Здравствуйте, собираюсь купить квартиру в ипотеку. Продавец в договоре купли-продажи прописал, что первоначальный взнос уплачивается при подписании основного договора купли-продажи. Это законно? Я хочу защитить себя и свои деньги. И могу ли я отдать первоначальный взнос вместе с деньгами, которые банк перечислит продавцу?
Здравствуйте, собираюсь купить квартиру в ипотеку. Продавец в договоре купли продажи прописал что первоначальный взнос вносится при подписании основного договора-купли продажи. Правомерно ли это? хотелось бы обезопасить себя и свои деньги. И могу ли я отдать первоначальный взнос вместе с деньгами, которые банк перечислит продавцу?
Юлия
Привет. Это правильно. Закон об ограничениях в этой части не содержит, согласитесь, так и будет.
Вы можете пожертвовать сколько хотите, если сумма соответствует договору. В договоре видимо как раз таки ипотека и имеется в виду в виде первоначального взноса.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Определение понятий
С развитием рынка ипотечного кредитования возможность купить собственную недвижимость стала более доступной. Но претендовать на ипотеку могут только те граждане, которые располагают достаточными для этого средствами и уже имеют некоторые сбережения. Подавляющее большинство банков сегодня готовы кредитовать граждан только на условиях внесения первоначального взноса.
Первоначальный взнос заемщика уменьшает сумму основного долга покупателя квартиры перед банком. Именно на сумму основного долга банк начисляет проценты, а затем заемщик должен будет погасить всю сумму ежемесячными платежами.
Первый взнос выгоден кредитору и заемщику.
Нужен ли первоначальный взнос, если я беру ипотеку? берем в сбербанке. одобрено больше, чем стоимость квартиры
Ипотечный кредит может быть предоставлен гражданину на приобретение жилья, находящегося в залоге у банка-кредитора (пп. 1, 2 ст. 1, п. 1, ст. 5, п. 1, ст. 74, п. 1, ст. от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке"). В отделениях банков и на их сайтах можно ознакомиться с условиями предоставления, использования и возврата ипотечных кредитов (статья 9.1 Закона N 102-ФЗ). В Сбербанке первоначальный взнос от 10% для клиентов получающих заработную плату на депозитный/карточный счет в Сбербанке; от 15% для других категорий клиентов (от 30% для клиентов, не предоставивших подтверждение дохода и занятости). Использовать всю сумму одобренного кредита или нет, решать только вам.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Зачем банкам первоначальный взнос?
Первоначальный взнос дает банкам дополнительные гарантии и снижает их риски при оформлении ипотечного кредита. Ведь выдача ипотечных кредитов всегда сопровождается повышенными рисками: суммы здесь значительные, а сроки большие. Чтобы максимально обезопасить себя от рисков невозврата по ипотеке, банки используют различные схемы: требуют привлечь поручителей, оформить страховку или доказать наличие первоначального взноса. По статистике больше всего дефолтов приходится на ипотечные кредиты без первоначального взноса.
Выдача заемщику не всей стоимости квартиры, а 85-90% ее оценочной стоимости повышает шансы на полное возмещение затрат банка в случае отказа заемщика от исполнения своих долговых обязательств в будущем.
Первоначальный взнос по ипотечному кредиту является одним из определяющих критериев формирования банком условий кредитования.
Зачем заемщику первоначальный взнос?
Внося первоначальный взнос, заемщик уменьшает сумму основного долга перед банком и может рассчитывать на самые выгодные условия кредитования. Так, чем выше первоначальный взнос, тем меньше переплата по ипотеке. Экономия достигается за счет более выгодной процентной ставки и сокращенных сроков выплат по ипотеке.
Также не стоит забывать, что вклад личных сбережений в стоимость жилья или строительства дома помогает увеличить шансы на одобрение ипотеки для людей, у которых были проблемы в кредитной истории (например, какие-либо просрочки по обязательствам) или с подтверждением дохода (работающих неофициально и в случае отказа предоставить справку о доходах со стороны работодателя).
Минимальные размеры. Влияние на параметры кредитования
Стандартный размер показателя первоначального взноса или какие-либо законодательно установленные параметры не установлены. Банки сами определяют требования к первоначальному взносу исходя из своих предпочтений и кредитной политики.
Минимальный первоначальный взнос составляет не менее 10-15% от стоимости недвижимости. Минимальные ставки действуют, например, в Промсвязьбанке, ВТБ, Юникредит (от 10%) и Сбербанке (от 15%). Газпромбанк также предоставляет 10% ставку на первый взнос, но при наличии у заемщика материнского сертификата.
Ряд банков требуют от вас оплаты не менее 20-40% от стоимости недвижимости (например, Абсолют Банк - от 20%).
Многие из важнейших параметров кредитования зависят от размера первого взноса:
- Чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка.
