Пошаговая инструкция: от подготовки к подаче пакета документов в налоговую до получения денежных средств на расчетный счет
Согласно ст. 220 НК РФ, приобретая в собственность недвижимое имущество, гражданин получает возможность возмещения налоговых расходов в виде имущественного вычета. Какие документы необходимо подготовить:
- Документ о приобретении недвижимости.
- Документ, подтверждающий право собственности гражданина на недвижимое имущество.
- Свидетельства о рождении детей, если недвижимость оформлена на несовершеннолетних.
- Платежные документы, подтверждающие понесенные расходы на приобретение недвижимости.
- Если покупка была совершена на заемные средства, необходимо предоставить кредитный договор, выписки со счета.
Оформление вычета за самостоятельное получение денежных средств:
- Заполнить форму 3-НДФЛ (налоговая декларация).
- На работе возьмите справку о начислении и удержании налогов (Форма 2-НДФЛ).
- Документ о праве собственности на недвижимость.
- В случае использования кредитных средств требуется полный пакет кредитных документов.
- В случае общей законной собственности супругов - свидетельство о браке. Составить заявление о перераспределении вычета между мужем и женой.
Собрав документы, подайте их в налоговую инспекцию по месту жительства гражданина, который приобрел право собственности на недвижимость. К пакету документов приложить заявление на возврат НДФЛ с указанием номера расчетного счета.
Если вычет производится через работодателя:
- Подать заявление на получение налогового вычета в бухгалтерию по месту работы.
- Предоставить пакет документов, подтверждающих законное право работника на вычет.
- Уведомить налоговый орган об осуществлении своего права через работодателя, предоставив ему оригиналы документов с уведомлением.
- В течение 30 дней необходимо оформить и выдать документ о праве на налоговый вычет для представления в бухгалтерию работодателя. Является основанием для неуплаты НДФЛ с вас, так как вы являетесь покупателем недвижимости.
Вы можете сэкономить время, зарегистрировав личный кабинет в налоговой инспекции в Интернете. И оформлять вычет через него, не выходя из дома. Отслеживайте статус вашей заявки онлайн.
Изменения в законодательстве о порядке исчисления налоговых вычетов для физических лиц до и после 1 января 2012 г.
С 1 января 2012 года круг взаимозависимых родственников существенно видоизменился в сторону сужения, что послужило определенным поводом для расширения возможностей граждан при покупке жилья. Поправки применяются к юридическим сделкам, заключенным 1 января 2012 года или после этой даты. До этого периода они регулируются старым законодательством.
До 1 января 2012 года согласно статье 220 НК РФ под взаимозависимыми лицами понимались граждане, состоящие в браке, родственники по нисходящей или восходящей линии, опекуны и подопечные. Однако Семейный кодекс в статье 14 не конкретизировал понятие степени родства граждан. Налоговые органы допускали произвольное толкование данной нормы. Почти все родственники до прабабушек относились к статусу взаимозависимых лиц. Кроме того, в их число вошли родственники супруга. В результате ни один из них не смог получить вычет.
И на практике налоговый орган всегда отказывал в вычете этой категории граждан. Суды считают, что налоговые органы не всегда правильно толкуют статью 20 НК РФ, действовавшую до 1 января 2012 года. Заключение сделки между лицами, связанными между собой, не считается достаточным основанием для признания их как взаимозависимые. В каждом случае важен сам факт экономического результата сделки и его влияние на их взаимоотношения. Суд, отстаивая интересы граждан, рекомендует налоговым органам формально не подходить к установлению взаимозависимости между ними. Необходимо учитывать правовые обстоятельства, иначе это приведет к образованию необоснованных несоответствий в налогообложении граждан, что может привести к ущемлению их прав и законных интересов.
Суд является последним средством признания лиц взаимозависимыми. Если вам отказали в вычете, требуйте официальный письменный ответ налоговой инспекции. Затем предпринимайте дальнейшие действия.
