«Сельская амнистия»
Этим термином люди назвали упрощенный порядок приватизации земель, выделенных муниципалитетами для ведения личного, подсобного хозяйства, а также для индивидуального жилищного строительства. Бывает, что начатый, почти завершенный процесс строительства приходится прерывать. Но «неполное» нужно как следует формализовать. Первостепенное значение в этом вопросе имеет то, на каком основании осуществляется эксплуатация участка – предоставляется ли земля в бессрочное пользование или временно, или земля под «недостройкой» принадлежит землевладельцу на праве собственности. Также важно учитывать назначение самой земли. Если говорить об индивидуальном жилищном строительстве, то строительство предполагается изначально, но если рассматривать участки, отведенные под личные подсобные хозяйства (ЛПХ), то ситуация может быть неоднозначной. В тех случаях, когда речь идет о ЛПХ в пределах населенных пунктов, то такой участок можно квалифицировать как приусадебный участок, предполагающий строительство жилого дома. Но надел, расположенный за пределами населенного пункта, характеризуется как полевой участок, а значит, добиться признания права собственности на объект незавершенного строительства на нем не удастся, так как он в принципе не предназначен для строительства Корпус. В соответствии со ст. 222 ГК РФ такая постройка квалифицируется как «самовольная постройка» и подлежит сносу.
Регистрация недостроенного
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации под недвижимым имуществом понимаются вещи, неразрывно связанные с землей, которые не могут быть перемещены без сопутствующего ущерба. Незавершенный объект с фундаментом рассматривается как недвижимое имущество, подпадающее под критерии настоящей статьи. Из ст. 25 п. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество следует, что для оформления права собственности на незавершенное строительство необходимы правоустанавливающие документы на землю и разрешение на застройку. Перед подачей документов в Росреестр вам необходимо будет выполнить следующие действия:
- Получить разрешение на строительство, полученное в отношении недостроенного здания;
- Получить технический паспорт объекта в БТИ;
- Получить кадастровый паспорт на незавершенное строительство по форме, утвержденной 01.01.2015.
Что касается арендованных земель, то у собственников есть время до 01.03.2018 узаконить земельные участки в рамках «дачной амнистии» при условии, что сам надел был определен в пользование до 30.10.2001. Прежде чем можно будет оформить право собственности на «незавершенное производство», необходимо правильно завершить приватизацию земли в собственность. Для этого вам потребуется предоставить в Росреестр оригиналы правоустанавливающих документов и кадастровый паспорт на сам надел.
Камни преткновения при участии в долевом строительстве
Приобретение жилья на основании договора об участии в долевом строительстве для ряда граждан является оптимальным вариантом по сравнению с приобретением аналогичного жилья на вторичном рынке. К сожалению, из-за нестабильности экономики или недобросовестности застройщика зачастую символом новоселья остается недостроенный дом. Застройщики либо затягивают сроки, либо полностью снимают с себя ответственность, инициируя процедуру банкротства. В таких случаях акционеру остается либо брать ситуацию в свои руки, отстаивая собственные интересы в соответствии с действующим законодательством, либо безропотно ждать исполнения возложенных на него обязательств другой стороной договора.
Важный! Оформить свои права на долю недвижимого имущества представляется возможным только через обращение в судебный орган.
Обращение в суд
Перед подготовкой иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства дольщику необходимо учесть следующее:
- Юрисдикция. Юрисдикция определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ, исходя из места нахождения самого объекта. Для юридических лиц местом обращения будет территориальный орган Арбитражного суда, физические лица направляют исковое заявление в районный или городской суд.
- Готовность. Признание права на строящийся объект возможно только в случаях, когда процесс строительства завершен и остается только сдать здание в эксплуатацию, либо строительство «заморожено» на завершающих стадиях. Однако нет оснований для обращения в суд в случаях нарушения застройщиком сроков строительства на начальных этапах. Есть вероятность, что суд удовлетворит требования истца, если объект готов более чем на 75%, но она не велика. А вот вероятность получения положительного решения судебной инстанции для истца при завершении строительства более чем на 90% выше в разы, но необходимо учитывать, что подтверждать заявленную готовность придется именно заявителю путем предоставления доказательств.
- Предмет претензии. Наиболее распространенной ошибкой дольщиков, из-за которой могут быть отклонены требования, является некорректная формулировка самих требований, например, о признании прав на квартиру, гараж и т.п. Согласно заключенному договору долевого участия, Акционер имеет право претендовать на долю, соответственно, требование должно содержать требование о признании права собственности на незавершенную долю, указанную в действующем договоре. Недостроенный дом не относится к полноценной жилой недвижимости, поэтому использование терминов, относящихся к жилой недвижимости, будет считаться ошибочным. Поэтому в иске должно быть указано только требование о доле, соответствующей договору долевого участия, а достоверность точных сведений о размере и площади будет одним из ключевых для суда.
- Исполнение обязательств. Само обращение в суд возможно только при полном исполнении договорных обязательств перед ответчиком по вопросам финансирования. Например, такой пункт договора, как необходимость оплаты разницы между стоимостью будущей квартиры по проектной документации и фактическим метражом после проведения технической инвентаризации, может стать поводом для отклонения исковых требований истца.
Заключение
Наконец, отдельно о банкротстве. Акционер должен успеть подать иск в судебный орган до вынесения Арбитражным судом решения в отношении застройщика. В противном случае обращение дольщика в суд при инициированной стороной процедуры банкротства стороной ответчика имеет смысл только тогда, когда объект уже введен в эксплуатацию и стороны подписали акт приема-передачи квартиры в новостройке. до принятия в Арбитражный суд искового заявления о признании организации банкротом.
Вам не нужно тратить свое
время и нервы- опытный юрист возьмет на себя решение всех ваших проблем!