Основные изменения в законодательстве
Есть три основных момента, которые коснутся всех, кто после 2018 года будет заниматься продажей недвижимости.
- Региональным властям субъектов Российской Федерации предоставлено право снижать для всех или отдельных категорий граждан как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при исчислении налога. .
Несмотря на это, кадастровая стоимость жилья часто завышается. Такая ситуация, конечно, полезна для государственного бюджета, но для продавцов повышенное налоговое бремя иногда становится непосильным.
Всегда ли можно продать квартиру по кадастровой цене?
Оценка жилья по кадастровой стоимости часто проводится оптом, путем сравнения схожей по параметрам недвижимости, без учета нюансов индивидуального жилья (хотя это и требуется по закону).
На сегодняшний день существует множество причин, по которым продать квартиру по цене равной КС просто невозможно.
- Во-первых, это нововведение произошло как раз в период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательная способность населения снизилась, а цены на жилье, отраженные в Гражданском кодексе, остались на прежнем уровне.
- Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в неудовлетворительном состоянии из-за отсутствия ремонта или других причин.
Особенности сделок купли-продажи
Есть определенные моменты, которые важно знать при совершении сделок с недвижимостью.
- Если недвижимость продается по цене, которая составляет более 70% КС, то в этом случае цена, указанная в кадастре, не имеет никакого значения, так как сумма налога будет исчисляться от стоимости, указанной в договоре.
- Если кадастровая цена изменилась, то ее значение принимается на 1 января того года, в котором состоялась продажа.
- Если КС не определен (достаточно редкая, но все же ситуация, которая встречается сейчас), то доход считается от стоимости, указанной в договоре.
Как продать квартиру ниже кадастровой цены?
Таким образом, получается, что искусственное занижение стоимости жилья при сделке не выгодно ни продавцу, ни покупателю. Им от этого ничего не будет, кроме возможной проверки налоговой.
Легальный способ не платить подоходный налог при продаже – стоимость жилья менее миллиона рублей (если она совпадает с кадастровой).
Сделки купли-продажи недвижимости по цене меньше этой суммы не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это сумма налогового вычета, которую государство предоставляет гражданину при продаже недвижимости.
Также есть смысл сначала узнать правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно условий владения и понижающих коэффициентов, а уже потом определять цену сделки.
У собственника, который хочет продать жилье ниже стоимости, указанной в Госкадастре, есть два законных пути:
- Заявление в судебные органы о пересмотре кадастровой стоимости;
- Установление кадастровой стоимости равной рыночной путем обращения в Росреестр
Такая ревизия явление реальное и возможное, но требует много времени и сил. Поэтому в этом случае рациональнее воспользоваться помощью опытного юриста и кадастрового специалиста, либо обратиться в компанию, предлагающую комплексные услуги.
После работы независимых экспертов-оценщиков может быть произведен пересмотр кадастровой цены, и налоговая нагрузка собственника-продавца значительно снижается.