплатить жилищно-коммунальные долги после покупки, либо продавец и покупатель предусматривают в договоре положение о переводе долга. Тогда продавец может сделать скидку к стоимости жилья в размере долга за ЖКУ.
Какие есть варианты продажи квартиры с долгами
Если покупатель против таких способов решения проблемы, то продавец должен сам решить вопрос с накопившейся задолженностью до подписания договора купли-продажи. Для этого он вправе обратиться с заявлением в управляющую организацию с просьбой об отсрочке платежа. Также возможно заключение договора купли-продажи без учета неоплаченных сумм. Тогда обязанность по уплате его долга возлагается на продавца.
Грамотный договор купли-продажи обязательно будет содержать положения о невозможности перевода долга за коммунальные услуги, капитальный ремонт на того, в чью собственность переходит помещение при продаже. Даже если такие меры предусмотрены, управляющая организация вправе требовать оплаты от нынешнего собственника.
ВНИМАНИЕ !!! Бояться возможных междоусобиц не нужно: никто не сможет требовать выплаты с нового собственника жилого помещения, если иное прямо не указано в договоре. В таких случаях задолженность должна быть фактически уплачена в соответствии со ст. 391 ГК РФ.
Совершенно очевидно, что продажа жилого помещения с задолженностью по коммунальным платежам вызывает определенные сложности, так как в любом случае непонятно, что писать в договоре. А как быть с неуплатой капитального ремонта? По сути, с капитальным ремонтом ситуация практически такая же, как и с неуплатой за ЖКУ.
При продаже жилого помещения собственник должен получить документ из бюро технической инвентаризации, где будет указано, что долга за эту жилплощадь (и за капитальный ремонт) у него нет. Однако наложить запрет на продажу жилого помещения в данной ситуации никто не может, даже если у собственника есть неуплаченные платежи. Исключением являются те ситуации, когда в отношении неплательщика возбуждено исполнительное производство, в ходе которого на жилое помещение наложен арест.
Особые ситуации
Отказаться от покупки может только сам покупатель, но, как обычно, если есть долги, то покупатель лишь немного снижает цену на жилье и стороны подписывают договор. Отсюда следует, что продажа квартиры может закончиться как удачной сделкой, так и неудачей, а потому не стоит рисковать с будущим покупателем. Об отсутствии долгов имеет смысл позаботиться заранее.
Иногда бывают ситуации, при которых после заключения сделки купли-продажи квартиры после подписания договора купли-продажи и оформления необходимых документов новые собственники жилья неожиданно обнаруживают наличие долгов за коммунальные услуги или капитальный ремонт.
ВАЖНЫЙ !!! Такая ситуация может возникнуть при покупке приватизированной квартиры, так как в соответствии с законом задолженность по арендной плате не может помешать продаже квартиры. Запрет на продажу квартиры до полного погашения всех долгов коммунальщики могут получить только по решению суда, и только в такой ситуации продажа квартиры будет признана недействительной.
Новые домовладельцы не обязаны выплачивать долги, и все способы требовать от них выплаты будут считаться противоречащими закону.
Срок давности по таким делам составляет три года. В этот период коммунальщики будут иметь право требовать выплаты долгов с прошлых владельцев, даже если они продали квартиру. По истечении трехлетнего срока все непогашенные долги списываются, а дело отправляется в архив.
Когда квартиру с долгами продать нельзя
В случае, когда квартира коммунальная, продать ее вообще невозможно, так как она находится в собственности не нанимателя, а органов государственной власти. Процедура купли-продажи может быть начата только после регистрации недвижимости в качестве собственности арендатора.
Из всего изложенного ранее можно сделать вывод, что продажа жилья обременена в виде долгов по различным платежам. В любом случае законодатель защищает права приобретателя и помогает ему, даже в случае покупки недвижимости с некоторыми обременениями.
-->
Как покупателю защитить свои права?
Статья 153 Жилищного кодекса станет существенным аргументом для тех, кому необходимо обосновать собственную точку зрения на данную ситуацию.
