? Как работают электронные сделки с недвижимостью
До недавнего времени передача имущества по договору купли-продажи могла быть зарегистрирована только в Росреестре или через офлайн-отделение МФЦ. После передачи комплекта документов через несколько дней должны были явиться за выпиской из ЕГРЮЛ, подтверждающей переход права собственности.
Теперь личное присутствие необязательно и документы на перерегистрацию можно подать дистанционно самостоятельно или через посредника одним из следующих способов:
- Лично на сайте Росреестра;
- Через нотариуса;
- Через банк, оказывающий услугу переоформления (например, Сбербанк) – обычно электронные сделки оформляются при покупке квартиры в ипотеку;
- Через застройщика или агентство недвижимости, заключившее специальное соглашение с Росреестром.
Комплект документов для электронной сделки требуется стандартный: договор купли-продажи, паспорта участников, выписка из ЕГРН, другие документы (например, согласие супруга на сделку).
На основании полученной информации в электронном виде Росреестр направит на почту нового владельца выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности, а также договор купли-продажи, заверенный ЭЦП (электронно-цифровой подписью).
Сделка будет успешной, если Росреестр не обнаружит препятствий к сделке. То есть Росреестр сохраняет контрольные функции, но его сотрудники не видят лично участников сделки.
? Преимущества и уязвимые места этого метода
Преимущества электронной регистрации при покупке недвижимости:
- Простота заключения сделки: стороны могут находиться в разных городах и подписывать документы дистанционно.
- Скорость проверки документов: например, в Московской области электронная регистрация проходит за рабочий день, в Москве — за 5 дней вместо 8.
- Удобство: например, при регистрации через Сбербанк весь процесс купли-продажи можно пройти по принципу единого окна — здесь участники изучают документы, отправляют их на регистрацию и сразу оформляют взаиморасчеты.
В качестве недостатков и уязвимых элементов электронной регистрации сделок с недвижимостью можно отметить следующее:
- Проблемы безопасности. При перерегистрации онлайн есть лазейки для мошеннических действий: ЭЦП может присвоить чужое лицо и переоформить квартиру. Мошенники могут использовать электронные подписи, ранее принадлежавшие добросовестным пользователям, или выдать недостоверную цифровую подпись на имя владельца квартиры, или установить вредоносное ПО на компьютер пользователя.
- Возможность сбоев и задержек в передаче информации. Так, база Росреестра может не вовремя обновиться для переоформления: например, там могут не отображаться данные об уплате госпошлины, и тогда операция будет заблокирована на этапе передачи документов.
- При обращении к посредникам сервисов для электронных транзакций нужно быть готовым заплатить дополнительную комиссию: для разработчика она может составлять 5-6 тысяч рублей, для банков — 8-12 тысяч рублей.
- Необходимость личного обращения в Росреестр для того, чтобы дать разрешение на проведение операций онлайн.
- Не исключено влияние человеческого фактора: например, сотрудник банка может ошибиться и случайно отправить не тот пакет документов на регистрацию.
Сейчас модель электронной перерегистрации недвижимости нуждается в совершенствовании: как на этапе получения ЭЦП (в части ужесточения требований к процедуре получения подписи), так и в отношении перехода права собственности.
? Защита сделок с юридической точки зрения
Для обеспечения безопасности при регистрации электронной сделки каждому участнику (как продавцу, так и покупателю) потребуется усиленная электронная подпись. Подпись подтверждает подлинность виртуальных документов и по силе равна рукописной.
Для получения ЭЦП необходимо обращаться в удостоверяющие аккредитованные центры. Только после установления личности сотрудник аккредитационного центра запишет сертификат электронной подписи на цифровой носитель.
❗ Возможные проблемы, которые могут возникнуть у участников
Основные проблемы при осуществлении электронных сделок возникают на этапе передачи документов. Риски возникают из-за отсутствия живых подписей пользователей и задержек в работе базы данных Росреестра.
Мошенники могут воспользоваться несовершенством механизма выдачи квалифицированной электронной подписи. Хотя по требованиям ключ сертификата ЭЦП выдается только по личному заявлению владельца, в действительности это условие не всегда соблюдается. Нередко сертификат выдается третьей стороне.
Сотрудники удостоверяющих центров, оформляющие ЭЦП участников сделки, лишены дополнительных возможностей для идентификации граждан и проверки подлинности их паспортов. Поэтому они не всегда могут быть уверены, что выдают ЭЦП владельцу паспорта.
