Сделка считается недействительной, если:
Признание договора купли-продажи безденежным регулируется ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей в полном объеме или в меньшем размере, чем это предусмотрено договором.
Регистрация сделки без согласия супруга(и)
Признание договора купли-продажи недействительным, основания которого представлены выше, возможно в течение определенного срока. Для ничтожной сделки - три года со дня заключения такого договора, для оспоримой сделки - один год.
Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого или движимого имущества на сумму более пятидесяти тысяч рублей подается в районный (городской) суд.
- Недействительная сделка сама по себе изначально недействительна независимо от того, признана ли она таковой судом. В суд можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки либо о признании ее недействительной.
- Оспоримая сделка недействительна только в случае признания ее таковой судом.
Основания для признания договора купли-продажи недействительным
Чтобы грамотно проконсультировать о возможности оспаривания сделки, юристу необходимо внимательно изучить соответствующие документы, и только после этого он сможет оценить текущую ситуацию и правильно определить основания, по которым тот или иной договор может быть оспорен.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимого имущества как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.
Недействительность договора купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор купли-продажи недвижимого имущества) влечет за собой то, что действия, совершенные лицом в форме сделки, не влекут правовых последствий, предусмотренных обычным сделка. жилых помещений или иного недвижимого имущества за определенную цену (ст. 549 ГК РФ).
Недействительность договора купли-продажи недвижимости
- Если по каким-либо причинам договор не был представлен на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 Постановления Пленумов ВС РФ). и Постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах…» от 29 апреля 2010 г. № 10/22).
- Значительно заниженная по сравнению с рыночной стоимостью квартиры не является основанием для оспаривания договора купли-продажи как залоговой сделки, если на договоре стоит собственноручная подпись продавца, выражающего тем самым свое согласие с его условиями (определение Московского городского суда от 25, 2013 № 4г/3-12947/13).
- В случае, если участник сделки уклоняется от регистрации, а договор купли-продажи недвижимого имущества соответствует требованиям закона к форме его составления, по заявлению добросовестного участника судебный орган может вынести приговор о заключении договора купли-продажи. обязательная регистрация договора (п. 63 Постановления № 10/22).
Также закон не допускает возврата долга, нажитого в денежной форме путем передачи какой-либо вещи. Такие отношения будут квалифицироваться по-разному и подпадать под признаки иных гражданско-правовых отношений.
Шанс на защиту
Кроме того, кредитный договор может быть признан недействительным. Исполнение может быть признано вполне реальным, но в то же время существуют основания, по которым сделки признаются недействительными (глава 9 ГК РФ). Чаще всего в судебной практике встречаются мнимые и притворные сделки, не соответствующие кредитным обязательствам.
Лучшая защита это нападение
Долг по уплате красен - говорят в народе. Но что делать должнику, если перевод денег произошел только на бумаге? В реальной жизни заемщик их ни разу не видел, но это обстоятельство не помешало бывшему партнеру обратиться в суд с требованием вернуть каждую до копейки, указанную в договоре или расписке.
Указание суда апелляционной инстанции на то, что выводы проведенной экспертизы правового характера для разрешения спора не являются обоснованными, так как заключение эксперта содержит выводы только относительно технической эксплуатации имущества.
II. Заключения судов по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества
Компания "DEZIRED DESTINY LIMITED" обратилась в суд с иском к компании "GLABRA HOLDINGS LIMITED" о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности.
Компания GLABRA HOLDINGS LIMITED обратилась с встречным иском о признании указанного договора купли-продажи квартиры с дополнительным соглашением незаключенным.
Решение суда:
Суд отклонил первоначальный иск и удовлетворил встречный иск. Договор купли-продажи квартиры с дополнительным соглашением признан незаключенным.
Судебная позиция:
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой в соответствующих случаях форме по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида. Статья 558 ГК РФ устанавливает особенности купли-продажи жилых помещений, помимо указания на обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома, квартиры или части этих объектов (п. 2 ст. 558 ГК РФ), пунктом 1 статьи 558 устанавливается специальное существенное условие, необходимое для заключения данного договора. В пункте 1 статьи 558 ГК РФ указано, что существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в котором проживают лица, которые в соответствии с законом , сохраняющих за собой право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, составляется список лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть как бывшие собственники, так и члены семьи собственника.
1. Признание договора незаключенным
Оценивая представленный истцом предварительный договор, суд пришел к обоснованному выводу, что при его заключении между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Так, в договоре отсутствуют данные, позволяющие установить передаваемое покупателю недвижимое имущество, а именно отсутствуют технические характеристики квартиры, кадастровый или условный номер жилого помещения, указание оси застройки, количество этажей всего дома, иные данные, позволяющие выделить его в составе другого объекта недвижимого имущества - многоквартирного дома.
