Ремонт
Если вы хотите сделать ремонт в квартире, вам не нужно разрешение банка. Вы можете покрасить полы и стены, поменять плитку в ванной, натянуть потолки, купить дизайнерскую мебель. Другими словами, вы можете делать все, что не приведет к снижению стоимости недвижимости.
Перепланировка
Для перепланировки требуется одобрение банка. В статье 29 Федерального закона РФ № 102-ФЗ (абз. 3 п. 1) указано, что при пользовании заложенным имуществом собственник квартиры не должен допускать износа и снижения его стоимости сверх того, что вызвано естественным износом и рвать.
«Вы должны понимать, что существует разумный риск для банка. Если перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и впоследствии на ее стоимость, необходимо предварительно согласовать работу с кредитором», — говорит вице-президент Ассоциации юристов по вопросам регистрации, ликвидации, банкротства и судебного представительства Владимир Кузнецов. .
Аренда
Предположим, вы решили сдать свою квартиру в аренду, чтобы использовать деньги, полученные от аренды, для погашения ипотеки. Не запрещено получать доход от заложенной недвижимости, об этом также сказано в статье 346 ГК РФ. Но может потребоваться разрешение банка, если оно предусмотрено в кредитном договоре.
«При нарушении этого условия и сдаче квартиры в аренду собственник может получить требование банка об ускорении кредита — досрочной выплате всей суммы долга и процентов за соответствующий период», — говорит Владимир Кузнецов.
Для получения согласия необходимо подать заявление в банк, договор аренды и письмо от страховой компании о том, что она согласна покрыть риски. Кредитор рассмотрит документы и примет решение. Кроме того, если ипотека оформляется с использованием жилищной субсидии от государства (в первую очередь материнского капитала), потребуется согласование с органами опеки.
«Если пренебречь условиями договора и не уведомить кредитора о планируемых действиях с заложенной недвижимостью, он может в любой момент потребовать от заемщика полного досрочного погашения долга по договору. А если этого не сделать, приступить к продаже ипотечного жилья с аукциона. Таким образом, лучше уведомить банк, даже если такого пункта в ипотечном договоре нет», — считает Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам «Банки.ру».
Распродажа
Для оформления права собственности на другого собственника необходимо обратиться в Росреестр. И указаны права банка на этот залог. Поэтому для продажи квартиры требуется его согласие. Это также прописано в статье 346 ГК РФ.
«Несмотря на то, что в законе содержится формулировка «…если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога», это принципиально не меняет ситуации. Банк вряд ли включит в кредитный договор условие о том, что ему не нужно его согласие на заключение договора купли-продажи. Кроме того, банку нужно будет утвердить нового собственника (если он захочет купить квартиру в ипотеку — Ред.)», — говорит Владимир Кузнецов.
Покупатель для получения ипотеки должен соответствовать требованиям банка к заемщику. О том, какие ипотечные предложения предлагают банки, вы можете узнать в нашем каталоге.
#}
Пожертвование
К сделкам дарения применяются те же правила, что и к сделкам купли-продажи. Банк должен дать на это разрешение. Кроме того, ответственность за погашение кредита переходит к новому владельцу квартиры.
Будут
Но для того, чтобы завещать квартиру, собственнику не нужно согласие банка, говорит юрист Владимир Кузнецов. Правда, помимо недвижимости наследник приобретает и обязательства по кредиту, если он еще не погашен.
На это указано в пункте 3 статьи 37 Федерального закона РФ № 102-ФЗ: «Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного договора, ограничивающего это право залогодателя, ничтожны».
«Кроме того, обратное противоречило бы тайне завещания — статье 1 123 ГК РФ (сведения доступны только исполнителю завещания, нотариусу или иным лицам, удостоверяющим завещание — Прим. )», — говорит эксперт.
Регистрация других людей
Закон не запрещает прописывать в квартире, купленной в ипотеку, ближайших родственников – детей, супруга. Но банк может указать условия оформления в кредитном договоре (например, потребовать выписать всех, если кредит не будет погашен) и обязать согласовать с ним процедуру.
Раздел при разводе
Если супруги приобрели недвижимость в ипотеку, при разводе у них есть общая задолженность перед банком и совместные обязательства по возврату кредита, — Давид Коробченко, директор департамента развития премиального сегмента, инвестиций и ипотечных продаж ПСБ , — написал в своей колонке для Banki.ru.
По словам эксперта, при отсутствии брачного договора при разделе любого совместно нажитого имущества стоит заключить нотариальный договор и прописать в нем все детали раздела имущества. Для оформления такого документа нотариусу потребуется согласие банка, которое обычно выдает кредитная организация по заявлению одного из супругов.