Доля в коммуналке - что это такое?
Не всякая доля в частной недвижимости или муниципальном жилье может называться коммуналкой. Коммунальная квартира – это не только право проживать и распоряжаться отдельной изолированной от остальных комнатой, но и неотъемлемое право пользования общим имуществом в квартире.
При определении границ доли в коммунальной квартире и порядка ее использования следует руководствоваться положениями пунктов 1-3 ст. 42 ЖК РФ:
- Собственник доли вправе претендовать на пользование частью общего имущества пропорционально размеру своей комнаты по отношению ко всей квартире.
- Если собственнику принадлежит несколько помещений, в общей собственности объем права на него определяется путем сложения всех площадей.
- Отдельно от помещения право на общее имущество не отчуждается и не передается.
Если вы собираетесь распоряжаться своей долей в коммуналке, вам следует учитывать положения ст. 209 ГК РФ, запрещающей продажу жилья, не приватизированного. Недвижимое имущество, переданное в аренду или полученное по договору социального найма, не продается до момента переоформления в частную собственность.
Можно ли продать долю в коммуналке?
Если собственником коммуналки является муниципалитет или государство, продать долю в ней не получится, пока не будет оформлена приватизация. Любые варианты продажи до регистрации частной собственности становятся недоступными.
Если вам срочно нужно продать долю в коммуналке, а комната не приватизирована, есть всего 2 способа подать заявку:
- Через обмен, с согласованием обмена в администрации города и перезаключением договора социального найма. Вариант продажи самый быстрый, если уже есть желающие переехать в коммуналку из равноценного муниципального жилья. Проблема в том, что выбор муниципального жилья для обмена очень ограничен, и комната все равно останется в собственности муниципалитета.
- Путем приватизации, с регистрацией имущества в Росреестре и последующим взиманием налога с продаж. Самый долгий путь покупки, так как сначала придется приватизировать свою долю, и только после получения новой выписки из ЕГРН можно будет оформлять договор купли-продажи.
Помимо решения вопроса о приватизации и переоформлении недвижимости в частную собственность, перед продажей сделку придется согласовать с остальными собственниками или муниципалитетом.
Особенности продажи доли в коммуналке
Нюансы сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире определяются положениями жилищного и гражданского законодательства.
| Особенности распоряжения долей в коммуналке | Норма закона |
|---|---|
| При переоформлении комнаты право на общую собственность переходит в том же объеме, каким владел предыдущий владелец. | П. 4 ст. 42 ЖК РФ |
| Для владельцев комнат в коммунальной квартире действует запрет на выдел доли в общем имуществе или отчуждение части общего имущества без передачи комнаты новому собственнику. | П. 5 ст. 42 ЖК РФ |
| Перед продажей комнаты постороннему лицу необходимо предложить выкупить долю текущим собственникам. | П. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ |
Чтобы сделка прошла гладко, необходимо соблюсти определенный порядок, установленный нормами ГК РФ.
Как продать долю в коммуналке: пошаговая инструкция
Если коммуналка переоформлена в частную собственность, либо уже приобретена в личную собственность, быстрая продажа доли в коммуналке возможна при соблюдении определенного алгоритма.
Пошаговая инструкция платной передачи доли в коммуналке включает в себя 4 важных шага: согласование, подготовку, подписание и регистрацию.
Шаг 1. Письменное уведомление о продаже
В первую очередь продавец помещения обязан предложить его к выкупу своим соседям. Только в случае отказа всех остальных собственников от покупки жилья или несоблюдения условий сделки, на основании ст. 250 ГК РФ продавец вправе заключить договор с другим покупателем на тех же условиях, которые были предложены соседям.
Реализация преимущественного права представляет собой строго регламентированную процедуру, когда собственник направляет официальные письменные уведомления о намерении продать жилье по установленной цене. Если сосед по коммуналке решит выкупить часть, у него остается не более месяца с момента получения уведомления. По истечении 30 дней с момента вручения оферты продавец имеет право искать нового покупателя. Сделка купли-продажи должна быть совершена на тех же условиях, которые указаны в письменном уведомлении.
Уведомление отправляется по адресу:
- Другие собственники, если доли приватизированы;
- Муниципалитет (если остальная часть квартиры не приватизирована).
Выписка из Росреестра поможет уточнить список всех собственников. Если возникают сложности с поиском адресатов, процедуру уведомления можно доверить нотариусу. Он подготовит уведомление в надлежащей форме и направит запросы на официальный ответ.
