Права участников ДДУ на неустойку
Законодательство гарантирует дольщикам право передачи в сроки, указанные в ДДУ, жилья, соответствующего требованиям к качеству договорного, проектного, технического и градостроительного регламентов. Несоблюдение указанных требований, в соответствии с п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…», дает им право взыскать с застройщика неустойку. Основанием для сбора будут:
- Несоблюдение сроков передачи квартиры дольщику, если иное не оговорено в письменной форме и в договор не внесены изменения условий;
- Несоблюдение сроков проведения ремонтных работ, направленных на устранение дефектов, выявленных в течение гарантийного срока на жилье, установленного договором и составляющего не менее 5 лет со дня передачи жилого помещения жильцам.
Размер пени зависит от основания, по которому она взыскивается:
- В случае нарушения сроков сдачи объекта, в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ №214, штраф для дольщиков-юрлиц составит 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на момент перевода дома из цены по ДДУ за каждый пропущенный день. Для частных акционеров штраф удваивается.
- В случае нарушения согласованных сторонами сроков устранения недостатков квартиры устанавливается неустойка в размере 1% от суммы затрат на ремонт выявленных недостатков за каждый просроченный день или от цены квартиры согласно ПДУ. , если выявленные недостатки позволяют признать жилое помещение непригодным для проживания.
Примечание! В соответствии со ст. 10 ФЗ № 214 застройщик также может взыскать убытки и расходы, понесенные дольщиком в результате нарушений: расходы на юридическое сопровождение, аренду квартиры и моральный вред.
Расчет суммы штрафа
Расчет пени за несвоевременную сдачу жилья для дольщиков-граждан рассчитывается по формуле:
Штраф = стоимость жилья по ДДУ * (7,75 / 100 ÷ 300) * срок просрочки в днях * 2
При условной стоимости жилья 6 млн рублей и просрочке 180 дней размер неустойки составит:
6 миллионов рублей * (7,75/100÷300) * 180 дней * 2 = 558 тысяч рублей
Примечание! Начисление неустоек за просрочку сроков устранения дефектов ведется по аналогичному принципу, только ставка неустойки не плавающая ставка рефинансирования, а строго определенный 1%.
Как взыскать штраф с обанкротившегося застройщика
Если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства, взыскание штрафа усложняется. Ключевым моментом в данном случае является то, передавалась ли квартира по передаточному акту дольщику.
Если в отношении застройщика введена одна из стадий процедуры банкротства, но в этот момент он еще не передал жилое помещение дольщику, то должны быть предъявлены как требование о передаче жилья, так и требование о неустойке. представлены в рамках дела о банкротстве. Штраф представляет собой денежное обязательство. А в соответствии с Федеральным законом № 127, в какой бы стадии банкротства ни находилось дело, требования кредиторов об уплате обязательных платежей предъявляются только в рамках дела о банкротстве.
Примечание! Для взыскания неустойки и ущерба необходимо обратиться в арбитражный суд с заявлениями и требованием о включении в реестр кредиторов.
Если жилье передано, но дольщик намерен взыскать неустойку за просрочку сдачи жилья, несмотря на возбуждение дела о банкротстве, ему следует обратиться с иском в суд общей юрисдикции, что связано с нарушением права акционера как потребителя.
Может ли акционер получить штраф
В соответствии со ст. 201.9 ФЗ № 127, расчеты по финансовым требованиям кредиторов к застройщикам-застройщикам подлежат удовлетворению в рамках 3-й очереди. Однако пункт 3 ст. 137 ФЗ № 127 определяет, что требования о нарушении возложенных на застройщика обязанностей, в том числе требования о взыскании неустойки, подлежат удовлетворению только после погашения основной суммы долга. Поэтому их следует отнести к 4-й стадии.
Шансы на удовлетворение требований о взыскании неустойки в инициированной процедуре банкротства невелики, учитывая, что процедура неплатежеспособности начинается при наличии у застройщика серьезных финансовых проблем.