Что такое пожизненная аренда квартиры?
Одинокие пенсионеры и лица предпенсионного возраста, оставшиеся без родных и какой-либо другой заботы, вынуждены бороться за существование. Пенсия или другой доход, который они получают, недостаточен для нормальной жизни.
Сдавать свой дом в аренду незнакомцам рискованно, равно как и обменивать его на дом меньшего размера с доплатой наличными. Однако выход из этой ситуации есть.
Пенсионеры имеют возможность заключить договор аренды с пожизненным содержанием с лицом или организацией, которые в качестве платы за пользование жилым помещением будут выплачивать ему пожизненное содержание.
Такая сделка имеет минимум рисков, действия нового владельца по отношению к старому находятся под особым контролем.
Сущность ренты и ее виды
Что означает рента в гражданском праве, многим неизвестно.
Арендная плата — сделка, договор, по которому одна сторона передает другой стороне имущество в собственность в обмен на получение от другой стороны периодических денежных платежей или иных действий в счет его содержания.
Арендная плата и пожизненное содержание с иждивенцами регулируются главой 33 ГК РФ.
Рента в российском праве бывает 3-х видов:
При постоянной квартплате плательщик имеет право сразу выкупить всю квартиру, если вдруг у него появятся необходимые для этого деньги. При постоянной ренте часть суммы также может быть выплачена деньгами, а часть товарами или услугами. Все условия договора должны быть задокументированы.
Особенности пожизненной ренты
Что такое пожизненная аренда квартиры, мы разобрались лишь в общих чертах. Подробно данному виду арендных отношений посвящены статьи 596-600 ГК РФ.
По договору пожизненной ренты собственник жилого помещения передает свое жилье во владение другому лицу в обмен на постоянные пожизненные выплаты.
Обозначим признаки пожизненной ренты, отличающие ее от других видов договоров аренды:
Аренда квартиры с пожизненным проживанием предполагает, что плательщиком ренты могут выступать не только физические, но и юридические лица.
Больше всего потенциальных соискателей интересует вопрос, кто является собственником квартиры по договору пожизненной ренты. Кто сохраняет право собственности: арендатор или плательщик ренты?
Собственник квартиры меняется, им становится лицо, которое производит ежемесячные выплаты в пользу пенсионерки.
Но, чтобы обезопасить старика от риска того, что плательщик перестанет выполнять свои обязательства, на квартиру накладывается обременение на срок действия договора аренды.
Плательщик ренты не вправе совершать какие-либо сделки со своим недвижимым имуществом без согласия пенсионера за весь период ренты. При этом арендатор продолжает жить в квартире до ее фактического выкупа.
Преимущества и недостатки пожизненной ренты
Договор пожизненной ренты на квартиру имеет плюсы и минусы, которые необходимо учитывать при выборе именно этого вида договора.
Конечно, у такого договора есть свои преимущества для пенсионера: он будет получать дополнительную материальную помощь до самой смерти в обмен на свое жилье, которое он не сможет потерять до самой смерти. То есть шансов остаться на улице или умереть с голоду точно не будет.
Кроме того, пожизненная рента имеет и другие преимущества:
Покупатель жилья должен здраво оценить свои финансовые возможности, участвуя в сделке. Вы должны платить платежи каждый месяц, а продавец может прожить еще 10, 20 или 30 лет.
Если вы перестанете платить ежемесячные платежи, вы можете лишиться квартиры. Пенсионерка будет иметь право обратиться в суд при наличии просрочек. В этом случае вы потеряете не только квартиру, но и выплаченные ранее деньги. Вам их никто не вернет.
Плательщику квартплаты придется оплачивать коммунальные услуги, льготы, ранее действовавшие для пенсионера, больше не будут действовать.
Чтобы свести к минимуму всевозможные риски, нужно сначала убедиться, что пенсионер дееспособен. В противном случае его родственники впоследствии смогут обратиться в суд с иском о том, что в силу своей недееспособности он не мог заключать такие сделки. Это является основанием для признания договора недействительным.
