А как быть с нежилыми помещениями?
Гражданский кодекс и ГК РФ ничего не говорят об особенностях и порядке признания нежилого объекта аварийным. Поэтому в судах часто возникают споры, а ответы на эти вопросы содержатся только в местном законодательстве. Но есть Постановление ВС РФ от 20.11.2022 по делу N 309-КГ18-13252, в котором сказано, что нужно руководствоваться законами, регулирующими аналогичные вопросы по жилым помещениям:
Порядок признания здания аварийным
Часто даже суды отказывают в удовлетворении требований собственников помещений о взыскании компенсации с муниципалитета, говоря, что она полагается только собственникам жилой недвижимости. При этом забывают о положениях ст. 35 Конституции РФ, согласно которой даже в случае отчуждения имущества собственнику должна быть выплачена компенсация.
12. Порядок оценки фактического состояния объекта капитального строительства, включенного в перечень, и (или) территории, на которой расположен такой объект, и принятия при наличии основания решения о признании объекта капитального строительства в качестве аварийные и подлежащие сносу, включают:
I. Общие положения
В) принятие соответствующим органом, указанным в пункте 17 настоящего Положения, решения о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу в случае принятия межведомственной комиссией решения, указанного в подпункте "а" пункта 13 настоящего Положения;
II. Порядок признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу
В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 46_10 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации
Постановляет:
Утвердить прилагаемое Положение о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления.
Особенности выявления и признания аварийного состояния коммерческих зданий прописаны в нормативной базе, а именно в п. 21 ч. III Постановления Правительства РФ от 17 мая 2022 г. № 577. Положения касаются нежилых и жилых помещений, за исключением многоквартирных домов.
Порядок признания нежилого здания аварийным
Общий контроль за ветхим и ветхим жилищным фондом в России осуществляют федеральные органы власти. Регионы подчиняются центру, но действуют по внутренним правилам. В каждом субъекте Российской Федерации ведется реестр аварийных зданий, в который входят не только жилые, но и нежилые строения. Особых отличий в знаках аварий нет. Но есть разница в порядке распознавания непригодных к эксплуатации.
Пошаговая инструкция
- Нахождение в зоне стихийных бедствий или техногенных аварий. При отсутствии возможности защиты здания оно попадает в зону аварийных рисков. Даже если в нем не проживают люди, объект подлежит демонтажу (сносу).
Местная администрация любого населенного пункта самостоятельно составляет список объектов, которые необходимо проверить. Если в этот перечень включено нежилое здание, которое необходимо признать аварийным, то обращаться никуда не нужно, администрация в лице межведомственной комиссии самостоятельно проведет проверку и уведомит собственника о ее результатах.
Общие принципы признания нежилого здания аварийным практически идентичны тому, как жилые дома признаются аварийными. Данная процедура регламентирована ПП РФ № 577. Также предполагается, что для каждого отдельного региона/населенного пункта будут свои уточняющие правила и особенности. Несмотря на возможные дополнения и различия, в целом все региональные правила не должны противоречить вышеуказанному Постановлению Правительства.
Что считается нежилым зданием
Чтобы лучше понять суть вопроса, для начала нужно определиться, что именно понимается под нежилым помещением. В целом идентифицировать такие строения достаточно просто: если они не предназначены и не используются для проживания людей, то они нежилые. Однако в законодательстве есть более точная формулировка.
Зачастую признание здания аварийным невыгодно собственнику, ведь в этом случае он получает минимальную компенсацию, а новый застройщик начинает строительство на старом месте. При таком раскладе бывший собственник остается в убытке, ведь купить новое здание или участок под застройку на полученную компенсацию не получится. Дело идет в суд.
Как нежилое помещение признается аварийным?
- Паспорт - копии;
- Правоустанавливающие и регистрационные документы на квартиру - копии;
- Технический паспорт - нужно запросить в БТИ, если нет на руках. Копия подается, но при себе должен быть оригинал;
- Генеральный план-схема нежилого помещения – его также выдает БТИ;
- Копия актов о ремонтах, проведенных в здании за последние три года;
- Заключение санэпидстанции и пожарной инспекции о аварийности жилья - оригиналы.
Каким может быть решение комиссии?
Но, даже при наличии признаков аварийного состояния нежилого помещения, признать его подлежащим сносу все равно нельзя. Это должна утвердить специальная комиссия муниципалитета: она проверяет техническое состояние здания или отдельного помещения и на основании этого решает, нужно ли его снести или лучше отремонтировать.
- Технический паспорт и/или инвентаризационная карта (обязательно);
- Технический план (при необходимости);
- Правоустанавливающие документы (обязательно);
- Кадастровый паспорт (при необходимости);
- Проектная документация;
- Журнал операций с указанием операций и этапов строительства объекта;
- Акты приемки работ;
- Решение суда о назначении экспертизы (если она была назначена судом).
Куда обращаться для признания здания аварийным
Объекты недвижимости, не относящиеся к жилым помещениям, также могут быть признаны аварийными. Орган местного самоуправления наделен полномочиями по признанию их подлежащими сносу. Однако эта процедура намного сложнее, чем в отношении жилой недвижимости. Рассмотрим, как признать нежилое помещение аварийным.
