Основания для покупки земли без торгов
Купить землю у государства без торгов можно по основаниям, предусмотренным статьей 39.3 Земельного кодекса РФ:
- Заявитель является собственником здания, сооружения, возведенного на участке;
- Участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании юридического лица;
- Земля предоставлена крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственному производственному предприятию (в случаях, установленных ФЗ-101 от 2022 г.);
- Гражданин или организация являются арендаторами земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственной деятельности, и с момента заключения договора аренды прошло более 3 лет;
- Заявитель планирует использовать землю для индивидуального жилищного строительства, ЛПХ, КФХ или садоводства.
На самом деле вышеперечисленные случаи предоставления государственных или муниципальных земель без проведения торгов не являются исчерпывающими. Статья 39.3 ТК РФ предусматривает иные основания.
Пошаговая инструкция покупки земли через аукцион
Для того чтобы купить земельный участок у администрации через аукцион, необходимо найти подходящий земельный участок и определить, является ли он предметом аукциона. Если нет, то вам необходимо будет обратиться в администрацию с заявлением о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи в отношении него.
В целом приобретение земли у администрации происходит по следующему алгоритму:
- Находим земельный участок, подходящий под требования гражданина или юридического лица;
- Определяем, является ли он предметом аукциона и можно ли его вообще купить;
- Подать заявку на проведение аукциона (при необходимости);
- Подать заявку на участие в аукционе;
- Принять участие в аукционе;
- В случае победы заключаем договор купли-продажи;
- Регистрируем право собственности в Росреестре.
Рассмотренный алгоритм покупки государственной или муниципальной земли актуален как для физических, так и для юридических лиц.
Мы выбираем землю
Чтобы купить земельный участок у государства, в первую очередь необходимо выбрать подходящий надел. Для этого можно воспользоваться общедоступной кадастровой картой, размещенной на официальном сайте Росреестра.
Упростите поиск с помощью специальных фильтров. Обратите внимание на свободные земли, то есть на те, которые не находятся в постоянном или временном владении. Также в нем содержится информация о землях, которые в данный момент выставлены на торги.
Также необходимо обратить внимание на то, что администрация размещает информацию об аукционе в отношении земельных участков в СМИ, например, в местных газетах.
Если участок не выставлен на торги, то гражданин или организация должны обратиться в уполномоченный орган с заявлением о проведении торгов на право заключения договора купли-продажи.
Подача заявки
Купить участок по кадастровой стоимости на аукционе, скорее всего, не получится, так как в ходе аукциона цена может увеличиться в несколько раз. Но, с другой стороны, приобретение государственной или муниципальной земли считается гораздо более выгодным, чем покупка того же объекта, но только у юридического или физического лица.
«Правила организации и подготовки торгов регламентированы ст.39.11 ЗК РФ. Решение о его проведении принимается администрацией, в том числе по заявлению гражданина или организации».
Рассматриваемое заявление должно содержать следующую информацию:
- Наименование органа, в который подается заявление;
- ФИО заявителя, его паспортные данные, адрес регистрации, контактный телефон;
- Тип земельного участка;
- Кадастровый номер объекта, его местонахождение;
- Сведения о льготах для получения надела, если таковые имеются;
- Дата, подпись заявителя.
После получения заявки администрация регистрирует ее и рассматривает. Ответ на него отправляется в течение 30 дней.
В случае принятия уполномоченным органом положительного решения устанавливаются дата и место проведения аукциона, а информация о нем размещается в средствах массовой информации. Это необходимо для того, чтобы найти других заинтересованных в покупке участка лиц.
Если земельные участки уже выставлены на торги, то этап подачи заявки на их проведение можно обойти. В этом случае заявитель незамедлительно обращается с заявлением и документами для участия в нем. Гражданин должен будет предоставить копии гражданского паспорта и квитанцию о внесении залога.
Следует отметить, что прием документов для участия в аукционе приостанавливается за 5 дней до начала аукциона.
Мы участвуем в аукционе
Для того, чтобы купить землю у государства, нужно выиграть аукцион (кроме случаев, когда договор купли-продажи заключается без торгов).
Помните, что гражданин или организация может подать только одно заявление. Это правило регулируется статьей 39.12 ТК РФ.
После поступления соответствующего заявления комиссия принимает решение о допуске заявителя к участию в торгах или об отказе. Вы не будете допущены к участию в аукционе, если:
- Лицо не предоставило необходимые документы;
- Нет информации о внесении депозита;
- Заявитель не имеет права на приобретение земельного участка у государства;
- Заявка поступила позднее, чем за 5 дней до аукциона;
- Лицо включено в реестр недобросовестных участников торгов.
Все лица, допущенные к торгам, имеют право присутствовать. Сам торг проводится путем объявления лота, сведений о нем и начальной стоимости. Цена повышается после увеличения шага аукциона. Участники делают предложение, держа в руках карточку с номером.
Мы заключаем договор
Для того, чтобы получить землю в собственность победителя аукциона, необходимо заключить договор купли-продажи с администрацией.
В течение 10 дней со дня публикации сведений о проведении аукциона муниципалитет направляет гражданину или организации 3 экземпляра договора. Следует отметить, что заключение сделки ранее чем через 10 дней после размещения торгового протокола не допускается.