В большинстве случаев возникает ситуация, когда Управляющая компания начинает требовать выплаты долгов от новых собственников. И требуют от них оплату коммунальных услуг и других платежей, которыми покупатель не успел воспользоваться.
Лучшим вариантом будет заранее прояснить такие детали и договориться с продавцом жилого помещения. Приобретатель должен посетить управляющую организацию до совершения сделки.
Это нужно для того, чтобы убедить себя, что долги будут только на лицевом счете предыдущего владельца. Юристы, кроме того, настоятельно рекомендуют зафиксировать данные счетчиков в настоящее время.
Что будет, если не платить долг
Все граждане РФ, имеющие арендованное или собственное недвижимое имущество, должны ежемесячно вносить платежи за предоставляемые им коммунальные услуги. Расчет платежей производится до 26 числа последнего месяца, а поступления должны быть оплачены до 10 числа этого месяца.
При продолжительном неисполнении своих обязанностей перед организациями поставщиками, законодательством предусмотрены такие способы влияния на собственников жилых помещений:
- Начисление пеней за все дни просрочки;
- Временная приостановка услуги, за которую образовалась задолженность;
- Взыскание задолженности в судебных органах;
- Выселение из жилого помещения (если жилье не приватизировано).
Часто управляющая компания стремится потребовать выплаты долгов от новых собственников. Они убедительно заявляют, что долг после приобретения жилья полностью ложится на них, но это мнение ошибочно. В жилищном законодательстве указано, что все долги возлагаются не на жилое помещение, а на его собственников, не производивших расчеты за потребление коммунальных услуг.
Если лицо, имеющее задолженность, не в состоянии оплатить долг в полном объеме по уважительной причине, то между должником и организацией может быть составлено мировое соглашение.
Реструктуризация происходит путем отсрочки платежей, отмены пени или списания определенной суммы долга. Но завершить его регистрацию можно только с разрешения управляющей организации, так как по закону никто не может заставить организацию реструктурировать долг, если она с этим не согласна.
ВАЖНЫЙ !!! Если говорить о продаже квартиры без оплаты коммунальных услуг, то это действие может вызвать некоторые сложности, но все же представляется возможным.
Есть несколько способов, которыми можно продать собственную квартиру в долг, каждый из этих способов будет более уместен в конкретной ситуации.
Как лучше действовать в качестве продавца
При существенном объеме долга сложность с продажей возможно разрешить по определенному алгоритму:
- Попросите коммунальную компанию реструктурировать долг;
- Оформить кредит под залог квартиры (для оплаты коммунальных услуг);
- Погасить задолженность из суммы, перечисленной приобретателем жилого помещения;
- Постарайтесь совершить продажу без уплаты долгов, сообщив о них покупателю.
Что касается реструктуризации, то для ее получения необходимо обратиться в саму организацию, поставляющую услуги, по которым образовалась задолженность. Если, в частности, не оплачена задолженность за электроэнергию и водоснабжение, то необходимо произвести перерасчет задолженности в конкретной организации-поставщике.
С помощью реструктуризации появляется возможность погасить всю сумму долга до того, как найдутся покупатели квартиры. В противном случае придется отправлять заявку на получение целевого кредита на погашение долга по ЖКХ, что не очень удобно из-за наличия процентов.
Что помнить
Наиболее выгодным и комфортным для продавца и покупателя будет погашение долга из средств, уплаченных в виде аванса. В большинстве случаев подобный способ используют в ситуации со срочной продажей квартиры, что связано с определенными жизненными ситуациями, и обязательно привлекут к процедуре нотариуса.
Еще можно сделать попытку продать жилое помещение без самостоятельного погашения долга. Сделать это вполне реально, передав обременение потенциальному приобретателю, но только с его разрешения. Такой способ будет приемлем в ситуации, когда у продавца нет денег на оплату коммунальных услуг, а покупатель не может оплатить аванс.