При передаче денег нужно брать квитанции с получателя ренты, если речь идет о наличных деньгах. Лучше, конечно, совершать банковские платежи и хранить все чеки в электронном виде.
Процедура регистрации
Как оформить пожизненную ренту на квартиру? В 2022 году оформить аннуитет несложно, главное строго следовать утвержденному алгоритму действий.
Договор пожизненной ренты должен иметь существенные условия:
Кроме того, в договоре должны быть указаны права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий договора. Все услуги по уходу за пенсионером должны быть четко определены, особенно в случае болезни последнего.
В случае разрушения дома по обстоятельствам, не зависящим от получателя ренты, плательщик ренты обязан продолжать выполнять свои обязательства.
Передача имущества и получение денежных средств в этом случае оформляются одним договором - договором пожизненной ренты. Она должна быть нотариально заверена и зарегистрирована в Росреестре.
Для удостоверения договора у нотариуса необходимо предоставить небольшой пакет документов, в частности:
- Свидетельство о собственности;
- Справка о кадастровой стоимости;
- Выписка из домовой книги или справка с места жительства.
Договор пожизненной ренты представляется в Росреестр в 3-х экземплярах. Только после этого плательщик квартплаты получает свидетельство о праве собственности на квартиру с обременением.
Полная стоимость аренды
Сколько стоит пожизненная рента для плательщика? Из чего состоят все его расходы? Очевидно, что он экономит на стоимости жилья, так как квартира стоит в разы дешевле рыночных копий.
Передача самой квартиры может быть платной и бесплатной. Во втором случае цена сделки будет равна только сумме ежемесячных платежей. В первом случае, помимо выплат, вам также придется заплатить сумму, определенную договором аренды.
Если квартира передается безвозмездно, сумма выплат не должна быть ниже прожиточного минимума на человека.
Кроме того, нужно оплатить другие расходы:
- 0,5% от кадастровой стоимости жилья, но не более 20 тысяч рублей - госпошлина у нотариуса;
- 2000 рублей - госпошлина в Росреестр.
Налогообложение при пожизненной ренте также имеет свои особенности. Оформив право собственности на квартиру, плательщик ренты обязан уплатить налог на имущество. Однако получатель рентных платежей также должен уплачивать НДФЛ в размере 13% от своего дохода.
Это не доходы от реализации имущества, поэтому применить к ним налоговый вычет в размере 1 млн рублей не получится.
Как расторгается договор?
Расторжение договора пожизненной ренты происходит двумя способами: в судебном порядке или по обоюдному согласию.
Каждый случай имеет свои особенности:
- Отмена возможна только по обоюдному согласию. Если одна из сторон не хочет расторгать договор, в одностороннем порядке это не сработает.
- В судебном порядке расторжение происходит по искам одной стороны.
Обычно контракт расторгается по инициативе пожилых людей, когда им не оказывается должный уход. Можно ли оспорить такое соглашение? Его можно оспорить, если будет доказано, что получатель ренты был недееспособен на момент подписания договора.
Также к основаниям признания сделки недействительной относится факт принуждения к ее совершению с применением насилия или угрозы его применения.
Факт нетрудоспособности можно доказать даже после смерти пенсионера с помощью специальной экспертизы.
Если плательщик ренты добросовестно исполнял свои обязательства, он даже имеет право на получение возмещения понесенных убытков в случае расторжения договора другой стороной.
Договор пожизненной ренты представляет собой гражданско-правовой договор, по которому имущество передается от одной стороны к другой в обмен на выплату средств на содержание.
Это хороший вариант для пенсионеров поправить свое материальное положение при условии, что у них нет наследников и родственников, которые могли бы оказать такую поддержку.
Видео: Договор ренты: что такое пожизненная рента, что такое постоянная рента?
Источник