Если собственник согласен купить комнату в коммуналке, остается заключить договор и после нотариального удостоверения зарегистрировать право. Если сосед отказался от выкупа, можно оформить письменный нотариально заверенный отказ, либо подождать 1 месяц после получения письма.
Основные реквизиты письменного уведомления:
- ФИО, адрес получателя;
- Информация о продаваемой доле - размер, адрес;
- Стоимость выкупа;
- Время ответа;
- Дата Подпись.
Во избежание оспаривания последующей сделки в суде следует сохранять все документальные доказательства осуществления преимущественного права – квитанции об отправке письма с описью, отметку о вручении на копии документа самого получателя или свидетели, подтверждающие предложение о выкупе.
Шаг 2. Подготовка договора и документов
Поиск покупателя осуществляется на основании исходных данных о жилье, которые указаны в уведомлении. По какой цене можно продать долю в квартире, собственник определяет совместно с претендентом на жилье, но не ниже указанной в письменном извещении.
Вы можете составить договор купли-продажи самостоятельно, либо с помощью юриста.
Основными реквизитами документа являются:
- Дата и город составления;
- Сведения о сторонах сделки (ФИО, паспорт, адрес);
- Описание отчуждаемого объекта (адрес квартиры, размер доли);
- Если порядок использования определен, указать конкретное помещение, закрепленное за продавцом в соответствии с договором;
- Права и обязанности сторон;
- Информация о наличии или отсутствии прописанных в помещении жильцов на момент совершения сделки;
- Способ и порядок расчетов (наличный или безналичный перевод денежных средств);
- Ссылка на условия передачи объекта в соответствии с актом приема-передачи;
- Подписи сторон.
Помимо договора, для регистрации сделки потребуется ряд подтверждающих документов:
- Документы, удостоверяющие личность;
- Доказательства соблюдения преимущественного права выкупа (квитанция об отправке с описью, копия извещения с отметкой о вручении и подпись получателя);
- Технический паспорт от БТИ;
- Выписка из ЕГРН;
- Документы, подтверждающие переход прав к собственнику (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения);
- Кадастровый план;
- Акт приемки;
- Выписка из домовой книги со сведениями о зарегистрированных лицах или отсутствии жильцов;
- Нотариальное согласие мужа или жены (если доля находится в совместной собственности);
- Разрешение на опекунство, если доля принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу.
Во избежание проблем с оформлением сделки рекомендуется доверить составление договора опытному юристу, предварительно обговорив перечень обязательной документации.
Шаг 3. Нотариальное заверение
Сделки с долевой собственностью требуют нотариального удостоверения. Вы можете ограничиться заверением договора и удостоверением сделки нотариальной отметкой, либо воспользоваться полным спектром нотариальных услуг:
- Подготовка документа;
- Подтверждение сделки;
- Передача информации о сделке в Росреестр.
В назначенный день стороны приходят в нотариальную контору с подтверждающими документами и подписывают договор. Документы на регистрацию передаются через нотариуса, либо самостоятельно через отдел Росреестра.
Услуги нотариуса платные и зависят от стоимости жилья – 0,5% от выкупа в пределах 20 тыс. руб.
Шаг 4. Регистрация права собственности
Для самостоятельного оформления перехода прав на комнату в коммуналке подготовленный пакет документации передается:
- В Росреестр через отделение по месту нахождения квартиры;
- В ближайший МФЦ, если такие услуги предусмотрены работой отделения.
За регистрацию необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб. Завершающим этапом будет получение новой выписки с указанием нового владельца в течение 1-9 дней. Самое быстрое оформление сделки – через нотариуса, с использованием его электронной подписи.
Выписка ЕГРН оформляется дольше всего через МФЦ – на передачу документов и внесение регистрационной записи уходит на 3-4 дня больше, чем при подаче документов напрямую.
Часто задаваемые вопросы и ответы юриста
Когда вам нужна юридическая помощь
Продажа комнаты в коммунальной квартире возможна только после ее перехода в частную собственность. В процессе подготовки и согласования сделки необходимо будет решить вопрос с преимущественным правом покупки.
Для исключения риска оспаривания сделок и признания договора недействительным рекомендуется обращаться за профессиональной юридической поддержкой. Высококвалифицированный юрист составит договор и согласует сделку с остальными арендаторами в установленном законодательством порядке.