Основные моменты
Не все родители заботились о своих детях и часто нарушали права несовершеннолетних. Оказалось, что жилье было зарегистрировано, но о правах несовершеннолетних почему-то все забыли. Поэтому существуют определенные риски покупки официально приватизированной квартиры.
Важный! Если ребенок узнает, что его права нарушены, он может обратиться в суд в течение трех лет. Получается, что срок судебной защиты размыт, следовательно, опасность для приобретателя сохраняется.
Покупка приватизированной квартиры пройдет успешно, если вы позаботитесь о правильном оформлении документов. Согласие должно быть получено от детей. Документ подтверждает отсутствие возражений. Когда нет возможности получить такой документ, то от покупки лучше отказаться. В противном случае можно остаться без жилья и денег.
Срок подачи претензии
За защитой своих прав может обратиться ребенок, уже достигший совершеннолетия. Три года – срок защиты с момента, когда гражданину стало известно о правонарушении. Проблема возникает с датой, когда права были нарушены. Но гражданин, которого ущемили в правах, может доказать, что он недавно узнал об этих нарушениях.
Но не обязательно, что новым владельцам придется платить. Возможно, суд решит, что ущерб детям должны возместить отец и мать, которые не учли права несовершеннолетних.
Если при оформлении жилья в собственность были допущены нарушения, то дальнейшие сделки с имуществом признаются недействительными.
Должны ли дети быть участниками приватизации?
До 1994 года приватизация производилась по другим правилам. Законом № 1541-1 от 04.07.1991 не установлена обязанность приватизировать жилье для несовершеннолетних.
Но если мать и отец решили вопросы собственности в отношении своих детей, то неправильно проведенную приватизацию можно оспорить.
На практике судьи очень часто отказывают в удовлетворении требований истцов. Отказ мотивирован тем, что истцы слишком долго подали иск. На самом деле они должны применяться немедленно, по отбытии восемнадцати лет.
Покупателю жилья оставалось только заявить, что время для обращения в суд уже упущено.
На оспаривание оспоримой сделки дается один год. Это означает, что гражданин должен заявить о нарушении прав не позднее 19 лет.
Поэтому покупатель жилья рискует, если все же несостоявшиеся собственники заявят о своих правах.
Действительно ли есть риск
При покупке квартиры опасность еще не столь значительна. Ведь если в 1994 году были нарушены права несовершеннолетнего, то сейчас гражданину уже 22 года. Это означает, что время судебной защиты прав уже прошло.
Доказать гражданину, что жилплощадь была приватизирована с нарушениями, будет очень сложно. Судьи считают, что гражданин после 18 лет должен был точно знать, что его права нарушены. Если вы не обратились в суд раньше, значит, вы пропустили срок.
Для этого нужно заявление от несостоявшихся собственников об отсутствии у них претензий. Датой подписания заявления будет считаться день, когда гражданин узнал о нарушении своих прав.
В чем главная опасность для покупателя
При покупке приватизированной квартиры существуют риски покупателя, если в квартире зарегистрированы жильцы.
Даже если они не принимали участие в разгосударствлении, они все равно сохраняют за собой право занимать жилплощадь. Это право дается при наличии вида на жительство. Поэтому необходимо тщательно проверять документы перед сделкой. Выписка из домовой книги содержит сведения обо всех зарегистрированных гражданах. Если есть граждане, которых нельзя выписать, то от совершения сделки лучше отказаться.
Как совершить безопасную сделку
К проверке документов нужно подходить очень внимательно. Обратите внимание на то, на каком основании продавец получил жилье. Это может быть договор купли-продажи или дарения недвижимости.
Если права на приобретаемую недвижимость принадлежат обоим супругам, то для продажи потребуется нотариальное согласие второго супруга.
Особое внимание следует уделить проверке дееспособности продавца. Чтобы не было сомнений, можно попросить справку из ПНД.
Если суд установит недееспособность продавца при подписании договора, то приобретатель рискует остаться без жилья и денег.
Если продавец действует по доверенности, то покупать жилье опасно. Даже если жилье было приватизировано по всем правилам, то сама доверенность может быть поддельной. Может быть, сам владелец появится и оспорит продажу.
Нюансы законодательства
Как правило, для покупки дома достаточно заключить договор купли-продажи. Однако если отчуждается доля недвижимого имущества, то нотариальное удостоверение является необходимым условием.
При продаже помещения есть граждане, которые имеют преимущественное право на покупку. Если продавец не уведомил других собственников, то сделка может быть оспорена. Опять же, покупатель рискует.
Правильная регистрация означает, что продавец должен рассылать уведомления, а затем ждать ответа в течение месяца. Если никто не согласился купить комнату по предложенной цене, то можно заключить договор с третьими лицами.
Какие права имеют «отказники» на жилье
Закон прямо не регулирует отношения с теми, чьи права не были учтены при разгосударствлении имущества.
У Верховного суда есть ответ. За «отказниками» сохранялось право пожизненного владения имуществом. Ведь их отказ означал, что они не приобретали права собственности, а сохраняли право пользования жильем на всю оставшуюся жизнь.
Бывшие муж и жена лишаются права пользования недвижимостью. Но "отказников" нет. Поэтому получается, что новый приобретатель не сможет выселить тех, кто отказался от участия в приватизации.
Проблему с выселением несостоявшихся собственников решить очень сложно. Поэтому от сделки лучше отказаться, если зарегистрированы «отказники».
В договор купли-продажи включен пункт о сохранении за гражданами права пользования недвижимым имуществом. Если такое условие не прописано, то считается, что договор не заключен. Соглашаться или не подписывать такой договор – личное дело покупателя.
Однако следует учитывать, что подписывая, он дает согласие на проживание других граждан в приобретаемом жилье.
Поэтому предъявить требование о снятии с учета граждан у продавца не получится. Ведь изначально в договоре было указано, что после продажи остаются граждане, имеющие право на проживание.
Во избежание проблем лучше попросить «отказников» оставить письменное заявление о том, что они выезжают и отказываются от своих прав на квартиру.
Исход
Сделки с недвижимостью рискованны. Поэтому основная задача приобретателя – тщательная проверка документов. Если на ранних этапах оформления закрадываются сомнения в чистоте сделки, то от покупки лучше отказаться.
Вам не нужно тратить свое
время и нервы- опытный юрист возьмет на себя решение всех ваших проблем!