Правовой режим супружеской собственности
По закону имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью, независимо от того, на чье имя оно было зарегистрировано и кто оплатил покупку (на основании статьи 34 Семейного кодекса).
Это означает, что тот факт, что квартира была оформлена только на мужа, не отменяет режима совместной собственности (только если супруги не заключали брачный договор или соглашение о разделе имущества). Соответственно, собственниками квартиры в данном случае являются муж и жена, хотя сведений о жене в выписке из ЕГРН может и не быть. Таким образом, в России фактически действует режим сокрытия имущества супругов.
Как супруги распоряжаются своим совместным имуществом?
При распоряжении совместно нажитым имуществом супругов требуется согласие обоих. Но нередки ситуации, когда один из супругов управляет общим имуществом без согласия другого.
Супруги владеют и распоряжаются общим имуществом по совместному соглашению, а при совершении одним из супругов сделки купли-продажи имущества по умолчанию считается, что он действует с согласия другого (согласно п.п. 1, 2 ст. 35 Семейного кодекса).
В силу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса муж должен получить нотариально удостоверенное согласие жены на совершение сделок в отношении совместно нажитого имущества в следующих случаях (в этих ситуациях действует презумпция согласия супруга на транзакция не применяется):
- Сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Сюда входят не только сделки с квартирами, но и с другой недвижимостью, долями в уставном капитале.
- Сделки, для совершения которых применяется обязательная нотариальная форма. Это, например, договор ренты, договор наследования или продажа доли в общей собственности на квартиру.
- Сделки подлежат обязательной государственной регистрации. В частности, к ним относятся долгосрочные договоры аренды сроком на один год и договоры ипотеки. Договоры купли-продажи не подлежат государственной регистрации, но требуют переоформления права собственности.
Может ли Росреестр зарегистрировать сделку купли-продажи без согласия супруга
До внесения законодательных изменений при отсутствии согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества государственная регистрация перехода права собственности подлежала приостановлению, а затем Росреестр выдавал отказ в ее проведении. По новым правилам Росреестр не может требовать согласия супруга на государственную регистрацию. Но это не значит, что нотариально заверенное согласие супруга на распоряжение недвижимостью было аннулировано.
Есть только один нюанс. Согласно части 5 статьи 38 218-ФЗ о государственной регистрации Росреестр сделает отметку в ЕГРН об отсутствии согласия со стороны второго супруга. Но если супруги разведены, то отметки не будет.
Несмотря на то, что сделки купли-продажи квартиры без согласия супруга в Росреестре проходят без проблем, они являются спорными. Это означает, что они считаются действительными до тех пор, пока суд не установит иное.
Какие последствия заключения сделки без нотариально удостоверенного согласия супруга
Супруг, нотариально удостоверенное согласие которого на сделку купли-продажи не получено, вправе требовать признания ее недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал о нарушении своих прав (не со дня совершения сделки). был заключен!).
Вам может быть интересно: Каков фактический срок исковой давности по разделу совместно нажитого имущества и можно ли его восстановить?
Вопросы распоряжения общим имуществом содержатся как в статье 35 Семейного кодекса, так и в статье 253 Гражданского кодекса. Если рассматриваются отношения между супругами (то есть квартира продавалась в браке), то внимание акцентируется на специальных разделах Семейного кодекса, во всех остальных случаях - Гражданского кодекса. Гражданский кодекс, в частности, регулирует отношения между бывшими супругами, т.е. муж продал квартиру после развода.
Почему важно понимать различия между этими правовыми нормами? Дело в том, что по общим правилам ГК сделка по распоряжению общим имуществом может быть признана недействительной только в случае недобросовестности покупателя, который должен был знать о несогласии второго супруга на совершение сделки. . То есть бывшей жене придется доказывать, что новый хозяин квартиры недобросовестный.
Но если сделка была совершена в браке при отсутствии нотариально удостоверенного согласия жены, то по нормам семейного права ей не нужно доказывать, что покупатель должен был знать об отсутствии согласия. Жена имеет право на безоговорочное восстановление своих нарушенных прав, независимо от добросовестности покупателя.
Последствия признания сделки недействительной – возврат имущества продавцу или переход к супругу в собственность половины квартиры.
Порядок признания недействительной сделки по распоряжению совместно нажитым имуществом
Для признания сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенной одним из супругов, недействительной, необходимо придерживаться следующего порядка:
Этап 1. Подготовить претензию
Ответчиками по сделке будут супруг, совершивший сделку, а также покупатель квартиры.
В исковом заявлении необходимо указать требование о признании сделки недействительной. Если квартира была продана накануне развода или после развода, истец должен представить доказательства того, что покупатель квартиры знал о спорах между супругами по поводу прав на квартиру и что жена не планировала давать согласие на перевод. Косвенно подтверждающим осведомленность покупателя может быть наличие родственных отношений между ним и его бывшим мужем. Достаточно распространена практика, когда супруг «продает» имущество родственникам, чтобы исключить его из раздела.
Образец искового заявления о признании сделки купли-продажи квартиры, являющейся совместно нажитым имуществом, недействительной
Этап 2. Собрать и прикрепить необходимые документы
К исковому заявлению о признании сделки недействительной должны быть приложены:
- Квитанция об оплате госпошлины (или заявление об отсрочке);
- Свидетельство о регистрации брака;
- Свидетельство о разводе;
- Выписка из ЕГРН;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Копия паспорта;
- Свидетельство о регистрации квартиры на супруга и др.
Этап 3. Подача искового заявления в суд
Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. Срок давности по таким делам составляет 1 год с момента, когда жене стало известно о нарушении прав. В этом случае суд примет во внимание срок исковой давности только по заявлению ответчика.
Этап 4. Получить решение
По общим правилам сроки рассмотрения дел районным судом не превышают 2 месяцев. В зависимости от обстоятельств дела рассмотрение дела может длиться еще 1 месяц. После принятия решения суда оно вступит в силу в течение месяца. Затем можно переоформить недвижимость на свою пользу или дождаться компенсации от супруга в размере половины стоимости квартиры.