Даже при четком определении круга этих лиц после 1 января 2012 года судам приходится сталкиваться с расхождениями в трактовках налоговых органов и законодательства. Таким образом, Самарский областной суд в апелляционном определении установил, что семейные отношения между свекровью и зятем не повлияли на экономический результат сделки купли-продажи 1/2 доли квартиры между ними. . Его цена соответствует среднерыночной. В квитанции зафиксирован перевод денег. Также известно, что на покупку зять взял кредит. На основании этих фактов приобретателя нельзя признать недобросовестным. Суд признал отказ в вычете незаконным.
Список взаимозависимых родственников
Согласно п. 2 ст. 105.1 НК РФ близкие родственники взаимозависимы:
- Муж жена);
- Родители (в том числе усыновители);
- Дети (в том числе усыновленные);
- Полные и сводные братья и сестры;
- Опекун (хранитель) и подопечный
Это полный список связанных организаций, которые не имеют права на вычет. Родственники, состоящие в имущественных отношениях, могут получить налоговый вычет с 1 января 2012 года.
Существенным является включение законодателем пенсионеров в список лиц, имеющих право на получение вычета за годы, предшествующие выходу на пенсию. До 1 января 2012 года это было невозможно. Пенсия не облагается подоходным налогом.
Последствия сокрытия взаимозависимых родственников от налогов. Уступка сделки
Граждане часто задаются вопросом, откуда налоговые органы узнают об отношениях между продавцом и покупателем.
У налоговых органов нет четкого механизма выявления фактов родства. Конечно, ведется кропотливая работа по сопоставлению различных данных — от фамилий до регистрации. В некоторых случаях соискателя могут попросить написать подтверждение об отсутствии родственных связей с продавцом.
В случае обнаружения факта сокрытия родства покупатель не будет привлекаться к административной ответственности. Он должен будет вернуть сумму вычета в полном объеме.
Юридически можно получить вычет, совершив сделку через посредника/третье лицо. Или приобрести жилье по договору уступки права требования. Тогда в оплате не будет отказа.
Например, отец платил взнос за квартиру по договору долевого строительства. Затем по договору уступки права требования он продал его своему сыну. Передача денежных средств была зафиксирована в квитанции. По закону сын получил вычет несмотря на то, что сделка была оформлена между близкими родственниками.
Налоговый вычет был введен государством как мера социальной поддержки семьи. Позволяет значительно снизить стоимость приобретаемого жилья, улучшая демографическую ситуацию, за счет увеличения количества семей, имеющих собственное жилье.
Безвозмездная уступка прав требования по договору долевого участия (ДДУ), по сути, означает дарение прав на будущую квартиру (п. 3 ст. 576 ГК РФ). А вот дарение ДДУ в практике рынка недвижимости буквально не применяется, а оформляется это действие договором безвозмездной передачи (цессии).
При этом должны быть соблюдены все правила составления Договора уступки прав требования по ДДУ (подробнее см. Глоссарий по ссылке). Но при этом необходимо учитывать некоторые особенности, связанные с безвозмездностью сделки (об этом ниже).
Как подарить ДДУ — безвозмездная уступка прав требования
Дарение прав требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) является безвозмездной уступкой права требования.
На практике безвозмездная уступка прав требования по ДДУ, как и дарение квартиры, обычно происходит между близкими родственниками. Хотя закон разрешает это посторонним лицам.
Договор дарения применяется, как правило, при отчуждении уже зарегистрированных прав собственности на квартиру, а договор уступки – при отчуждении прав требования по ДДУ на еще не сданную новостройку (в Москве , например, такие сделки не редкость).
Для того чтобы уступка прав на квартиру по ДДУ между физическими лицами имела статус дарения, в самом договоре уступки должно быть четко выражено намерение совершить безвозмездную сделку. Например, если в договоре не указана цена уступаемого права, то это не означает однозначно, что сделка является безвозмездной. В содержании договора должна быть четкая формулировка о том, что права требования на квартиру передаются безвозмездно.
