Снятие за неиспользование
Первая причина, по которой дачу могут конфисковать у собственника, – неиспользование. Согласно действующему законодательству, если в течение трех лет собственник не использовал земельный участок категории ИЖС для жилищного строительства и участок заброшен, то государство может назначить процедуру изъятия, рассказал доктор юридических наук Иван Соловьев. Заслуженный юрист России.
В трехлетний период не засчитывается время, необходимое для разработки площадки, и время, в течение которого площадка не могла быть использована по назначению из-за стихийных бедствий или в силу иных обстоятельств, исключающих такое использование, — сообщил генеральный директор ООО «Альянс» Артем Баранов. юридическая компания Достигация. Он пояснил, что особенностью этого основания является то, что если в течение трех лет сменился собственник, то применить указанную статью нельзя, так как срок начинает течь заново с момента регистрации права на нового собственника.
Изъятие за неправомерное использование
Дача или частный дом также могут быть изъяты у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований российского законодательства. Законом установлены частные случаи нецелевого использования земли:
- Если использование приводит к значительному снижению плодородия сельскохозяйственных угодий;
- Если использование наносит вред окружающей среде;
- Если на участке возведена или создана самовольная постройка и не выполнены предусмотренные законодательством обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В этих случаях арест земельного участка осуществляется по решению суда. В течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу муниципалитет должен выставить участок на торги.
«Начальной ценой конфискованных земель на публичных торгах является их рыночная стоимость. В случае принятия решения об изъятии земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, начальная цена определяется с учетом исключения из нее расходов на снос самовольной постройки или приведение ее в надлежащий вид», — пояснила адвокат Юлия Бурдина.
Если затраты на снос самовольной постройки или приведение ее в соответствие с требованиями, а также затраты на подготовку и проведение публичных торгов превышают рыночную стоимость земельного участка, начальная цена участка устанавливается в размере одного рубля, – подчеркнул адвокат. Она пояснила, что в случае признания публичных торгов по продаже земли несостоявшимися не позднее, чем через два месяца проводится повторный аукцион и начальная цена земельного участка снижается на 20%.
Выручка от продажи земельного участка выплачивается прежнему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе расходов на проведение кадастровых работ, а также работ по оценке рыночной стоимости земельного участка.
На практике эта статья используется довольно часто, отмечает эксперт. Например, органы провели проверку соблюдения земельного законодательства на участке и выявили нарушение – невыполнение требований по охране земель сельскохозяйственного назначения от зарастания.
«Ответчику выдано предписание о приведении земельного участка в состояние, пригодное для сельскохозяйственного производства (очистить участок от кустарников и вспахать). Суд первой инстанции, установив, что спорный земельный участок не был приведен в состояние, пригодное для сельскохозяйственного производства, пришел к выводу о необходимости его изъятия в связи с неиспользованием», — сказал адвокат.
Освобождение для государственных нужд
Изъятие вашей дачи для государственных нужд возможно, если она находится в границах района, в отношении которого принято решение о комплексной застройке жилого массива. На практике участок может быть изъят только в исключительных случаях, например, для выполнения международных договоров России, для строительства, реконструкции объектов государственного значения или объектов местного значения, сказал Баранов.
«Яркий пример — участки, которые были конфискованы при строительстве спортивных объектов в Сочи. В таких случаях проводится оценка участка и процедура выкупа. Собственник земли должен быть уведомлен об изъятии в письменной форме, а затем выбрать один из двух вариантов: получить денежную компенсацию или сделать запрос на другой земельный участок, который мог бы компенсировать рыночную стоимость существующего», — пояснил Соловьев.
Если на земельном участке есть постройки, они также подлежат компенсации, которая определяется исходя из рыночной стоимости. «Возможен вариант с предоставлением еще одного земельного участка вместе с домом по договору мены. Стоит отметить, что компенсация должна быть эквивалентной. Если цена предоставленного взамен недвижимого имущества ниже выкупной цены, изымаемой для государственных нужд, собственнику должна быть возмещена разница в цене в срок, не превышающий трех месяцев», — пояснил юрист.
Другие причины ареста дачи, дома или земли
Помимо конкретных случаев, связанных с пользованием земельными участками и частными домами на них, недвижимое имущество может быть изъято и по другим основаниям, но только по решению суда.
Существует несколько распространенных случаев, когда сделка купли-продажи может быть оспорена, а имущество арестовано у собственника:
- Сделка может быть оспорена, если на момент реализации имущества в отношении нее имелись судебные разбирательства, наложены аресты, обременения, начата процедура банкротства продавца;
- Вы можете остаться без жилья, если при его продаже прежний собственник не соблюдал требования семейного законодательства;
- Другой причиной является нарушение прав законных наследников, если имущество, полученное по наследству, было продано одним из наследников по своему усмотрению, без учета прав и интересов остальных;
- Потерять недвижимость можно, если она куплена в ипотеку, находится в залоге у банка, но заемщик прекратил обслуживание кредита;
- Хозяина могут выселить из дома, если он использует его не по назначению (например, устроил на даче ресторан, казино или гостиницу), нарушает права и покой соседей.
Подробнее об этих примерах читайте в статье «Долги родственников и неоплаченная ипотека: почему могут арестовать квартиру».