Победитель обязан в течение 30 дней со дня получения проекта договора купли-продажи подписать его и направить обратно представителю уполномоченного органа. Если этого не сделать, то муниципалитет вправе предложить заключить сделку другому участнику торгов, предложившему самую высокую цену, после победителя.
Порядок приобретения земли без торгов
Для приобретения государственной или муниципальной земли без торгов необходимо:
- Подать заявку в администрацию на одобрение продажи;
- Дождаться решения уполномоченного органа;
- Нанять кадастрового инженера для определения границ и оформления кадастрового паспорта (при необходимости);
- Подать заявку на договор купли-продажи.
Следует отметить, что после получения заявки на согласование купли-продажи объекта администрация направляет ответ в течение 30 дней с момента ее регистрации. Сама процедура осуществляется с учетом правил, утвержденных статьей 39.15 ТК РФ.
Регистрационные операции
Покупки участка у государства недостаточно для получения права собственности на него. После заключения договора купли-продажи и исполнения своих обязательств по оплате имущества необходимо обратиться в Росреестр для проведения регистрационных действий.
Заявителю потребуется подготовить пакет документов:
- Заявление установленной формы;
- Идентификатор гражданской идентификации;
- Договор купли-продажи;
- Выписка из ЕГРН;
- Технический паспорт;
- Квитанция об оплате государственной пошлины (по желанию).
Заявление можно подать лично в территориальное подразделение Росреестра, через МФЦ или онлайн, на официальном сайте ведомства. В последнем случае необходимо иметь идентифицированную учетную запись на портале Госуслуг.
Государственная пошлина за регистрацию права собственности на земельный участок составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для физических лиц. - для юридических
Следует отметить, что за осуществление регистрационных действий в отношении сельскохозяйственного надела государственная пошлина составит 350 рублей.
Цена выкупа в России
Нельзя однозначно сказать, сколько стоит купить землю у государства. Все зависит от нескольких факторов:
- Цель сайта;
- Кадастровая стоимость земли;
- Наличие (отсутствие) оснований для снижения цены;
- Сделки заключены по регионам.
Как правило, первоначальная стоимость участка равна кадастровой. Иногда она может быть снижена до 2%.
Начальную цену лота Вы можете узнать в извещении о проведении аукциона. Для того, чтобы определить, сколько будет стоить земельный надел в случае его приобретения без торгов, рекомендуется проконсультироваться с представителем уполномоченного ведомства.
Когда невозможно купить землю у государства
Невозможно выкупить земельный участок у администрации, в случаях, урегулированных на законодательном уровне:
- Земля находится в собственности или во временном пользовании другого лица;
- Участок резервируется для государственных или муниципальных нужд;
- На объект накладываются ограничения;
- Сюжет изъят из обращения и т.д.
Невозможно приобрести в собственность земельный участок, границы которого не определены. Но в этом случае гражданин может за свой счет провести межевые работы, оформить кадастровый паспорт, после чего получает право на приобретение рассматриваемого объекта даже без проведения торгов.
Невозможно приобрести землю без аукциона, если есть желающие купить ее с аукциона. В этом случае гражданин или организация вправе подать заявку на участие в аукционе.
Помните, что у любого земельного надела есть цель. За использование объекта не по назначению статьей 8.8 КоАП РФ предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере от 0,5 до 1 % от кадастровой стоимости участка (не менее 10 тысяч рублей). Если такое нарушение было совершено должностным лицом, то размер санкций для него составляет 1-1,5%, законных - 1,5-2%.
Если кадастровая стоимость участка не определена, то штраф устанавливается в фиксированном размере (на граждан - 10-20 тысяч рублей, на должностных лиц - 20-50 тысяч рублей, на организации - 100-200 тысяч рублей).
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление Давыдова Н. к администрации Каргапольского района о признании незаконными положений Правил землепользования и застройки в отношении земельного участка, отнесенного к санитарной зоне.
Истец пояснил, что в течение последних 10 лет он пользуется рассматриваемым земельным участком и расположенным на нем самовольным строением (жилым домом). Ранее он несколько раз обращался в администрацию с целью выкупа участка у муниципалитета, после чего планировал узаконить объект ИЖС.
Однако администрация отказывает ему, ссылаясь на Правила землепользования, согласно которым рассматриваемый участок находится на территории санитарно-защитной зоны. По общим правилам строительство на такой земле строго запрещено.
Суд принял иск к рассмотрению. В ходе судебного разбирательства судья установил, что проект охранных зон не разработан и соответствующее заключение главного санитарного врача не выдано. Оснований для отнесения рассматриваемого земельного участка к санитарно-защитной зоне он не нашел.
Рассмотрев представленные доказательства, суд пришел к выводу, что иск Давыдова Н. подлежит удовлетворению в полном объеме.
Часто задаваемые вопросы
+++Мнение эксперта
Граждане и организации имеют право на приобретение государственного или муниципального земельного участка. Покупка рассматриваемого объекта происходит путем участия в торгах и их выигрыша, либо без аукциона.
Сама процедура заключения договора купли-продажи осуществляется с учетом стандартных правил, регламентированных гражданским законодательством.