Официальное подтверждение ветхости, аварийности строительства
Аварийные дома, подлежащие сносу, демонтируются в сроки, определяемые государственным органом. Естественно, сама процедура должна проходить с соблюдением всех норм. Однако есть конструкции, которые еще можно «вернуть к жизни». Ветхие и ветхие дома – это не одно и то же здание. То есть, несмотря на все разрушения, несущие конструкции не представляют опасности для жизни и могут быть укреплены. Здесь не требуется снос и переселение.
Если комиссия отказалась признать аварийность здания, но при этом вы уверены, что есть все основания думать иначе, решение можно оспорить. Для этого рекомендуется обратиться в суд, мотивируя свой иск доказательствами ветхости/аварийности дома. Желательно, чтобы это было экспертное заключение, оформленное по всем правилам – это значительно повысит вероятность успешного обжалования отказа. Также рекомендуется привлечь юриста по недвижимости, участие которого позволит обеспечить выполнение всех действий в строгом соответствии с законом. Также юрист поможет подготовить необходимые документы и сможет представлять ваши интересы во время рассмотрения заявления.
Что делать, если здание соответствует критериям аварийности, а вы хотите документально это зафиксировать и получить разрешение на снос? Стоит сразу отметить, что работа по выявлению аварийных строений также проводится местными властями, поэтому вполне вероятно, что интересующий вас дом уже внесен в список ветхих и аварийных. Это значит, что никаких дополнительных действий предпринимать не нужно – достаточно получить подтверждение его аварийности, и можно проводить снос. Если этого не произошло, придется действовать самостоятельно. Процедура состоит из следующих шагов:
Порядок признания помещения аварийным
Иногда возникает необходимость признать нежилое помещение аварийным и получить разрешение на его снос. Это может понадобиться в рамках подготовки территории к новой застройке, если старое здание уже нельзя использовать по назначению и по другим причинам. Просто взять и снести здание без соответствующего разрешения нельзя — это будет серьезным нарушением закона с последствиями для тех, кто выполнял работы. В этой статье мы поговорим о том, как признают помещение аварийным, какие критерии для этого определены, а также куда обращаться для осуществления всей процедуры.
Итак, в силу ст. 46.10 ГК РФ орган местного самоуправления вправе принять решение о комплексной застройке территории, если не менее 50% ее общей площади составляют участки, на которых расположены строения, признанные аварийными и подлежащие сносу .
Гуляя по городу, мы встречаем кафе, парикмахерские, автомастерские, торговые центры и другие коммерческие объекты. Некоторые из них находятся в новостройках, а другие находятся в аварийном состоянии. Нежилые строения, признанные непригодными, входят в состав аварийной недвижимости. В последующем они подлежат демонтажу (сносу).
Порядок признания нежилого здания аварийным
В данном случае все может зависеть от того, каких специалистов администрация привлекает для проверки и какие правила внутреннего распорядка действуют в том или ином регионе. Ниже мы рассмотрим усредненный вариант признания сооружения аварийным.
Возникают вопросы, по каким основаниям устанавливать аварийность нежилого объекта? Отличается ли процедура от признания жилых домов непригодными? Что делать владельцам таких зданий? Особенности процедуры мы описали в нашей статье.
ЗАДАТЬ ВОПРОС АДВОКАТУ БЕСПЛАТНО
1.3. Данное положение не распространяется на нежилые помещения, здания и сооружения, ввод в эксплуатацию и государственная регистрация которых не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Приложение N 2
- Наименование документа;
- Адрес объекта;
- Номер документа, дата составления заключения;
- Реквизиты документа о создании комиссии;
- Сведения о председателе;
- Список членов;
- Список экспертов по проектной документации и результатам инженерных изысканий;
- Список владельцев и иных правообладателей;
- Данные специализированной организации, выдавшей заключение о состоянии объекта;
- Перечень материалов и результатов инструментальных исследований;
- Принятое решение;
- Приложение к заключению;
- Подписи председателя и членов комиссии.
Понятие аварийности фонда устанавливается законом. Это комплекс помещений многоквартирного дома, подлежащий сносу на основании выданных приказов. Необходимо предоставить информацию в местную администрацию о признании строения ветхим или аварийным. Объект проверяется комиссией на основании поданного заявления. Учитываются имеющиеся повреждения и серьезные повреждения. Поскольку особой формулы и методики нет, каждый объект рассматривается индивидуально.
Внимание! При отсутствии центрального водоснабжения или канализации дом не признается аварийным. Также нельзя, если комната меньше установленных норм для каждого члена семьи. В случае невозможности исправления таких обстоятельств жильцы будут переселены на иных основаниях.
Права межведомственной комиссии
- Глава местного органа власти или его заместитель;
- Представитель федерального органа;
- Специалисты отдела городского хозяйства - инженеры-проектировщики;
- Работники СЭС, Роспотребнадзора, МЧС и других служб города/района;
- Индивидуальные собственники (наниматели) жилых помещений.