Недавно в Правительстве обсуждался вопрос массовой проверки удостоверяющих центров из-за несовершенства их работы и низкой защищенности клиентов. Хотя количество мошеннических сделок с недвижимостью не так велико, проблемы бизнеса из-за кражи ЭЦП юридического лица встречаются часто (в итоге выводят деньги на подконтрольные компании, перерегистрируют бизнес на подставное лицо , так далее.).
Читать Подробнее
✅ Способы снижения рисков
Чтобы минимизировать свои риски, участники сделки могут обратиться к нотариусу. В этом случае им не нужно будет заботиться о выпуске собственной ЭЦП. Хотя услуги нотариуса платные и начинаются от суммы в 5000 рублей, на получении подписи стороны экономят. Договор подписывается простыми подписями участников и усиленной подписью нотариуса. Участие нотариуса позволяет обезопасить стороны от мошенничества, так как перед отправкой документов на регистрацию он проверяет сделку на юридическую чистоту и законность.
Помимо гарантии правовой защиты сделки, всем клиентам нотариуса предоставляются дополнительные преимущества: государственная регистрация пройдет в ускоренном порядке в течение одного рабочего дня.
Росреестр также рекомендовал всем собственникам жилья подать в орган заявление о невозможности совершения сделок с недвижимостью без личного участника собственника квартиры. Заявление передается бесплатно через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра.
Также следует учитывать общие рекомендации по защите от мошенников:
- Не сообщайте пароли от личного кабинета третьим лицам;
- О любых подозрительных действиях с вашей учетной записью сообщайте в службу технической поддержки (например, владелец, потерявший квартиру в результате электронной сделки, получил персональные данные через портал Госуслуг);
- Обеспечить усиленный контроль над персональными данными и документами, в том числе используемыми в сети Интернет: данное правило распространяется на скан-копии документов, пароли и другую персональную информацию;
- Не оставляйте свой паспорт в открытом доступе и не разглашайте его данные посторонним;
- Своевременно обновлять антивирусные программы;
- В случае утери документов немедленно обращайтесь в полицию.
⚡ Мошенничество с ЭЦП, после которого люди лишились жилья. Как обезопасить себя от таких случаев
Широкий резонанс получил случай, когда мошенники, используя чужую ЭЦП, отдали квартиру другому лицу без ведома собственника. Причем хозяин квартиры узнал об этом из счета за коммунальные услуги: в нем была другая фамилия. Когда он обратился в ЗАГС, оказалось, что квартира ему больше не принадлежит.
Похожий случай произошел в Москве, где у пострадавшего украли документы с ЭЦП, а затем фиктивно продали его квартиру.
Изменения в порядке заключения электронных сделок
После случаев мошенничества с недвижимостью через ЭЦП в законодательство были внесены поправки, изменившие порядок электронных сделок. Перед отправкой электронных документов сделка должна быть согласована с Росреестром. Для этого вам необходимо лично прийти в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление о желании подписать сделку в электронном виде.
Если такое согласие не будет дано, то стороны сделки просто не примут электронные документы на перерегистрацию в Росреестре и оставят их без рассмотрения. Согласие может быть отозвано в любое время.
Хотя, даже с учетом принятых поправок, полностью исключить возможность мошенничества нельзя: риски получения ЭЦП по поддельному паспорту все же есть. Ведь единая база выданных ЭЦП в России на данный момент не ведется.
При этом стандартные офлайн-транзакции не гарантируют избавления от злоумышленников. Подделка документов – довольно распространенный вид мошенничества с недвижимостью.
Подробнее Посмотреть
❌ Какие сделки с недвижимостью не подлежат дистанционной перерегистрации
При выборе электронной формы регистрации следует учитывать, что не все сделки подлежат дистанционной перерегистрации имущества. Таким образом, данная услуга недоступна для:
- Военная ипотека;
- С участием в сделке несовершеннолетних;
- Для альтернативных транзакций с несколькими участниками (каждая транзакция должна быть зарегистрирована отдельно).
Также в отношении конкретных сделок с недвижимостью потребуется участие нотариуса и провести их полностью в дистанционном формате не получится. Речь идет о сделках со следующими видами недвижимости:
- Доля в квартире;
- С квартирами, находящимися в собственности несовершеннолетнего или лица с ограниченной дееспособностью;
- Сделки, связанные с распоряжением имуществом на условиях доверительного управления и попечительства;
- Долевой ипотечный договор.
Стороны должны будут обратиться к нотариусу для составления соглашения о разделе совместно нажитого имущества.
Проблемы с дистанционной покупкой возникают и при покупке недвижимости на первичном рынке. Для открытия эскроу-счета клиенту все равно придется лично идти в банк.