Уклонение от уплаты налогов
Обычно заниженную цену квартиры в договоре собственник объясняет желанием сэкономить на подоходном налоге (НДФЛ) в размере 13%, который должен уплатить государству продавец недвижимости, если он владел жилплощадью менее чем за пять лет (в некоторых случаях менее трех лет).
Допустим, владелец купил однушку в 2018 году за 5 миллионов рублей, а теперь хочет продать ее за 7 миллионов. С разницы между ценами при покупке и при продаже, то есть с 2 миллионов рублей, он должен заплатить налог в размере 260 тысяч рублей. Или дождаться 2023 года, когда с момента покупки квартиры пройдет пять лет. В этом случае 260 тысяч платить не придется.
Вы можете потерять не только деньги, но и свободу в сделке купли-продажи по заниженной стоимости.
«Попытка уклониться от уплаты налогов является преступлением, предусмотренным УК РФ. Наказывается штрафом в размере от 100 до 300 тысяч рублей, принудительными работами на срок до одного года, арестом на срок до 6 месяцев или лишением свободы на срок до 12 месяцев. Покупатель также может быть привлечен к ответственности как соучастник преступления», — предупреждает юрист, управляющий партнер инвестиционного холдинга Эдуард Бугров.
Недействительная транзакция
Желание владельца квартиры сэкономить на налоге может дорого обойтись покупателю. Например, если продавец обанкротится.
«В этом случае конкурсный управляющий, скорее всего, признает сделку недействительной, особенно если сумма, указанная в договоре купли-продажи, объективно ниже рыночной. Это дает основания подозревать продавца в попытке вывода активов, даже если сделка была совершена до начала конкурсного производства. Если сделка будет признана недействительной, квартира будет возвращена продавцу. И покупатель в этом случае сможет требовать ровно ту сумму, которая указана в договоре», — поясняет Бугров.
Родственники продавца также могут оспорить сделку. Например, если он старый. Формально владелец квартиры может быть дееспособным, но родственники все же могут обратиться в суд и доказать, что на момент сделки у пожилого продавца развилось слабоумие и, подписывая договор купли-продажи, он не осознавал своих действий. При этом в суде скромная стоимость квартиры, прописанная в договоре, — это все, на что покупатель может претендовать после признания сделки недействительной, — говорит Бугров.
«Все же лучше избегать заключения сделки с указанием заниженной стоимости объекта. В крайнем случае пропишите в дополнительном соглашении реальную сумму сделки, и выдайте квитанцию о перечислении и получении денег. Лучше перечислять деньги продавцу через расчетный счет», — предлагает эксперт.
Купить квартиру, чтобы сдавать: это вообще выгодно?Помог продавцу и сам переплатил налог
Даже если покупатель, согласившийся приобрести квартиру по сниженной цене, не будет привлечен к ответственности (как соучастник уклонения от уплаты налогов) или сделка не будет признана недействительной, он все равно рискует потерять деньги. Если покупатель захочет продать недвижимость раньше, чем через пять лет с момента покупки и по рыночной стоимости, он заплатит внушительный налог.
Допустим, в договоре купли-продажи указана цена 5 миллионов (реальная стоимость имущества была 7 миллионов), а квартира была продана за 8 миллионов. Сумма НДФЛ в этом случае составит 390 тысяч рублей (13% от разницы в цене при покупке и продаже 3 млн).
По словам Бугрова, когда речь идет о продаже дорогой недвижимости, продавцу имеет смысл зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перевести объект из жилого в коммерческий статус. Тогда вы сможете сэкономить на налогах.
«После регистрации ИП нужно выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). Это снизит налог на продажу коммерческой недвижимости до 6%. Более того, статья 340 НК РФ дает регионам право устанавливать дифференцированную ставку до 1%, что значительно ниже стандартного НДФЛ. В этом случае налоги можно будет уплатить, не ударив по кошельку продавца, а участникам сделки не придется беспокоиться о ее законности», — отмечает эксперт.
Оставить комментарий (1)