С точки зрения закона такой договор регулируется как правилами уступки прав, так и нормами гражданского законодательства о сделках дарения квартиры.
Если у кого-то есть непреодолимое желание стать благотворителем для своего родственника и бесплатно передать свои права на получение квартиры в новостройке, то ему необходимо знать следующие вещи:
- По общему правилу уступка прав требования по ДДУ допускается только после полной оплаты стоимости самой ДДУ, либо уступка происходит с одновременным переводом долга (неуплаченного остатка) на нового собственника эти права. Но в рамках дарения прав требования перевод долга не применяется.
- Уступка прав должна осуществляться с письменным уведомлением Разработчика о данной сделке. И если по условиям договора долевого участия для уступки требуется письменное разрешение Застройщика (п. 4 ст. 388 ГК РФ), то его также необходимо будет получить.
- Переуступить (или безвозмездно подарить) права по договору ДДУ можно только после государственной регистрации самого ДДУ и до момента подписания Передаточного акта на готовую квартиру в новостройке.
- Договор уступки прав требования по ДДУ (в том числе безвозмездной) должен быть зарегистрирован в Росреестре.
- Если ДДУ был заключен в браке, то для совершения уступки прав на квартиру (в том числе безвозмездно) требуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
Образец Договора безвозмездной уступки (уступки) прав требования по ДДУ можно скачать ЗДЕСЬ (УСЛУГИ).
А как быть с налоговыми последствиями такой безвозмездной сделки по передаче квартиры между родственниками? Есть ли здесь особенности? Есть!
Уступка прав требования по ДДУ между родственниками - налоговые последствия
В ряде случаев близким родственникам лучше оформить уступку права требования квартиры не безвозмездно, а в возмездной форме - то есть с указанием цены в договоре. Почему?
Если право требования квартиры по договору уступки лицо получило безвозмездно, то он не сможет претендовать на налоговый вычет (возврат НДФЛ) за приобретенное жилье. Это понятно. Ведь, судя по контракту, денег на это приобретение он не тратил. Это означает, что государство не будет компенсировать ему расходы.
Кроме того, если этот человек захочет, например, через пару лет продать квартиру, полученную в дар, то ему придется заплатить налог с продажи квартиры (подробнее о налоге см. Глоссарий на связь). Без налога он сможет ее продать только по прошествии 3 лет со дня дарения.
Что такое «квартира»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотрите примечание по ссылке.
Есть ли другой способ платить меньше налогов? Можно.
Для этого сделка по уступке прав между родственниками может быть оформлена в возмездной форме (фактически деньги не переводятся и остаются в семье). При этом сумма в договоре уступки должна быть указана такая же, как и в исходном договоре ДДУ (по которому уступаются права).
Тогда «продавец» по договору уступки применяет налоговый вычет на сумму понесенных расходов (подробнее о нем см. Глоссарий по ссылке), и налоговая база по нему становится равной нулю. И тогда «покупатель» сможет продать квартиру в любой момент, не дожидаясь истечения 3-летнего (а для некоторых квартир 5-летнего) срока владения. Для снижения налога с продаж (до минимума, до нуля) ему также необходимо будет применить вычет в размере «потраченных на покупку» средств.
Правда, «покупатель» все равно НЕ сможет применить налоговый вычет в виде возврата НДФЛ, так как данный вид вычета не предусмотрен при сделках между близкими родственниками.
Но бывает и обратная ситуация, когда переуступку прав по ДДУ все же лучше сделать бесплатно. Например, случай, когда квартиру нужно подарить женатому сыну. Тогда подарок будет принадлежать ему одному (лично), а оплаченное уступка автоматически переводит квартиру в общую собственность обоих супругов (подробнее об этом в Глоссарии по ссылке).
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (открывается во всплывающем окне).