Порядок получения земли без торгов
Чтобы арендовать земельный участок без торгов, необходимо руководствоваться нормами Земельного кодекса РФ.
Для получения земельного участка во временное пользование без торгов необходимо найти подходящий объект, подать заявку на предварительное согласование, а затем на предоставление земли в аренду. После одобрения заявки администрация готовит проект договора в трех экземплярах и направляет документы на подписание заявителю.
Поиск объекта
Для того чтобы найти подходящий участок для индивидуального жилищного строительства, вы можете воспользоваться общедоступной кадастровой картой, размещенной на официальном сайте Росреестра. Это очень удобный способ, так как содержит практически всю информацию об объекте.
Найти участок, являющийся предметом торгов, можно с помощью местных СМИ или ознакомившись с информацией, размещенной на официальном сайте земельного департамента или иного уполномоченного органа.
Подача заявки на предварительный договор аренды
Земля в аренду для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов предоставляется на основании положительного решения по предварительному согласованию.
«Для того чтобы получить указанный документ, необходимо подать заявление. Его составляют в свободной форме, но с учетом правил, отраженных в ст.39.15 ЗК РФ. В частности, этим положением регламентирована информация, подлежащая обязательному включению в заявку».
К заявлению прилагается небольшой пакет документов. Это включает в себя:
- Основания для получения участка по упрощенной схеме;
- Схема объекта (если он неорганизован).
Если заявление не содержит сведений, регламентированных статьей 39.15 Гражданского кодекса Российской Федерации, к нему не приложены необходимые бумаги или оно подано в неуполномоченный орган, то оно возвращается заявителю в течение 10 дней после принятия.
Уведомление о возможности предоставления земельного участка в аренду
После получения заявления о предварительном согласовании договора аренды участка под ИЖС администрация (чаще всего этим ведомством является арендодатель) публикует уведомление о возможности предоставления земельного участка во временное пользование.
В течение 30 дней граждане, заинтересованные в получении указанного объекта, могут изъявить желание принять участие в торгах.
Если от другого претендента на землю поступило хотя бы одно заявление, администрация организует аукцион, и в предоставлении участка без торгов отказывает.
Но в этом случае претендент может подать заявку на участие в аукционе и получить его, предложив самую высокую цену.
Если в течение 30 дней не поступило заявлений от других претендентов на получение участка во временное пользование, то администрация принимает одно из следующих решений:
- О подготовке документации для заключения договора аренды (если участок организован, и его границы не требуют уточнения);
- По предварительному договору аренды (если объект нуждается в организации или уточнении его границ).
Указанный порядок принятия решений содержится в статье 39.18 ТК РФ. Необоснованный отказ не допускается.
Если участок подлежит преобразованию, то после получения положительного решения заявитель за свой счет проводит межевание и ставит объект на кадастровый учет. И только после этого он может подать заявление на предоставление земли во временное пользование.
Подача заявки на аренду
Договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов заключается на основании положительного решения арендодателя о предоставлении такого объекта во временное пользование. Для его получения необходимо подать заявку. Его форма не установлена на законодательном уровне. Однако в нем обязательно отражаются сведения, предусмотренные статьей 39.17 ТК РФ.
В течение 30 дней администрация рассматривает заявку, после чего принимает решение об аренде площадки или об отказе в ней (при наличии законных оснований).
В случае положительного решения арендодатель оформляет 3 идентичных экземпляра договора аренды и направляет их заявителю для подписания. Последний обязан поставить на них свою подпись в течение 30 дней и отправить документы обратно.
Порядок приобретения земли с аукциона
Если взять земельный участок для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов не удалось или это невозможно, то потенциальному арендатору рекомендуется действовать следующим образом:
- Подать заявку на участие в торгах на право заключения договора аренды;
- Если сайт уже выставлен на аукцион, то просто подайте заявку на участие в нем;
- Также вам нужно будет внести депозит;
- В назначенный день мы принимаем участие в торгах и пытаемся «перебить» предложения других участников;
- В случае победы ожидаем документы от администрации для их подписания;
- Подпишите договор аренды и отправьте его обратно в течение 30 дней после получения посылки.
Победителем аукциона становится тот, кто предложил самую высокую цену. Если подана только одна заявка или на торги никто не явился, то они признаются несостоявшимися.
В случае подачи одной заявки на участие в аукционе договор аренды заключается с единственным участником по первоначальной стоимости.
Заключение договора и его регистрация
Проект договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, под индивидуальное жилищное строительство составляется арендодателем. Право временного пользования обязательно подлежит государственной регистрации в случае, если договор заключен на срок более 1 года или одним из субъектов правоотношений является юридическое лицо.
«Договор аренды земельного участка составляют в 3 экземплярах. Один предназначен для арендодателя, второй – для арендатора, а третий – для представления в регистрационные органы».
Потенциальный арендатор должен подписать проект соглашения и отправить его арендодателю в течение 30 дней с момента получения пакета.
Регистрационные действия осуществляются арендатором, арендатором или обеими сторонами совместно. При этом расходы по уплате государственной пошлины могут быть возложены на одну из сторон правоотношения или разделены между ними. Все зависит от условий договора.
Плата для физических лиц составляет 2 000 рублей, а для юридических лиц – 22 000 рублей.
К заявке на регистрацию прилагается:
- Идентификатор заявителя;
- Оригинал договора аренды;
- Кадастровый план;
- Выписка из ЕГРН;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Следует отметить, что в некоторых регионах можно подать онлайн-заявку на регистрацию договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности. Для этого необходимо войти в личный кабинет портала Госуслуг, найти подходящий сервис, заполнить форму, прикрепить сканы документов и отправить заявку на рассмотрение.
Судебная практика
В суд поступило заявление Администрации Звериноголовского района Курганской области о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. Истец пояснил, что с ответчиком Шавриным Р.Т. в 2017 году заключен договор аренды сроком на 20 лет. Арендатор планировал построить на участке частный дом.
В ходе проверки в 2021 году выяснилось, что Шаврин не использует землю по назначению. Участок в плохом состоянии, зарос бурьяном и кустарником.
Истец представил доказательства того, что строительство на участке не ведется. Ответчик даже не обращался за разрешением на возведение здания, что предусмотрено Градостроительным кодексом РФ. Это может означать, что он не планирует использовать землю по назначению.
Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу, что ответчик нарушил условия договора аренды. На основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии рассматриваемых договор аренды участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя. Судья иск удовлетворил.
Часто задаваемые вопросы
+++Мнение эксперта
Не все знают, как арендовать участок под ИЖС. В соответствии с российским законодательством для таких целей земельные участки передаются во временное пользование по упрощенной схеме, без проведения торгов.
Но не во всех случаях можно обойтись без аукциона. Например, если объект уже выставлен на торги, то просто так его в аренду никто не предоставит.
Размер арендной платы определяется договором аренды. Он рассчитывается на основании положений федеральных, региональных или местных нормативных актов. В некоторых случаях стоимость временного пользования не превышает суммы земельного налога.