Можно ли переоформить DDU на другого участника?
Ответ на этот вопрос зависит от момента принятия дольщиком решения об уступке своих прав на строящийся объект. Если лицо, участвующее в долевом строительстве, прошло процедуру регистрации своего договора в Службе государственной регистрации, кадастра и картографии, но еще не получило готовую квартиру, за ним сохраняется право на переоформление ДДУ.
Переоформление договора долевого участия происходит в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и Иные объекты недвижимости» (далее - Закон № 214-ФЗ). Противоречие представленным нормам влечет недействительность заключенной сделки.
Переоформление ДДУ на другого участника происходит в форме уступки прав требований прежнего дольщика на нового (ст. 11 Закона № 214-ФЗ). Переоформление участия возможно только с одновременным переводом долга, чтобы не нарушать права застройщика, теряющего прежнего инвестора.
Порядок перехода прав к новому акционеру предусматривает обязанность сторон зарегистрировать этот документ, как это было сделано при регистрации первичной ДДУ (ст. 17 Закона № 214-ФЗ). Необходимо учитывать срок регистрации договора в органах Росреестра. До момента проставления отметки о государственной регистрации нового договора бывший дольщик не должен подписывать передаточный акт на построенную квартиру.
Отдельно следует отметить обязанность действующего дольщика уведомить о переоформлении прав застройщика. Это условие является обязательным, если оно было предусмотрено в оригинальном DDU. Согласие застройщика оформляется в виде отдельного документа в письменной форме. Практика получения согласия строительной организации в 2017 году практически повсеместно предусматривает выплату дольщиком вознаграждения в виде фиксированного процента от цены строящейся квартиры.
Процедура переоформления договора долевого участия делится на несколько стандартных этапов:
- Подготовительный, когда стороны собирают пакет документов, необходимый для сделки;
- Проверка документов сторон;
- Подписание договора уступки прав по ДДУ;
- Регистрация нового договора в региональной палате.
Важно тщательно проверять документы, предоставленные вам на ознакомление, чтобы не допустить приобретения в собственность квартиры с обременениями. Особое внимание следует уделить разрешительной документации строительной организации (учредительные документы, проектная документация, разрешения на строительство и т.д.).
Необходимые документы для перерегистрации по 214-ФЗ
В пакет документов, необходимых для переоформления договора долевого участия, входят документы, подтверждающие наличие вещных прав бывшего дольщика на строящийся объект:
- Справка об отсутствии задолженности по текущим платежам перед застройщиком;
- Письменное согласие строительной организации на переоформление долевого участия;
- Согласие супруга на заключение сделки, если первоначальный акционер состоит в браке;
- Письменное согласие кредитной организации (если участие в долевом строительстве имело место в рамках договора ипотечного кредитования);
- Выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая завершение процедуры регистрации первоначального договора ДДУ.
На основании представленных документов и предыдущего договора долевого участия стороны должны согласовать текст договора уступки. Чтобы не допустить подписания заведомо недействительного договора, необходимо обратиться за помощью к юристу. Квалифицированные специалисты помогут правильно сформулировать условия по предмету договора, которые являются существенными. Кроме того, юридически правильно составленный текст исключит возможные споры сторон по его положениям. Юрист предложит удобные варианты решения возможных споров, а не только юридическую необходимость обращения в суд.
После того, как стороны согласовали и подписали договор, все его копии необходимо предоставить в палату Росреестра для проведения регистрационных действий. Сделка считается завершенной в момент, когда стороны получают обратно договор с отметкой о внесении данных в ЕГРН.
Таким образом, процедура переоформления договора долевого участия строго регламентирована Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом № 214-ФЗ и должна осуществляться под контролем квалифицированных юристов.
Мы оказываем полный комплекс услуг по сопровождению сделок по уступке прав. Наши юристы своевременно проверят всю юридическую документацию и составят лучший вариант договора цессии. Таким образом, вы не только сэкономите время, но и будете уверены в «чистоте» сделки.