- Чем большую сумму первоначального взноса способен внести заемщик, тем на меньший срок он может получить кредит, а значит, уменьшается переплата за пользование заемными средствами.
Когда и как подавать
Первоначальный взнос достаточно важен для определения параметров ипотеки. Именно поэтому необходимо указать сумму первого взноса, которую готов внести заемщик, а также подтвердить ее наличие до подписания договора об ипотеке.
Первый взнос идет не в пользу банка: он идет в пользу продавца или застройщика. Процедура перечисления первого взноса выглядит так: при обращении в банк заемщик документально подтверждает, что у него есть деньги для выплаты.
Затем банк-кредитор открывает для заемщика специальный счет. После получения одобрения банка на дату совершения сделки или ранее ему выплачивается сумма первоначального взноса.
Заемщик имеет право вносить деньги наличными или в безналичном порядке путем перечисления денег со счета в другом или том же банке.
Где найти средства
Первоначальный взнос по ипотеке может быть:
- Собственные сбережения заемщика. Заемщик вправе формировать свои сбережения за счет откладывания необходимой суммы из своей зарплаты, за счет продажи еще одной квартиры или, например, за счет получения крупной премии.
- Кредитные средства. Заемщик может взять потребительский кредит, чтобы внести первоначальный взнос или занять у родственников или друзей. Не лучший вариант, так как помимо ипотеки придется платить еще за один кредит, и в результате долговая нагрузка может стать непосильной. Следует понимать, что банк может не выдать ипотеку при наличии просроченной потребительской ссуды из-за высокой долговой нагрузки заемщика (эту информацию банк может найти в кредитной истории).
- Обеспечение в виде иного недвижимого имущества. В качестве залога может выступать не только покупаемая квартира: если у заемщика есть другое имущество, то и оно подойдет. При наличии альтернативного залога первоначальный взнос не требуется: банки могут предоставить ипотечный кредит в размере 80-85% от стоимости закладываемой квартиры. Подобные предложения есть, например, у Промсвязьбанка, Россельхозбанка. Некоторые банки устанавливают требование, чтобы стоимость залога была как минимум на 20% выше суммы ипотеки. К ипотечной недвижимости может относиться не только квартира, но и, например, загородный дом.
- Обеспечение в виде иного имущества. В качестве залога может выступать другое ликвидное имущество заемщика: драгоценности, акции, предметы искусства и т.п.
- Государственные субсидии. Это может быть, например, жилищный сертификат на улучшение жилищных условий или сертификат на материнский капитал. В ряде банков (например, в Сбербанке) материнский капитал может покрывать до 100% необходимой суммы первого взноса. В других банках (например, Райффайзенбанк или УралСиб) нужно дополнительно добавить 10% от стоимости квартиры из собственных средств. Нужно понимать, что, надеясь заменить первый взнос материнским капиталом, вы можете выдать только до 2-3 миллионов рублей.
При рефинансировании ипотеки, полученной в другом банке, первоначальный взнос не требуется.
Ипотека без первоначального взноса
До кризиса в российской экономике ипотечные предложения без первоначального взноса были довольно распространены, но сегодня в чистом виде они не встречаются.
Вы можете увеличить сумму потребительского кредита, предоставив залог в виде другой недвижимости, но не забывайте, что ни один банк не выдаст 100% от оценочной стоимости квартиры: максимум, что вы можете получить, это 60-80% стоимости.
Вы также можете воспользоваться федеральными и региональными ипотечными программами без собственных сбережений. Это различные проекты для молодых семей, малообеспеченных семей, военнослужащих, семей с детьми и др.
Как рассчитать взнос
Для расчета первоначального взноса по ипотеке необходимо иметь информацию о стоимости квартиры, а также требования банка. Иногда первый взнос зависит от типа недвижимости: для аккредитованных новостроек он ниже, для квартир на вторичном рынке – выше.
После расчета размера первоначального взноса также стоит рассчитать параметры будущей ипотеки. Плата по ипотеке не должна превышать 30% ежемесячного дохода.
Иногда заемщику удается договориться с банком об уменьшении суммы первоначального взноса. Этого можно добиться за счет привлечения созаемщиков и поручителей или внесения дополнительного залога.
Таким образом, первоначальный взнос — это сумма денег за недвижимость, которую заемщики вносят из своих сбережений. Его размер колеблется в пределах 10-15%. Первый взнос выступает для банка способом защиты от рисков невозврата крупного и долгосрочного ипотечного кредита, а для заемщика наличие первого взноса увеличивает шансы на одобрение кредита и позволяет получить самые выгодные условия. Чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка, сумма переплаты по кредиту и страховым услугам. Большой первоначальный взнос дает заемщикам с плохой кредитной историей шанс получить одобрение на ипотеку.