Покупка доли у родственника по обоюдному согласию
Выкуп доли квартиры у сособственников-родственников при согласии сторон происходит в обычном порядке на основании договора купли-продажи с последующей государственной регистрацией права собственности. Пакет документов тоже обычный:
• договор купли-продажи (3 экз.);
• копии документов, удостоверяющих личность сторон;
•законные документы;
• выписка из БТИ;
• выписка из домовой книги;
• нотариально заверенное согласие супруга(и).
При этом законом не определен фактический срок, в течение которого сделка должна быть осуществлена после подтверждения намерения в течение месяца в ответ на уведомление.
Сложности в таких сделках возникают при нехватке финансов:
•материнский капитал нельзя использовать для покупки доли у близких родственников; по закону это рассматривается как обналичивание.
• Покупатель может подать заявку на ипотечный кредит. Если он уже владеет половиной и более квартиры (выкупив последнюю долю), то по закону он может оформить всю квартиру в ипотеку. Это наиболее приемлемый способ для банка, так как он получает право на полноценную квартиру. Получить кредит в этом случае достаточно просто. В других случаях риск кредитной организации возрастает, что приводит к увеличению стоимости кредита (процентной ставки).
Принудительный выкуп доли у родственников
Как было сказано выше, преимущественное право выкупа доли принадлежит одному из совладельцев, который на момент раздела проживал в квартире и другого жилья не имеет. Принудить других собственников к продаже принадлежащих им акций невозможно, но в ряде случаев применяется практика принудительного выкупа по решению суда. Истцом в данном случае является сособственник, имеющий большую долю или преимущественное право покупки.
Основанием для предъявления претензии может быть невозможность согласования виртуальной (стоимостной) доли с ее физическим эквивалентом, подходящим для отдельной семьи (комната и места общего пользования).
Вы можете подкрепить свое утверждение следующими аргументами:
• владелец доли не прописан по данному адресу и фактически не проживает;
•не участвует в содержании квартиры (не участвует в оплате коммунальных услуг, ремонта);
• серьезные конфликтные отношения между истцом (собственником, проживающим в квартире) и собственником доли;
• финансовый конфликт – собственник доли, заявленной истцом, выдвигает завышенные финансовые требования, не соответствующие реальной стоимости его доли.
Отношения сторон по принудительному выкупу акций регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 252, часть 4). Однако в каждом случае дело остается на усмотрение судьи. Доводом в пользу ответчика может быть, например, открытое дело о разводе и его желание впоследствии прописаться по адресу своего имущества. В этом случае результатом судебного иска может быть только обязанность ответчика внести долю на содержание жилья.
Следует отметить, что любой судебный процесс – это дело, требующее нервных и финансовых затрат с обеих сторон, покупка доли квартиры у родственника не является исключением. Так, для определения реальной стоимости квартирной доли может потребоваться независимая экспертная оценка, услуги юриста, специализирующегося на подобных судебных процессах, также недешевы. Поэтому всегда нужно находить возможность договориться и решить проблему в обычном порядке.