(в Краснодарском крае) у продавца 16 соток, на 8 сотках постройки и дом в собственности, остальные 8 соток пустуют, хотим купить 8 соток с постройками и домом. Раздел участка пока невозможен, т.к. участок менее 2000 кв.м. продавец предлагает купить дом без земли. Возможно ли это и смогу ли я зарегистрировать право собственности на дом?
Юлия,
Привет.
В соответствии с ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещается отчуждение земельного участка без расположенных на нем строений, если они принадлежат одному лицу. Ответ отрицательный - дом не может быть оформлен в собственность без земли.
Искренне,
Andrey Shestakov
Старший юрист Юридического бюро «Юридический кейс»
Www.legal-c.wix.com/home
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
? Можно ли завещать дом без земли
Земля и дом являются разными объектами недвижимости, поэтому закон допускает возможность завещания дома без земли, на которой он стоит. Причины, по которым наследодатель не включил земельный участок в завещание, могут быть разными. Например, он мог посчитать, что земельный участок автоматически перейдет к наследникам после вступления в собственность дома. Или наследодатель имеет права только на дом, а землю арендует.
Судьба земли после смерти наследодателя
В случае, когда в завещании указан только дом, а земельный участок там не указан, то земля наследуется по закону. Если наследник по завещанию и по закону один, то дом с земельным участком автоматически переходит к нему. Для получения прав собственности он должен обратиться к нотариусу за выдачей свидетельства о праве на наследство. Сертификат на дом ему выдадут по правилам завещания, на участок – по закону.
Если по завещанию одни наследники, а по закону - другие, то может получиться так, что дом и земля под ним будут принадлежать разным людям. Но владелец дома сможет пользоваться землей под домом и той частью, которая нужна для его использования. Владелец земли не может ему мешать.
По правилам ст. 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание лицо получает право пользования землей.
Судебная практика
Согласно судебной практике, суды отказывают в признании наследников дома новыми собственниками земли, если наследодатель не указал их в завещании.
Верховный суд в постановлении от 6 февраля 2018 года постановил, что участок является самостоятельным объектом права и должен наследоваться отдельно от дома. Но в рассматриваемом случае земля и дом достались по наследству одним и тем же лицам. Что делать, если наследники по закону и завещанию разные, суд не пояснил. Но на практике такая ситуация может привести ко многим проблемам. Например, владелец дома не может продать его без согласия собственника земли. Либо собственник земли потребует заключения с ним договора аренды по завышенным ценам.
Тогда как Постановление Пленума Верховного Суда № 9 от 29 мая 2012 года по вопросам наследования содержит прямой запрет указывать в завещании, что дом достанется по наследству одному лицу, а земля под ним — другому. Такое завещание признается недействительным.
Привет! Можно ли разделить дом в натуре (двухквартирный дом) с выделением отдельного адреса и т.п. без раздела земли, ведь разделить нельзя, так как площадь после раздела не будет соответствовать минимальной допустимый размер 3 сотки, т.е. площадь всего участка 5 соток. Земля находится в долевой собственности 50%. Дом также находится в долевой собственности 50%.
Добрый день, Евгений!
На мой взгляд, если дом и земля принадлежат одним и тем же лицам, то такой раздел невозможен. Дело в том, что Земельный кодекс в ст. 1 устанавливает один из принципов земельного законодательства, который звучит так:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Поэтому раздел может производиться только одновременно на дом и на землю, а если нельзя разделить землю, то и дом нельзя разделить. При этом всегда можно установить в судебном порядке порядок пользования земельным участком и домом, если по соглашению собственники долей этого сделать не могут (ст. 247 ГК РФ). Но отдельный адрес получить таким образом, увы, нельзя.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
? Можно ли завещать землю без дома
По правилам ст. 1120 ГК наследодатель может распоряжаться всем имуществом или отдельной его частью путем издания двух и более завещаний. То есть теоретически можно завещать землю без дома. Хотя на практике чаще встречаются варианты, когда строения передаются по наследству, не задумываясь об участке.
При этом право собственности на дом автоматически не переходит, но собственник участка не может создавать хозяину дома трудности: мешать проходу, проживанию и т.д.
Подробнее Посмотреть
✨ Результаты
Запомнить:
- Если в завещании указан только дом, а права на земельный участок под ним не упомянуты, то дом наследуется по нормам завещания, а участок - по нормам закона.
- При вступлении в наследство на дом права на земельный участок не возникают автоматически.
- Не допускается указывать в завещании, что дом переходит к одному лицу, а земля к другому, не допускается.
- Если в завещании указан только участок, то права на дом автоматически к наследнику не переходят.