Что такое долевая собственность на квартиру?
Долевая собственность означает, что имущество находится в собственности двух или более лиц. Доля каждого собственника выражается в процентах от общей площади. Самый популярный вариант – раздел имущества в равных долях.
Как устанавливается долевая собственность?
Долевая собственность на жилое помещение возникает в результате совершения заинтересованными лицами различных сделок, в которых участвуют более двух лиц. Собственники сами выбирают этот вид собственности и распределяют между собой доли в праве на жилье. На практике встречаются следующие ситуации:
- Члены одной семьи приватизировали жилье в долевую собственность;
- Жилье разделили супруги на основании нотариально заверенного брачного договора или решения суда;
- Несколько человек унаследовали жилую недвижимость по завещанию или по закону.
Раздел совместной собственности на доли осуществляется как по взаимному согласию совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, в связи с появлением детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из собственников.
Пример 1. Супруги Степановы Е.А. и С.В. приватизировали муниципальную квартиру, которая находится у них в социальной аренде. Несовершеннолетний сын Степанов А.А. живет с ними. При регистрации права собственности в Росреестре недвижимое имущество делится на три равные доли, составляющие 1/3 от общей площади. В Росреестр внесены сведения о трех собственниках: Степанова Е.А., Степанова С.В. и Степанов А.А. На каждого из них оформлялась выписка из реестра.
Каковы ограничения на совместное владение?
Акционеры имеют равные права на пользование помещением. Однако они должны соответствовать следующим ограничениям:
- Не нарушать интересы других владельцев;
- Прежде чем продать свою часть жилья, сообщите об этом другим собственникам.
Эти ограничения не лишают собственника права искать покупателей и определять условия договора купли-продажи с ними.
Пример 2. Четырехкомнатная квартира является совместной собственностью супругов Антоновых Е.И. и Антонова И.А. После расторжения брака бывшая жена решила продать свою долю. Перед заключением сделки она направила Антонову Е.И. письменное уведомление. Он выкупил долю, воспользовавшись возможностью покупки.
Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?
Совладельцы имеют преимущественное право приобретения части имущества перед другими лицами (ст. 250 ГК РФ). Поэтому многие отказываются от таких сделок. Ведь для их совершения нужно получить согласие других собственников.
Если правообладатели решат воспользоваться опционом на выкуп, доля передается следующим образом:
- Один совладелец покупает часть жилого помещения, его доля увеличивается;
- Несколько совладельцев приобретают долю и определяют, насколько увеличатся их доли в праве на имущество.
Продать долю без согласия других собственников можно только в двух случаях:
- С момента отправки уведомления о продаже прошел месяц, но остальные владельцы на него не отреагировали. Продавец подписывает договор купли-продажи с любым лицом.
- Другие собственники отказались от преимущественного права покупки в письменной форме. Акция продается любому покупателю до истечения 30 дней.
В случае нарушения преимущественного права любой сособственник вправе в трехмесячный срок обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
Пример 3. Савельева А.А. обратилась в суд с иском к Леонтьевой И.И., в котором просила передать ей права и обязанности покупателя на долю в общей долевой собственности. Указано, что она является совладелицей коммуналки. Она узнала, что ответчик продает комнату, и обратилась к нотариусу. Вместе с ним она составила заявление о согласии на приобретение доли. Однако Леонтьева И.И. уклонился от заключения договора купли-продажи и продал долю другому лицу. Судом установлено, что Савельева А.А. согласился на покупку, но не уложился в месячный срок. Она не действовала для приобретения имущества. Истец должен был внести требуемую сумму в нотариальный залог или перечислить Леонтьева И.И. По этой причине в иске отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 4 декабря 2018 г. № 33-24735/2018).
Как продать долю в квартире без согласия других собственников: пошаговая инструкция
Процедура продажи доли в квартире отличается от сделок, предметом которых является все имущество. Рассмотрим пошагово, как правильно заключить договор, чтобы его нельзя было оспорить.
