Можно ли использовать материнский капитал для покупки доли в квартире?

Какие трудности могут возникнуть

За счет материнского капитала можно купить долю в собственности на жилое помещение. Федеральный закон 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми» не содержит запрета на приобретение акций. Но такая сделка связана с определенными рисками, что Пенсионный фонд не одобрит сделку и откажет в перечислении денег.

Допустим, мама оформляет материнский капитал и находит себе комнату. При первичном рассмотрении документов препятствий к покупке не было - имущество продается в доле. Женщина совершила сделку, оплатила расходы на ее нотариальное заверение и переоформила права собственности в Росреестре. А потом в Пенсионном фонде посчитали, что доля не соответствует требованиям к площади и отказали в перечислении средств продавцу. Вы должны отменить сделку.

Надеяться на то, что продавец знает, подходит ли его недвижимость для покупки под материнский капитал, не стоит. Удостоверить договор купли-продажи доли может даже нотариус, так как он не знает нюансов сделки с материнским капиталом.

Поэтому покупатель должен быть осведомлен о требованиях к доле и особенностях таких сделок.

Требования к доле при покупке за материнский капитал

При покупке доли в квартире на средства материнского капитала необходимо учитывать требования к приобретаемой недвижимости:

1. Жилище находится на территории Российской Федерации (п. 3 ст. 10 256-ФЗ).
2. Доля в недвижимом имуществе выделяется в натуре. Это означает, что по документам продается не комната, а доля.
3. Размер доли позволяет выделить ее в изолированное помещение (п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал Верховного Суда РФ от 22.06.2016) .. Необходимо сопоставить размер доли и общую (жилую) площадь квартиры; соответствует ли по документам размер доли занимаемой площади. По размеру площадь доли должна быть такой, чтобы в результате улучшились жилищные условия семьи. Итак, вы можете купить комнату в трехкомнатной квартире, так как ее можно выделить в отдельную комнату. А, например, в однокомнатной квартире нельзя приобрести долю, так как нельзя купить комнату, а коридор и кухню оставить в собственности других лиц. Самый безопасный вариант сделки – если договор купли-продажи позволяет владельцам материнского капитала стать собственниками всей квартиры.
4. Помещение должно соответствовать санитарно-техническим нормам и правилам (п. 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал Верховного Суда РФ от 22.06.2016). Купить комнату в аварийном ветхом доме, без окон и дверей, на средства материнского капитала невозможно. Пенсионный фонд обязательно проверит, находится ли дом в аварийном состоянии, и направит запросы в органы жилищного надзора (п. 1.3 ст. 8ФЗ-256).

Какие особенности следует учитывать при покупке доли с использованием материнского капитала

Также при покупке доли в недвижимости с использованием материнского капитала стоит учитывать особенность таких сделок:

1. Поделиться ценностью. Заранее стоит оценить свои финансовые возможности, учитывая размер материнского капитала – в 2021 году его номинал составляет 483881,83 рубля.
2. Детский возраст. Если ребенку, на которого оформляется свидетельство, еще нет трех лет, купить недвижимость можно только на заемные средства. То есть для покупки вам придется оформить ипотеку или целевой кредит на покупку недвижимости. Следует отметить, что банки очень неохотно выдают ипотечные кредиты на покупку долей в недвижимом имуществе. Финансовые учреждения считают долю неликвидным предметом залога, который будет сложно продать в случае неуплаты заемщиком. Если ребенок старше трех лет, то оформлять ипотеку не нужно. Поэтому, если банк отказался кредитовать покупку доли, придется ждать, пока ребенку исполнится три года.
3. Жилые помещения приобретаются только в общую собственность родителей и детей. Размер долей определяется соглашением сторон (пункт 4 статьи 10256-ФЗ). После сделки дети должны стать собственниками жилья. Если этого не сделать, договор купли-продажи может быть признан недействительным, а деньги должны быть возвращены в бюджет.
4. Преимущественное право покупки. Перед продажей доли продавец должен уведомить совладельца о желании продать долю и получить от него отказ от преимущественного права покупки. Без соблюдения этого условия сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.
5. Обязательное нотариальное заверение договоров купли-продажи долей в недвижимом имуществе.
6. Перевод денег из ПФР. К моменту обращения в ПФР за переводом денег договор купли-продажи должен быть не только подписан, но и пройти обязательную государственную регистрацию в Росреестре. Не все продавцы недвижимости соглашаются на такие условия и готовы ждать и брать на себя дополнительные риски.

Наконец, стоит оценить общие риски, связанные с покупкой недвижимости. Какие нюансы следует учитывать покупателю, вы можете узнать в статье «Памятка покупателю квартиры-2021. Чем рискует покупатель при сделках купли-продажи недвижимости и как обезопасить себя при покупке квартиры.

Можно ли купить долю у родственников на материнский капитал

При покупке недвижимости у родственников могут возникнуть проблемы с получением вычета по НДФЛ, но родство не является препятствием для использования материнского капитала на покупку. Ограничение только одно – оплатить долю в квартире супруга материнским капиталом нельзя, так как материнский капитал оформляется на семью в целом.

Сделки по покупке акций у родственников за счет материнского капитала находятся на особом контроле со стороны Пенсионного фонда. Орган будет проверять не только, соответствует ли доля в недвижимости установленным требованиям, но и является ли целью сделки обналичивание средств материнского капитала.

Если сделка будет признана мнимой и совершена с целью обналичивания, владельцу материнского капитала грозит уголовная ответственность – до 2 лет лишения свободы (по статье 159.2 УК).

Для того чтобы сделка по покупке доли у родственника была одобрена ПФР, необходимо выполнение двух условий:

1. В результате сделки улучшились жилищные условия семьи.
2. Другие лица должны быть освобождены от приобретенной доли.

Но даже при соблюдении этих условий нужно быть готовым к тому, что Пенсионный фонд откажет в перечислении средств при выкупе доли у родственника и придется отстаивать свои интересы в суде.

Аналогичное дело рассматривал Верховный суд. Иск к Пенсионному фонду подала женщина, которой Пенсионный фонд отказал в перечислении денег за пай в пользу ее матери, заявив, что сертификатом можно оплатить только отдельную квартиру, а пай жилплощадью не является.

Верховный суд признал правоту владельца матери и то, что ПФР допустило нарушение. Суд пришел к выводу, что право на использование материнского капитала не зависит от родства, места жительства детей и матери. Это означает, что купить долю в квартире можно не только у родственников, но даже если в этой квартире проживают дети. Ведь в результате такой сделки дети становятся собственниками недвижимости и, по сути, улучшаются их жилищные условия. В Верховном суде также подчеркнули, что долю можно считать жилплощадью, поскольку она соответствует изолированной комнате.