В каких случаях необходима процедура признания права собственности на новостройку в судебном порядке?
Ситуации, когда собственнику квартиры в новостройке приходится обращаться в суд, разнообразны. К наиболее распространенным основаниям судебного признания права собственности на жилье в новостройке относятся следующие случаи:
- Передаточный акт между застройщиком и покупателем не подписан. Причиной неподписания может быть несоответствие квартиры условиям договора, низкое качество жилья, недостатки, с которыми не согласна строительная компания и т.д. Кроме того, если акт есть на руках, но содержит неточности , ошибок или исправлений, Росреестр также может отказать в регистрации.
- Банкротство или ликвидация застройщика до получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию или подписания передаточного акта.
- Нарушение застройщиком порядка строительства объекта, например, просрочка сдачи объекта, неполучение разрешения местной администрации на ввод здания в эксплуатацию, просрочка постановки дома на кадастровый учет. Также причиной того, что покупатель жилья в новостройке не может зарегистрировать право собственности, может быть нарушение застройщиком условий инвестиционного договора с местной администрацией.
- Если квартира приобретена в жилищно-строительном кооперативе по договору долевого участия, то причиной отказа в государственной регистрации может быть то, что жилищный кооператив не зарегистрировал право собственности на нее. В соответствии с законом пайщик ЖСК может зарегистрировать право собственности на квартиру только после ее регистрации ЖСК.
- Случаи двойной продажи по предварительному договору и другие мошеннические действия застройщика.
Ситуации, когда собственники квартир не могут оформить право собственности на них, могут длиться годами. Даже если гражданин получит ключи, сделает ремонт в квартире и добросовестно оплатит коммунальные услуги, для государственных органов он не будет собственником жилья. Это значит, что он не сможет распоряжаться своим жильем (продать, использовать в качестве залога и т. д.).
Порядок признания права собственности на квартиру через суд в новостройке
В большинстве случаев признание права собственности осуществляется по правилам гражданского судопроизводства. Исключением являются случаи, когда застройщика признают банкротом или в отношении него возбуждается дело о банкротстве.
Выбор судебной власти
Иски о признании права собственности относятся к прерогативе судов общей юрисдикции. Судом первой инстанции является районный суд. По правилам, установленным ст. 30 ГПК РФ, иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются судом по месту нахождения этого имущества.
Это важно знать! Если основанием для признания права собственности является банкротство застройщика, то необходимо обращаться в арбитражный суд.
Составление претензии
Исковое заявление должно быть составлено, исходя из положений ст. 131 ГПК РФ. Заявка должна содержать следующую информацию:
- Наименование суда, в который обращается истец;
- Сведения о заявителе (паспортные данные и место жительства), а также номер телефона для связи;
- Данные об ответчике - если он гражданин, то его полное имя, место жительства или работы, любой из идентификаторов, если он известен истцу, если юридическое лицо - его наименование и юридический адрес, а также любые идентификатор;
- Сведения о представителе, если интересы истца представляет уполномоченное лицо;
- Информация о третьих лицах;
- Наименование документа;
- Указание на то, какие права истца нарушены действиями ответчика, а также выдвинутые требования (признание права собственности);
- Подробное описание обстоятельств дела, а также представленных истцом доказательств;
- Цена иска и пример расчетов;
- Перечень прилагаемых к иску документов;
- Дата и подпись.
В претензии могут указываться предпринятые попытки досудебного урегулирования вопроса и действия, направленные на примирение сторон. Также в заявлении можно указать любую другую информацию, которая, по мнению истца, имеет значение для дела.
Необходимые документы
К претензии должны быть приложены документы, которыми истец обосновывает свою позицию. Их перечень разнообразен и зависит от обстоятельств и особенностей дела. Такой документацией может быть:
- Договор, на основании которого квартира была передана в пользование (долевое участие, уступка, вложение и т.п.);
- Подтверждение расчетов (квитанции, платежные поручения и т.п.);
- Копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию (можно получить в местной администрации);
- Передаточный акт, если он был заключен между застройщиком и истцом;
- Выписка из ЕГРН об отсутствии оформленного права собственности на квартиру;
- Техническая документация на квартиру.
Также к претензии необходимо приложить копию паспорта и оригинал квитанции об оплате госпошлины.
Государственная пошлина
При обращении в суд с иском необходимо оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от стоимости имущества. На основании письма Минфина России от 06.10.2010 № 03-05-05-03/48 в судах общей юрисдикции исковые требования о признании права собственности рассматриваются как имущественные иски.
Это означает, что размер государственной пошлины определяется положением, установленным пп. 1 р. 1 ст. 333.19 НК РФ. Сумма, которую необходимо заплатить при обращении в суд, зависит от инвентаризационной стоимости квартиры.
| Стоимость квартиры | Размер госпошлины |
|---|---|
| До 20 тыс. руб. | 4 %, не менее 400 руб. |
| От 20 до 100 тыс. руб. | 800 руб. плюс 3 % от суммы превышения 20 тыс. руб. |
| От 100 до 200 тыс. руб. | 3200 руб. плюс 2 % суммы превышения 100 тыс. руб. |
| От 200 тыс. до 1 млн. руб. | 5200 руб. плюс 1 % от суммы превышения |
| Более 1 млн. руб. | 13200 плюс 0,5 % от суммы превышения |
Размер государственной пошлины может быть уменьшен судом на основании ходатайства истца. Также суд может предоставить отсрочку или рассрочку платежа либо полностью освободить истца от уплаты государственной пошлины, если примет во внимание материальное положение истца.
При обращении в арбитражный суд в случае банкротства застройщика положение п. 2 ст. 103 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой признание права собственности относится к требованиям неимущественного характера. При этом для физического лица размер госпошлины составит 300 рублей.
Судебное решение
Согласно ст. 154 ГПК РФ, решение по гражданскому делу должно быть вынесено судом не позднее 2 месяцев со дня поступления иска. При необходимости этот срок может быть продлен максимум на 1 месяц.
Положительное решение суда является основанием для регистрации права собственности. Однако сначала необходимо подождать 1 месяц, чтобы решение вступило в силу. Это срок, в течение которого проигравшая сторона или третьи лица могут подать апелляцию. По истечении срока подачи апелляции копию решения можно получить в канцелярии суда.
Судебная практика
Примеры судебной практики по делам, в которых предъявляется иск о признании права собственности на квартиру в новостройке:
Регистрация права собственности
Регистрация права собственности на основании решения суда не имеет каких-либо особенностей. Для проведения процедуры регистрации необходимо обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и предоставить:
- Заявление;
- Паспорт;
- Документы на квартиру;
- Решение суда;
- Квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. руб.).
Регистрация права собственности осуществляется в течение 7-9 рабочих дней после подачи документов. После того, как право собственности внесено в Реестр недвижимости, домовладелец получает документ о праве собственности. С 2017 года это выписка из ЕГРН, в которой указываются характеристики имущества, права на него (имя собственника), а также ограничения прав (при их наличии). За выпиской необходимо обращаться в тот же орган, в который подавались документы (МФЦ или территориальное отделение Росреестра).
Какие трудности могут возникнуть?
Добиться признания права собственности в судебном порядке – задача не из легких. Истцу необходимо подготовить доказательную базу, грамотно составить заявление и закрепить свою позицию на судебных заседаниях. Человеку, незнакомому с судебной системой, сделать это непросто. Поэтому для понимания перспектив дела и подготовки к суду необходимо получить грамотную юридическую консультацию. Вы можете сделать это на нашем сайте.