Шаг 1 - Выделение доли в квартире
Если общее имущество не разделено между собственниками, то необходимо выделить долю в квартире. Вы можете сделать это двумя способами:
- По договоренности с другими собственниками. Договор составляется и нотариально удостоверяется. Затем право собственности на долю регистрируется в Росреестре.
- По решению суда. Если другие собственники отказываются делать раздел, следует обращаться в суд с иском. Право собственности на долю регистрируется на основании судебного акта.
В результате гражданин становится собственником части имущества. Если право собственности на долю уже зарегистрировано, этот шаг можно пропустить.
Шаг 2. Уведомление других владельцев о продаже акций
Продажа доли без согласия других собственников законом не допускается, поэтому вам необходимо уведомить их о планируемой сделке. Уведомление составляется в письменной форме и должно содержать следующую обязательную информацию:
- Общие условия сделки;
- Цена акции;
- Предложение воспользоваться преимущественным правом покупки;
- Ходатайство о даче письменного отказа в случае отказа от преимущественного права;
- Срок принятия решения (не менее одного месяца).
Уведомление должно быть отправлено способом, позволяющим установить факт доставки.
Остальные собственники вправе заявить о своем решении сразу, не дожидаясь истечения месяца. В случае если один из них заявил о намерении купить долю, сделка оформляется с ним.
Если в течение месяца ни один из сособственников не ответил на уведомление, продавец вправе приступить к оформлению договора купли-продажи с третьим лицом без согласия второго собственника.
Рекомендуем воспользоваться помощью нотариуса, который поможет подготовить извещение. Если другие собственники откажутся от получения извещения, он составит документ об уклонении от получения корреспонденции. Это эквивалентно надлежащему уведомлению.
Шаг 3 - Заключение договора
После решения вопроса с преимущественным правом продавец согласовывает с покупателем условия договора. Он составляется в соответствии с требованиями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. В контракт необходимо включить следующую информацию:
- Информация о сторонах (название, адрес, контакты, паспортные данные);
- Описание предмета сделки (площадь, размер доли, кадастровый номер, адрес объекта недвижимости);
- Цена;
- Условия платежа;
- Дата заключения.
Предлагаем воспользоваться типовым договором, разработанным нашими юристами.
Если у вас возникли трудности при составлении договора, рекомендуем вам обратиться за консультацией к профессиональному юристу. Он подскажет, как правильно описать предмет сделки.
Шаг 4 - Заверение договора у нотариуса
Сделки с долями в квартире должны быть нотариально удостоверены. Поэтому стороны договора обращаются в нотариальную контору. Помимо договора вам потребуется предоставить:
- Паспорта;
- Выписка из ЕГРН на имущество;
- Уведомление отправлено другим совладельцам;
- Доказательства получения уведомления другими собственниками.
После проверки документов нотариус вносит сведения в нотариальный реестр и проставляет на договоре удостоверяющую надпись.
Шаг 5 - Регистрация права собственности на долю в Росреестре
В конце сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Стороны уплачивают госпошлину и подают заявление. Прилагается пакет документации:
- Договор;
- Технический и кадастровый паспорт;
- Удостоверение личности;
- Выписка из ЕГРН.
Размер государственной пошлины с каждой стороны составляет 2000 рублей.
Собственнику выдается выписка из ЕГРН о переходе к нему права на часть имущества.
Юридическая помощь при продаже доли в квартире без согласия других собственников
На практике могут возникнуть сложности при продаже доли в жилой недвижимости, когда одним из совладельцев является несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо. Поэтому желательно тщательно продумать все этапы сделки, чтобы не нарушать права других собственников. Чтобы избежать ошибок, обратитесь за помощью к профессиональному юристу. Получите бесплатную консультацию от наших специалистов. Свяжитесь с нами прямо сейчас!