Особенности процедуры
С юридической точки зрения обмен представляет собой процедуру, основными участниками которой являются наниматели муниципального жилья. Если такая сделка совершается в частном жилищном секторе, применяется понятие обмена.
Классический обмен – это передача своей квартиры гражданину в обмен на предоставление другого объекта недвижимости. Основная сложность сделки заключается в том, чтобы найти варианты, устраивающие обе стороны.
Альтернативный обмен – это сделка купли-продажи жилья, предполагающая замену одного объекта на другой. Подходит для владельцев квартир, заинтересованных в изменении жилищных условий.
Когда я могу поменять квартиру
Обмен возможен, если вы выбрали подходящий вариант квартиры, используемой гражданами по договору социального найма. Для оформления необходимо получить справки из жилищных органов, получить согласие всех членов семьи и органов опеки. Следует позаботиться о предоставлении документов, отражающих отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
После ознакомления с пакетом документов и вынесения положительного решения вы можете получить обменные ордера, отражающие приобретение прав пользования квартирой по договору социального найма.
Если на этом этапе одна из сторон сделки заявляет о пересмотре своего первоначального решения, то производится принудительный обмен.
Вынужденная смена жилья
Аналогичный способ реализуется через судебный орган. Принудительный обмен не может нарушать права лиц, проживающих в квартире. Спорное жилье также не может рассматриваться как предмет обмена. До получения решения суда необходимо выбрать вариант обмена.
В некоторых ситуациях обмен невозможен:
- В случаях, когда жилье является предметом залога;
- В случаях, когда жилье находится в аварийном фонде;
- Если жилье арестовано;
- Если обменная сделка фиктивна по своему содержанию.
Плюсы и минусы таких сделок
Существенным преимуществом биржи является тот факт, что сделка сопровождается минимальной суммой риска. Если результаты будут аннулированы, участники сделки смогут остаться в прежнем жилье.
К недостаткам можно отнести невозможность выбора нужного свойства, а также затянутость процесса во времени. Классические правила обмена:
- Обмен трехкомнатной квартиры на пару однокомнатных квартир, расположенных в том же районе;
- Обмен двухкомнатной квартиры на однокомнатную, а так же на комнату в коммуналке.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру
Обмен муниципальной квартиры предполагает следующий алгоритм действий:
1) Выбор варианта обмена квартир. Если они отсутствуют, то можно обратиться к наймодателю жилого помещения. Наймодателями чаще всего выступают министерства, ведомства, а также иные государственные учреждения, владеющие жилым фондом.
2) Заключение договора мены. Предметом такого договора являются квартиры или иные жилые помещения, которые эксплуатируются на основании договора социального найма. При этом обмен квартир, принадлежащих фондам, на социальные, специализированные, запрещен законом. Договор заключается в письменной форме, регистрация документа в государственном органе не требуется. Дополнением к договору является письменное согласие членов семьи, зарегистрированных в жилом помещении. Если в квартире проживают дети, то согласие на сделку должны дать органы опеки.
3) Регистрация сделки заключается в сборе следующего перечня документов:
- Заявление;
- Договор социального найма;
- Обмен заказами;
- Информационные выписки из решений муниципалитета;
- Выписка из общей домовой книги;
- Согласие органов опеки и жильцов квартиры;
- Соглашение об обмене.
4) Направление документов на рассмотрение арендодателю для получения акцепта на обменную сделку;
5) Расторжение договоров с предыдущими арендодателями.
Меняем квартиру на квартиру и ее обмен
Обмен недвижимым имуществом между сторонами осуществляется двумя основными способами:
- Заключив договор обмена;
- Заключив договор обмена.
Первый вид договора применяется к жилью, находящемуся в муниципальной собственности, а второй – к квартирам, находящимся в частной собственности.
Если объекты нельзя признать равноценными, то предусмотрена возможность выплаты компенсации (натурой или деньгами).
Самый распространенный вариант – обмен квартиры на квартиру. Это позволяет регулировать условия проживания. Несмотря на сложность подбора вариантов, этот метод популярен среди старшего поколения.
Возникает в результате распада семейных отношений. После развода супруги часто заинтересованы в том, чтобы жить независимо друг от друга. Если при этом у них есть квартира большой площади, то вариантом для расселения становится ее обмен на несколько других жилых помещений.
Обмен долями в квартире
Иногда возникает необходимость обмена акциями. Понятие доли распространяется только на жилую недвижимость, находящуюся в частной собственности.
Доля может быть реализована в двух формах: выделенной и нераспределенной. При выделенной доле сделка обмена происходит по схеме, аналогичной квартире. Что касается нераспределенной доли, то она не подлежит обмену или продаже.
Междугородний и международный обмен в России
Иногда требуется поменять жилье на аналогичный объект в другом городе. Обмен квартирами между городами в России развит слабо, что связано с длительным периодом оформления документов и сложностями переезда. Если у вас дефицит времени, то лучше обратиться к риелторам и совершить сделку через механизм купли-продажи.
Международный обмен – универсальный способ получить жилье за границей. Однако этот вариант можно использовать только с условием привлечения специалистов.
Подоходный налог физических лиц при обмене
Налогообложение рассчитывается по алгоритму, аналогичному сделке купли-продажи. Стороны в этом случае считаются участниками сделки купли-продажи.
Также применяется правило трех лет, которое освобождает от уплаты налога лиц, владеющих недвижимостью более 3 лет.
Родственный обмен
Он предполагает оформление договора мены и его регистрацию в государственном органе. Вариантом обмена, при наличии родственных связей, может быть и заключение договора дарения.
Доход, полученный в результате сделки, освобождается от налогообложения.
Если есть проблема с совершением сделки, которая является собственностью одного из родственников и используется по договору социального найма, то квартиру, находящуюся в собственности муниципалитета, придется приватизировать.
Частный дом вместо квартиры
Вариант обмена частного дома на квартиру и наоборот встречается редко. Сложность сделки заключается в поиске эквивалентного варианта. Дело в том, что стоимость загородной недвижимости превышает цену типичной городской квартиры.
Единственный вариант – обмен жилья на дом постройки 80-х годов прошлого века. Но при этом часто возникают тонкости из-за технического состояния коммуникаций и особенностей инфраструктуры поселка, в котором находится дом.
Преимуществом обмена квартиры на дом является возможность самостоятельного проживания, что подразумевает отсутствие соседей. Наличие участка возле дома позволяет реализовать проекты, связанные с обустройством детской площадки, кортов и других помещений. Сельское хозяйство или садоводство не исключены.
Минусом являются проблемы, связанные с пропиской в частном доме, а также необходимость привлечения дополнительных инвестиций.
При обмене квартиры на дом потребуются следующие документы:
- Договор обмена;
- Кадастровый паспорт;
- Свидетельства о регистрации права собственности;
- Согласие членов семьи на обмен;
- Выписка из домовой книги.
Таким образом, обмен может воплощаться в различных формах, каждая из которых дает определенные преимущества и имеет некоторые недостатки. Несмотря на это, основной целью сделки по-прежнему является поиск наиболее выгодного и комфортного варианта жилья, в условиях нехватки квадратных метров и отсутствия финансовых средств на покупку недвижимости.
Видео: как обменять муниципальную неприватизированную квартиру