Важный! Для подачи иска о недействительности сделки заявитель должен быть рассмотрен добросовестно. Обладание сведениями о наличии недостатка в сделке и одновременное признание действительности сделки совершением действий лишает лицо права на предъявление иска (п. 5 ст. 166 ГК РФ, абзацы 1, 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «Об обращении судов…» от 23.06.2022 № 25).
Недействительность договора купли-продажи недвижимости
В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимого имущества как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.
Оспаривание договора купли-продажи недвижимости из-за отсутствия денег
Примечание! Оспаривание договора купли-продажи недвижимого имущества за отсутствием денежных средств – достаточно распространенное явление, что подтверждается судебной практикой (см., например, решение Арбитражного суда Приволжского округа от 19 октября 2022 г. № Ф06- 12132/2022 по делу № А12-59663/2022).
При этом отметим, что судебная практика в этой сфере достаточно обширна. Причем в суд в основном обращаются с договорами купли-продажи, когда продавец по каким-то причинам отказывается регистрировать документ.
Подача искового заявления о признании договора заключенным может помочь доказать наличие договорных отношений между сторонами. Кроме того, это один из способов защиты от признания сделки незаключенной. Иск может быть предъявлен в форме встречного иска.
Исковое заявление о признании договора заключенным
ВНИМАНИЕ: наш юрист по договорному праву поможет в вопросе признания договора заключенным, признания договора незаключенным, а также в составлении договора (см. ВИДЕО с условиями акции): профессионально, на выгодных условиях и вовремя. Звоните сегодня!
Суд отклонил исковые требования.
Судебная позиция:
Согласно статье 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества должен содержать данные, позволяющие однозначно установить недвижимость, подлежащую передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие местонахождение имущества на соответствующем земельном участке или в составе иного недвижимого имущества.
II. Заключения судов по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества
Суд отказал в удовлетворении исковых требований ЗАО "Артель Старатели Хакасия".
Судебная позиция:
Как указал вышестоящий суд, истцом не доказано заключение сторонами договора в представленной истцом редакции, а представленный ответчиком договор содержит все существенные условия.
2. Признание договора недействительным
1.5. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2013 по делу N А74-4448/2012
Требовать:
Закрытое акционерное общество «Артель Старатели «Хакасия» обратилось в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Артель Старатели «Хакасия»: о признании договора купли-продажи незаключенным и об истребовании предметов из чужого незаконного владения .
Решение суда:
Определением Анапского районного суда Краснодарского края от 00.00.0000 по иску Плотникова В.Ю. Новикову В.Г. о признании права собственности на квартиру и иске Новикова В.Ю. Плотникову В.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и безденежным, объединенных в одно производство.
Недействительность договора купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор купли-продажи недвижимого имущества) влечет за собой то, что действия, совершенные лицом в форме сделки, не являются фактом, влекущим за собой искомые законом последствия. участников сделки, а именно: переход права собственности на здание, жилое помещение или иное недвижимое имущество за определенную цену (ст. 549 ГК РФ, далее - ГК РФ). Такая сделка именуется «неполноценной сделкой» и может быть отнесена к оспоримым (в связи с ее признанием судом) или недействительными (независимо от такого признания) сделками (ст. 166 ГК РФ).
Недействительность договора купли-продажи недвижимости
Важный! Для подачи иска о недействительности сделки заявитель должен быть рассмотрен добросовестно. Обладание сведениями о наличии недостатка в сделке и одновременное признание действительности сделки совершением действий лишает лицо права на предъявление иска (п. 5 ст. 166 ГК РФ, абзацы 1, 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «Об обращении судов…» от 23.06.2022 № 25).
В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимого имущества как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.
- На момент заключения Договора Истец не имел возможности понимать смысл своих действий и управлять ими, так как Истцу была присвоена 1/2/3 группа инвалидности, что подтверждается листком нетрудоспособности "___ "________ _____, N _____/другие документы.
Дело о признании договора купли-продажи недействительным в связи с отсутствием денег
Неисполнение покупателем условий оплаты имущества полностью или частично после перехода права собственности на него является основанием для обращения продавца в судебный орган с целью расторжения договора и обязанности вернуть недвижимость. Такой договор может быть признан судом неденежным. Помимо возврата имущества, недобросовестный покупатель может также нести ответственность за нецелевое использование чужих денежных средств (ст. 395 ГК РФ) и выплатить компенсацию продавцу в виде упущенной выгоды от сделки.