Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору
Но для этого адвокату арендодателя необходимо совершить ряд действий по определенному алгоритму, направленных на доказывание факта причинения ему соответствующих убытков. Если вы допустите ошибку на этом этапе, арендодатель рискует восстановить прежнее состояние помещения за свой счет.
Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба
В случае неполучения ответа на претензию или отказа нанимателя от добровольного возмещения убытков наймодатель вправе обратиться в суд с соответствующими требованиями. К исковому заявлению должны быть приложены все вышеперечисленные документы: договор аренды, акт о возврате помещения с повреждениями, акт об оценке, претензия к арендатору, отзыв на претензию и т.д. необходимо приложить документы, подтверждающие ремонт и его стоимость (договор с подрядчиком, акты выполненных работ, квитанции о приеме денежных средств или выписки с банковского счета о зачислении денежных средств на расчетный счет подрядчика).
По словам Ивана, все это выглядело довольно удручающе. Определенно нуждался в ремонте. Но вот незадача - работодатели не признали своей вины. Наоборот: они настаивали, что это ЕГО квартира, и поэтому ремонт в ней также является ЕГО обязанностью. Пригрозили, что уедут, не заплатив квартплату за последний месяц, если Иван не предпримет никаких действий. И Иван сделал. Во-первых, обратитесь к юристу. И не прогадал: закон был на его стороне.
Хитрые работодатели часто пользуются растерянностью хозяев и пытаются вытянуть из них средства для решения различных бытовых неурядиц. Подтверждение тому — реальный случай, произошедший с одним из наших коллег.
История жизни: жильцы затопили квартиру
Следующим этапом была подготовка претензии - ценного письма с описанием вложения и уведомлением. После передачи претензии жильцам (и их очередного отказа в покрытии стоимости ремонта квартиры) была направлена претензия в районный суд с приложенными к ней документами: акт залива, копия претензии , справку от оценочной компании, фотографии помещения и т.д.
Об аварии я узнал от арендатора в феврале 2022 года. Он позвонил, как только вернулся с работы и увидел лужу. Причиной стал обрыв шланга посудомоечной машины. Последствия потопа проявились на следующий день: планки ламината отошли от пола и зашатались, стыки вздулись. Ущерб затронул кухню и коридор общей площадью 16 м².
Через суд
В акте не устанавливается конкретный виновник аварии и не оценивается ущерб: определяется причина затопления. В моем случае это было прямо записано в акте: «Причиной затопления квартиры стала течь из заливного шланга посудомоечной машины». На этом основании можно требовать компенсацию.
Что случилось
Перед подписанием договора я проверил документы жильцов по базе должников Федеральной службы судебных приставов, чтобы убедиться, что пара сможет исправно оплачивать жилье. С помощью миграционной службы он установил подлинность их паспортных данных, а также проверил их криминальное прошлое на сайте МВД. Кроме того, я изучил группы в социальных сетях с черными списками жильцов. Все было в порядке.
В отдельных случаях порча арендованного имущества может произойти из-за действий или бездействия работников организации-арендатора. Статья 238 ТК РФ устанавливает материальную ответственность работника как за прямой реальный ущерб, непосредственно причиненный им работодателю, так и за ущерб, причиненный работодателем в результате возмещения ущерба другим лицам.
Порча (утрата) имущества по вине третьих лиц
Отметим, что право нанимателя требовать от третьих лиц возмещения убытков от повреждения или утраты арендованного имущества не означает освобождения нанимателя от обязательств перед наймодателем. Речь идет лишь о том, что арендатор компенсирует свои убытки за счет третьих лиц.
Повреждение (потеря) имущества вследствие обстоятельств непреодолимой силы Страхование
Кроме того, арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с договором аренды или его назначением. В противном случае арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Вот еще одна поучительная история. По истечении срока аренды арендодатель был недоволен состоянием большого обеденного стола в гостиной и полагал, что он был поврежден. Работодатель с этим совершенно не соглашался и считал, что речь идет о естественном износе. По закону арендодатель вправе требовать возврата имущества в его первоначальном состоянии с учетом естественного износа.
В нашей практике был случай, когда собственник элитной квартиры заключал договор аренды, по окончании которого стороны фиксировали недостатки - по мнению собственника, весьма существенные. Одна из музыкальных колонок, купленных по просьбе арендатора, была неисправна, в ванной появилось трудноудаляемое желтое покрытие, повреждено дорогое кресло, обивка которого не подлежит замене, для которого новый один был куплен. Арендатор не согласился с размером ущерба и обратился в суд с требованием о взыскании суммы залога.
Что нельзя делать в съемной квартире
Не забывайте, что вы не имеете права проводить перепланировку или другие структурные изменения в квартире без письменного согласия собственника, в том числе установку стационарного оборудования, встроенной бытовой техники, прокладку дополнительных энергетических и коммуникационных сетей. , перекрашивание стен и т. д. Отверстия для картин и других элементов декора, сделанные вами без согласия арендодателя, будут считаться ущербом, если это не предусмотрено договором аренды. Также нужно быть осторожным при наклеивании картин, постеров, детских рисунков на стены скотчем, так как при их снятии с окрашенных стен остаются следы и снимается слой краски, как и с обоев.
Следует отметить, что гражданско-правовая ответственность возникает в любом случае, но для этого необходимо предъявить претензии в суд, который вынесет решение об установлении вины лица, повредившего вещь (объект движимого или недвижимого имущества).
- Уголовные, это статьи 167 и 168 УК нашей страны, предусматривающие наказание за умышленное или по неосторожности причинение вреда частному (физическому) движимому или недвижимому имуществу, различными способами, а также статья 214 УК РФ. Российская Федерация, предусматривающая ответственность за причинение вреда государственному или муниципальному имуществу;
- Административная, которая применяется, если сумма ущерба не превышает 2 500 тысяч рублей;
- Гражданский закон, согласно которому, виновное лицо, в отношении которого вступил в законную силу приговор суда или на него наложено административное взыскание, обязано возместить весь материальный и моральный ущерб, причиненный собственнику имущества. .
Правовой статус арендованного имущества
- Лизинг, при котором собственник имущества передает его лицу за определенную ежемесячную плату на определенный срок. По ее завершению арендатор может выкупить вещь за определенную цену и стать ее собственником.
- Простая аренда, когда объект движимого или недвижимого имущества передается во временное пользование другому лицу, на определенный срок. В течение этого периода времени арендатор обязан уплатить владельцу определенную сумму денег, а затем вернуть вещь в том виде, в котором она была передана, с учетом естественного износа.
- Работа арендатора в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавирусной инфекции;
- Досудебные переговоры о предоставлении отсрочки или уменьшения арендной платы;
- Наличие фактической возможности работы арендатора, если его деятельность не была запрещена;
- Срок долга.
Виды арендного производства
В другом случае суд установил, что истец-арендатор принял договор по акту приема-передачи уже во время вынужденного выходного дня. Впоследствии он отказался от исполнения договора и попросил вернуть ему залог. Суд указал, что при приемке помещения и заключении договора арендатор должен был действовать разумно и предусмотрительно, а значит с учетом ситуации с коронавирусом. Право арендодателя на удержание залога в соответствии с договором подтверждено решением от 17.08.2022 по делу № А09-5926/2022.
Что делать участнику процесса взимания арендной платы
Для некоторых компаний сложилась парадоксальная ситуация, когда их деятельность не ограничивалась законом, но работать они не могли. Например, основные покупатели товаров или услуг не работали (отсутствие спроса) или доставка людей на стройку была затруднена. Законодательно такие жильцы не могут рассчитывать на меры поддержки, установленные государством. Однако это обстоятельство может быть доказано в суде.
Возмещение ущерба арендатору решается с помощью гражданского суда. Часто у многих возникает потребность в аренде имущества, например, жилой или коммерческой недвижимости, автомобиля, различных торговых площадей и т. д. Здесь нет договоренности. В нем прописываются все условия, сроки аренды, обязательства сторон. В том числе такой документ предусматривает ответственность в случае причинения ущерба, порчи имуществу арендодателя или наоборот, причинения ущерба арендатору.
Заполненная претензия может быть отправлена арендатору по почте или доставлена курьером. Если вы отправляли документ по почте, обязательно сохраните квитанцию об оплате заказного (или расписку в получении) письма. Если вы отправляете претензию через курьера, убедитесь, что ваш экземпляр промаркирован - входящий номер и дата, подпись должностного лица, печать (штамп).
Претензия к арендодателю о порче имущества
- Он может расторгнуть договор аренды;
- Он может потребовать возмещения убытков, причиненных повреждением имущества;
- Он может потребовать возмещения дополнительных расходов;
- Он может потребовать возмещения упущенной выгоды;
- Он вправе требовать возмещения причиненного ему морального вреда.
Шансы на победу в этом случае высоки: справка о причине пожара от Госпожнадзора и установленная причинно-следственная связь между действиями жильца со ссылкой на ст. 1064 ГК о возмещении вреда с успехом помогут защищать потерпевшего в суде. Но перспектива взыскания денег по исполнительному листу, полученному по решению суда, туманна. Виновный арендатор вряд ли справится с потенциально большой суммой материальных претензий со стороны всех пострадавших предпринимателей.
Кто виноват
Это самая сложная ситуация. Хозяин потерял здание. Может оказаться, что это и было его главным достоянием. Если он не является крупным игроком на рынке недвижимости, дорожит своей репутацией и имеет достаточный оборотный капитал, шансов на получение компенсации у вас практически нет.
Если пожар возник по вине арендодателя
Итак, авария произошла. Орган государственного пожарного надзора выдал справку о пожаре и его причинах. Если лица, в результате действий которых возник пожар, не установлены, об этом также составляется запись. Далее арендатор обращается в страховую компанию с заявлением о возмещении ущерба. По его правилам осуществляются все дальнейшие процедуры.
Если арендатор накапливает задолженность по арендной плате в течение нескольких месяцев, а затем исчезает, возникает вопрос: может ли арендодатель удержать оставленное должником имущество и продать его в счет долга?
Законность удержания имущества должника
Чаще всего жильцы игнорируют такие приглашения и не являются на осмотр и инвентаризацию. Но официальное уведомление станет еще одним подтверждением правомерности и прозрачности действий кредитора.
Какие документы оформлять при описи и сохранении имущества
Механизм удержания регулируется статьями 359, 360 ГК РФ. Имущество, оставленное злоумышленником в арендованном помещении, может быть отнесено к категории брошенного в соответствии с положениями статьи 226 Гражданского кодекса Российской Федерации, а это означает, что другие лица имеют право на приобретение такого имущества в качестве имущества, если количество условий соблюдены. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66 подчеркнул, что вычет возможен, если оба лица являются предпринимателями, а арендодатель не препятствовал должнику в возврате имущества в течение срока действия договора. договор аренды.